*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 라일락 대우 유림 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 318,670
부천시 직장 등급 : S
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 12분
여의도역 : 57분
시청역 : 1시간 7분
교통등급 : B
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 석천중학교, 학업성취도 91%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점, 킴스클럽, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 부천시 3년입주 합계 : 8760세대 (26년 1599세대 + 27년 4994세대 + 28년 2167세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 부천시 인구수 : 756,037
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3780
(1년 : 3780세대 / 3년 : 11340세대)
3) 3년 입주량 합계 : 8760세대 (26년 1599세대 + 27년 4994세대 + 28년 2167세대)
4) 연 평균 입주량 : 8760 세대÷3년 = 연평균 2920 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2920÷3780 =0.77배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 대우유림 단지 34평 현재 매매 7.5억, 전세 5.15억
5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 8.35억 전세 5.25억
5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 6.8억 전세 4.15억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점을 넘기지 않았음
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 장점: 34평 + 상동역까지 도보 9분 + 학군 단점: 서울까지의 교통
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전고점 기준 36%
4) 원금보존 : 전세가율 69% 높음, 입지독점성이 낮음
5) 리스크 대비: 최근 5년 기준 전세가율이 58%에서 현재 69~70%까지 오르고 있음. 리스크 대비 필요함.
나의 투자 결론(매수 여부): 전고점과 전저점으로부터 중간에 위치함, 아직 주변 아파트 매물들도 전고점을 넘지 못한 매물들도 다수 있음. 주변 아파트가 오르면 같이 상승할 것이고 상승추세로 보임.
전고점 대비 수익률은 36%. 환경은 좋지만 교통으로 인해 상승장의 후순위로 밀린듯 함. 전세가율이 70%로 증가 함으로써 리스크대비는 반드시 필요함.
리스크 대비가 가능하다면 매수.
✅ 작성하면서 느낀점 : 처음으로 작성해보는 아파트 수익률 보고서라서 미흡한 부분이 너무 많았습니다. 다만 무엇을 평가해야하고 판단해야하는지 조금은 알 것 같습니다. 조원들과 분위기 임장을 하고 과제를 작성하면서 교통, 환경등을 알게 되었고 이러한 수익률 보고서가 쌓이면서 비교군이 생김을 알겠습니다. 다만 이번 기회는 비교군이 없어 투자 결론내리는데 아쉬웠지만 수익률 보고서의 필요성과 중요성을 깨달았습니다.
