안녕하세요!
황금사과가 되기 위해 노력하는!
햇살아래파란사과,햇파사입니다.
1년 6개월만에 쓰는 수익률보고서라서 너무 새롭게 다가오고 재미있었어요.
내집마련 후에 해보니 진짜 다르게 다가오는 느낌쓰!!
✅아파트명 : 당산삼성래미안
✅위치(지도)
✅입지평가
직장 → 교통 순의 입지 조건이라고 판단됨.
1. 직장 (기준: 종사자수)
영등포구 종사자 수 : 43만명
영등포구 직장 등급 : S
투자자의 생각 : 일자리를 찾아 이 지역에 들어올까?
→ 영등포구는 사실상 여의도가 서울3대 업무지구 중 하나라서 종사자수에서 S등급이지만, 여의도를 제외하면 다른 지역은 거의 베드타운에 가까운 느낌이다. 당산은 여의도에 가까워서 직주근접이 가능한 생활권.
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 36분
여의도역 : 10분
시청역 : 25분
교통등급 : A등급
투자자의 생각 : 업무지구, 특히 강남접근성이 얼마나 좋을까?
→ 당삼래는 3대 업무지구에 접근성이 모두 좋음. 선호하는 2호선, 9호선이 겹치는 더블 역세권!
강남쪽이 30분이 좀 넘는게 아쉽지만, 급행열차에 껴서 공중부양 하다보면 도착하겠지…
시청도 30분 안으로 도착하며, 제일 압권은 여의도 접근성! 당산역 다음역이 국회의사당역, 여의도역, 샛강역을 모두 9호선으로 줄줄이 연결되어 있어서 여의도 업무지구 전체에 접근성이 좋다.
사실상 다리 하나 건너면 여의도라서 도보, 자전거로도 갈수있을듯.
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
당산서중학교, 학업성취도 88%, B등급
⭐당산중학교, 학업성취도 83%, C등급
투자자의 생각 : 학군 때문에 이사오는 곳일까?
→ 호갱노노를 보니 당래4 + 당센아 두곳이 당산중 배정인것같다. C등급이라 굳이 학교를 보내려고 오는 곳은 아닌 것 같다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
영등포구 전체 환경 : 백화점3, 마트4, S등급
아파트 주변 환경 : 롯데마트 맥스, B등급
투자자의 생각 : 사람들이 좋아하는 인프라일까?
→ 영등포구 전체적으로 보면 환경이 좋은 편이지만, 편의시설이 대부분 여의도와 영등포역 주변으로 포진되어 있어 동별 불균형이 심각한 편이다.
당삼래 주변은 롯데마트 맥스가 있어서 가장 먼 402동 기준으로 해도 도보15분 안쪽이라 이용하기 괜찮고, 당산역 근처 상권이 나쁘지 않은 편.
한강도 도보 15분 정도면 이용 가능해서 환경적 요소는 괜찮다고 판단 됨.
단지 2호선이 지상철이기 때문에 도로 분진, 공기 나쁨과 지하철 소음 이슈가 있어서 매수시 동별 가격차이 주의해야할것같다. 안쪽 동일수록 로얄동인듯.
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 영등포구 3년입주 합계 : 1,540세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대)
여의도하이앤드63st 149세대 26.07
선유노블레르 46세대 26.07
아크로여의도더원 492세대 26.10
서울대방신혼희망타운 283세대 27.06
e편한세상당산리버파크 550세대 28.03
리버센트푸르지오위브 659세대 29.01
더샵프리엘라 324세대 29.03
더샵신길센트럴시티 2,054세대 2029-07
29년까지 입주량 체크. 29년도가 공급량이 많은데 더샵신길센트럴시티 영향이 크다. 그래도 여긴 거리가 좀 있는 편이지만, 리버센트프르지오위브가 1KM 근방에 있어서 여긴 입주시기에 좀 주의해야할듯.
지난 3년간 인구이동
- 전출 : 구로구 > 광명시 > 강서구
- 전입 : 관악구 > 동작구 > 서대문구,마포구
순전입이 더 많아서 인구가 늘고 있음.
가격이 오르면서 바로 옆동네인 구로구, 9호선 라인이라 여의도 접근성이 좋은 강서구, 압도적인 공급량이 있어 신축으로 입주하는 광명 등으로 이사한 걸로 보여짐.
투자자의 생각 : 여기를 투자하고 2년 뒤에 전세 세팅이 수월할까?
→ 영향 받는 지역까지 추가해서 보면, 3년간 공급량은 기준선 아래이긴 하지만, 계속 광명 공급이 있음. 특히 29년도에는 영등포구, 광명이 공급 터짐 주의!
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 영등포구 인구수 : 371,772
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,858
(1년 : 1,858세대 / 3년 : 5,574세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,540세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,540세대÷3년 = 연평균 513 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,858÷513 =0.27배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 당산삼성래미안 33평 현재 매매 20억, 전세 8.8억
5년 내 고점 매입시: 22년 5월 매매 17.3억 전세 11억
5년 내 저점 매입시: 23년 6월 매매 15.2억 전세 6.9억
→ 전고점에 샀어도, 전저점에 샀어도 수익이 나는 단지!
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가(△) : 이미 전고점을 넘은 단지이고 입지가 좋아서 더 오를 수 있지만, 다른 단지를 비교해봐야 알것같다.
2) 환금성(O) : 300세대 이상
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전세 레버리지 투자금 11.9억, 100% 수익률을 내려면 11.9억 더 올라야한다.
현재가격 20.7억 + 11.9억 = 32.6억이 될 수 있을까? 이미 전고점 넘은 가격이라서 싸게 사는게 아니니 많은 시간 필요.
내집마련으로는 15억이 넘는 단지여서 대출이 4억 밖에 안나옴. 현재 시점으로 종잣돈 16.7억 필요! 현금 많이 필요하네ㅠㅠ
4) 원금보존 (X): 입지독점성 있음, 공급 괜찮음, 전세가율 43%, 전세가율이 더 올라줘야 투자금이 줄어들듯. 지금은 투자금이 너무 많이 들어간다.
5) 리스크 대비(O): 3년간 공급량이 부족하지만, 29년도에 공급이 많으니 올해 전세를 맞춘다면 계갱권까지 써서 4년 만기가 되면 입주장 맞을지 모름. 1년이나 6개월 당겨서 전세 재계약을 유도하는 것이 안전한 선택이 될것같다.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자금 11.9억이면 투자X 아직 덜 오른 단지를 찾아서 투자하는게 나을듯. 내집마련이라도 현금 16.7억이 마련 되지 않으면 하지 않을듯.
✅ 작성하면서 느낀점 : 오랜만에 작성해보니 저환수원리가 이제야 조금 이해가 되는 기분… 아직 어렵지만 계속 써봐야겠다. 현장도 다녀와봐야지!
수익률보고서 쓰기 전에는 막연하게 교통 좋고 대단지니까 좋은거지! 했는데, 투자로 따지니 아쉬울수도 있다는걸 깨달음. 투자자 마인드가 덜 장착됐네ㅠㅠ 더 정진하겠습니다!
