✅아파트명 : 행당대림(84㎡)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
성동구 종사자 수 : 203,221명
성동구 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 40분
여의도역 : 32분
시청역 : 28분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 광희중학교, 학업성취도 85.9%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데마트, e마트 B등급
5. 공급
- 성동구 3년입주 합계 : 1,957세대 (26년 0세대 + 27년 1,957세대 + 28년 0세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 성동구 인구수 : 274,694명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,373명
(1년 : 1,373세대 / 3년 : 4,120세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,957 세대 (26년 0세대 + 27년 1,957 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,957 세대÷3년 = 연평균 657 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 657÷1,373 =0.33배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.33배 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 행당대림 단지 31평 현재 매매 17.4억, 전세 7억
5년 내 고점 매입시: 21년 8월 매매 13.8억 전세 6.48억
5년 내 저점 매입시: 23년 3월 매매 9.4억 전세 5.39억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
- 4급지 성북구 구축 역세권 선호단지인 길음뉴타운6단지래미안 31평과 비교결과
지난 상승장까지 대등하게 움직이다가 그 이후로 행당대림이 살짝 더 높은 가격대로 형성 됨 - 현재는 그 격차가 벌어져서 행당대림이 비싸진 상태이기에 과거가격 비교데이터만 봐서는 행당대림이 비싸졌다고 볼 수 있겠으나,
- 길뉴6단지('07)가 행당대림('00)대비 연식이 더 좋고 입지가치는 더 낮다는 점에서 연식이 더해지고 땅의 가치만 남게 됨에 따라 자연스럽게 벌어지는 가치의 차이라고 생각 됨. 따라서 행당대림이 가치대비 적정한 시세를 형성하고 있다고 생각 됨
2) 환금성 : 3,400세대 환금성 우수
3) 수익률 : 양호(50%)
- 전고점(13.8억)대비 현재(17.4억) 26% 오른 상황이며,
- 현재대비 향후 26%오른다면 21.9억원이 됨
- 투자금 10.4억대비 기대수익 4.5억(26% 상승시) 계산시 수익률은 43.5%임
- 투자금 10.4억의 100% 수익률을 달성하려면 매매가격이 27.8억이 되어야 하며, 이는 현재 시세대비 60%가량 상승한 수준임. 현시점 기준 성동구 내에서 30평대 국평 기준 행당대림의 실거래가 순위는 48위이고, 27억 수준에 거래되고 있는 단지는 옥수하이츠(8위, 27.2억 실거래)이므로, 상대적으로 선호도가 떨어지는 행당대림이 27억까지 달성하기에는 제한적이라고 생각 됨
- 투자금대비 수익률은 50% 선 정도로 기대하는 것이 현실적이라고 생각 됨
4) 원금보존 : 양호
5) 리스크 대비: 우수.(적정수요대비 공급량 0.33배)
나의 투자 결론(매수 여부): 투자금이 부족하며, 대출이 된다고 가정하더라도 원리금 부담되어 매수 불가.
전저점대비 상당히(85%) 오른 상황이기에, 만약 매수한다고 하더라도 이후 목표로 하는 수익구간(40~50%상승)을 만나려면 한 싸이클 이상의 시간이 필요할 것이라고 생각 됨. 그 기간동안 10.4억~11.4억의 투자금을 묶어두는 것은 쉽지 않다고 판단하였음.
✅ 작성하면서 느낀점 : 저평가 판단을 위해서는 비교군이 많아야 한다. 서울 상급지 앞마당이 적어서 비교평가가 제한적이었음. 그럼에도 미니임장만으로도 지역의 선호도를 비교해볼 수 있었고, 앞마당인 지역의 단지들과 비교해보며 현재 가격수준이 어느정도 수준인지 생각해보는 과정에서 가치판단의 기준을 세워볼 수 있어 유익했음.
