✅아파트명 : 부천시 원미구 라일락마을 신성미소지움 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수) : 318,670 (S등급)
- 경기도 부천시 종사자 수 : 318,670명 /
- 경기도 부천시 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
- 강남역 : 1시간 8분 (환승1회)
- 시청역 : 1시간 (환승1회)
여의도역 : 53분 (환승2회)
- 교통등급 : B등급
강남은 1시간이 넘긴하지만 여의도,시청을 1시간에 출퇴근 가능해서 강남 외 다른 지역으로 출퇴근하는 사람들이나 맞벌이인데 다른 지역으로 출퇴근 하는 경우 모두 1시간내 이용가능해서 서울내로 진입하기 어려운 사람들은 경기도 내에서 선택 가능성 있을 것 같다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
- 학군 : 석천중학교, 학업성취도 91% , A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
- 환경 : 현대백화점, 롯데백화점, 이마트 (S등급)
5. 공급
1) 부천시 인구수 : 75만 6,037명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3,781세대
3) 3년 입주량 합계 : 8,760 세대 (26년1,599세대 + 27년 4,994세대 + 28년 2,167세대)
4) 연 평균 입주량 : 8,760 세대 ÷ 3년 = 연평균 2,920세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,920세대 ÷ 3,781세대 =0.77배 (부족)
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 현재 시세 : 매매 6.85억 / 전세 4.5억
- 5년 내 고점 매입시 : 매매 : 7.5억 / 전세 5.1억
5년 내 저점 매입시 : 매매 4.2억 / 전세 2.7억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인
→ 현재 전고점 대비 하락률 27% 로 아직 전고점을 넘지 않은 상태로 비싸지는 않다고 판단됨.
시장 분위기가 좋아지면 적어도 전고점까지 상승여력은 아직 있을 것 같다.
하지만 가격이 비슷한 다른 지역이나 입지가 비슷한 지역의 단지와 비교해봐야 할 것 같다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인
→ 300세대 이상 아파트 / 저층,탑층 아님
부천내에서 선호도가 높은 단지로 학군지 또는 학원가에 보내고 싶은 학부모들의 대기수요들이 있어 안정적일 것 같다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산
→ 전세 레버리지 투자금 2.35억
100% 수익률 올리기 위해서 10년동안 2.35억 만큼 더 올라야함. (6.85억 + 2.35억 = 9.2억)
현재 가격이 전 고점보다는 싸게 사는 거라 안전마진은 있다고 평가됨.
전고점(7.5억)과 전저점(4.3억)의 차이가 3.2억 정도라 10년 2.35억 보다 커서 상승여력은 있어보임
4) 원금보존 :
→ 공급물량 적정대비 이하, 전세가율 60%이상,입지독점성 있다.
5) 리스크 대비:
→ 현재 전고점보다 낮은 가격이고 전세가 없는 상황이라 역전세 가능 성은 낮음.
나의 투자 결론(매수 여부): 보류
투자원칙인 저/환/수/원/리에는 2억 3500만원정도의 투자금으로 다른 비규제지역인 구리,산본,만안구의 다른 단지들과 비교해봐야 내 투자금으로 가장 가치있는 아파트인지 확인 후 투자여부를 결정할 수 있을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
부천시 내에서 선호도 높은 단지이면서 아직 전고점을 회복하지 못했다.
가/저/환/수/원/리에는 맞지만 다른 다지와 비교하지 않아서 이게 내 투자금 대비 가장 좋은 단지인지는 확신이 없다.
다른 앞마당을 더 늘려서 다시 비교분석을 해야 어떤 단지가 내가 가진 투자금으로 최선의 선택인지가 최종결론이 날 것 같다.
1) 비규제 앞마당 더 늘리기 (안양시 만안구, 산본, 용인 기흥)
2) 앞마당 시세트레킹 하기(구리,부천)
