[열기 91기 50조_그래빛] 아파트 수익률 보고서

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다  

✅아파트명 : 사직KCC스위첸 

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

동래구 종사자 수 : 97,700명 

동래구 직장 등급 : C 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

서면역 : 버스 40분, 지하철 33분, 자차 25분 

센텀 : 버스, 지하철 50분 (환승) : 40분 

교통등급 : C

  3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 사직중학교, 학업성취도 93.2%, 4.9% 

        사직여중 86.9%, 4.0%

학군등급 : A 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 홈플러스 1개 

환경등급 : B 

5. 공급

-동래구 3년입주 합계 : 1811세대 (26년 400세대 + 27년 1030세대 + 28년 381세대)

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

1)  동래구 인구수 : 27만1437명 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1357세대 

(1년 :  1,357세대 / 3년 : 4,071세대)

3) 3년 입주량 합계 : 1811세대 (26년 400세대 + 27년 1030세대 + 28년 381세대)

4) 연 평균 입주량 : 1811세대÷3년 = 연평균  603 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 603÷1,357 =0.44배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

[수익률 분석 표 삽입]

현재 시세: 사직KCC스위첸 33평 현재 매매 6.8억, 전세 5.0억

5년 내 고점 매입시: 2021년  11월  매매  8.45억, 전세 4.9억

5년 내 저점 매입시: 2023년  02월  매매 6.8억,  전세 3.2억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :  O 

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : O 

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :   

     투자금 1.8억, 수익률 100%(연평균10%) 하려면 10년동안 6.8억 + 1.8억 = 8.6억 만큼 올라 줘야 함. 

     21년 전고점보다 조금 더 올라야 하는 가격이다 

4) 원금보존 : 28년까지는 동래구 공급이 적음, 전세가율 74%

5) 리스크 대비: 28년까지 공급이 적지만 29년 단지 바로 앞 힐스테이트사직아시아드 1068세대 입주로 공급 리스크가 있음.  

나의 투자 결론(매수 여부): △  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

월부에서 배우기 전 실거주 매수를 고려했었던 아파트를 수익률보고서를 작성해 보았습니다. 

아무것도 모르고 사직동 신축이라는 이유 하나로 사고 싶었던 단지였는데요. 저환수원리를 하나씩 작성해 보면서 아파트 가치와 가격, 저평가 부분을 생각해볼 수 있었습니다.

매수를 했더라도 가격이 싼지 비싼지, 이 단지를 계속 보유해야 하는지, 가치를 모르기 때문에 보유 내내 가격이 오르지 않았을 시기라 확신을 가지고 기다리지 못했을 것 같습니다.

수익률 보고서를 통해 스스로 선택의 이유, 확신을 가지는게 투자에 반드시 필요하다는 생각을 했습니다.