✅아파트명 : 잠실엘스 2008년 5,678세대
Living, Loving, Leading
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
송파구 종사자 수 : 400,781명
직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 22분
여의도역 : 34분
시청역 : 47분
교통등급 : S
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
: 신천중학교, 학업성취도 92.1%
평균 서울 78.0% / 송파구 82.4%
진학률 6.5% (특목고: 과11, 외14)
학군등급 : A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데백화점, 롯데마트, 홈플러스
환경등급: A등급
5. 공급
1) 송파구 인구수 : 650,505명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 650,505명x0.005=3,253
(1년 : 3,253세대 / 3년 : 9,759세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,643세대 (26년 2,088세대 + 27년 0세대 + 28년 555세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,643세대÷3년 = 연평균 881세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 881÷3,253 =0.27배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
공급등급 : S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 잠실엘스 33평 현재 매매 33억, 전세 14억
5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 26.2억 전세 11.2억
5년 내 저점 매입시: 2022년 10월 매매 19.5억 전세 11억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
0) 가치(O) : 2016년 전세 7.6억-> 2026년 현재 14억으로 전세가가 현재 거의 2배 가까이 상승함.
1) 저평가(X) : 저평가 여부 확인(X) 절대적 저평가 X, 상대적 저평가 X
2) 환금성(O) : 300세대 이상
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산
(투자) 전세가 10년 뒤 2배면 28억이고, 적정전세가율 55%로 가정하면 매매가 51억이다.
현재가 19억으로 매매하면 51억-19억=32억 시세차익으로 168% 수익률을 예상해볼 수 있다.
(실거주) 종잣돈 31억으로 투자하면 10년 뒤 51억-33억=18억을 벌었다면 수익률은 58%이다.
4) 원금보존(X)
- 전세가 10년후 2배(지방 1.5배) 되었을 때 매매가가 보존 되는 지 확인
: 현재 전세가 14억, 10년 후 28억이면 현재 매매가 33억 보다 낮음
- 적정 전세가 확인(서울 55%, 강남 45%, 지방70%) : 전세가율 45%로 서울 55% 기준보다 낮음
5) 리스크 대비(O): 3년 내 공급 부족함
나의 투자 결론(매수 여부): 투자금이 너무 많이 든다.
좋은 자산은 장기적으로 우상향하므로, 잠실엘스는 서울 핵심지 랜드마크로서 안정성과 미래 가치는 충분하지만 2022년 같은 하락장인 오거나 가격이 하락하는 시점에 매수 기회를 노려보는 것이 좋을 것 같다.
같은 가격에 비교해 볼 수 있는 더 좋은 곳을 더 찾아보는 것도 좋겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
매수 시점에 따라 수익률 격차가 매우 크다는 것을 느꼈다. 평소 나와는 거리가 멀다고 생각하지도 못했던 단지였지만 새롭게 알게 되어 의미가 있었다. 상급지 갈아타기 1급지의 가격상승 흐름과 단지를 특정하여 수익률 보고서를 써보며 최고의 입지를 가진 지역에 대한 이해와 비전보드의 꿈을 위해 어떠한 노력을 해야 하는지 다시 한번 생각하게 되었다.
