✅아파트명 : 용인시 수지구 한국아파트
1995년 416세대 32평(84)
✅위치(지도)
수지구청역 초역세권 단지
판교,강남,잠실 접근성 good
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
수지구 종사자 수 : 8.7만명
수지구 직장 등급 : C등급
(강남/서초 130만, 판교34만, 잠실40만)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) A등급
강남역 : 35분
여의도역 : 53분
시청역 : 62분
판교역 : 17분
잠실역 : 48분
판교17분… 강남역 35분, 잠실도 빠르게 도착한다.
확실히 직장 접근성이 좋다. 여의도랑 시청은 60분 넘을 것이라고 생각했는데 나쁘지 않다!
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) C등급
학군 : 문정중학교, 학업성취도 83%, C등급
수지구가 앞마당이 아니라 잘 모르지만 교육, 학군이 좋다는 것으로 알고있다.
다만 문정중학교는 수지구 내 성취도평가 16위.. 학구열 있는 부모들이 선호하지는 않겠다.
이걸로 보면 신혼부부, 초등학교 아이까지만 키우고 근처 상위권 배정학군으로
이사 선호가 있을 수도 있으려나?
[초등학교] 길을 건너긴 하지만 초등학교도 도보로 5분이면 도착 (거의 초품아 아닌가?)
[중학교] 수지구는 95% 1개, 90%이상 6개, 85%이상 7개
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) A등급
환경 : 이마트1개, 죽전 신세계백화점
이마트는 1km, 죽전 신백도 1.3km 손품으로 봤을 때는 역근처 상권 잘 되어 있을 것으로 예상된다!
주변에 어린이공원이 4개이상 근린공원 1개로 환경이 좋을
5. 공급 S 등급
1) 수지구 인구수 : 37만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1850세대
(1년 : 1,850세대 / 3년 : 5,550세대)
3) 3년 입주량 합계 : 480세대 (26년 0세대 + 27년 480 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 480세대÷3년 = 연평균 160세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 160÷1850 =0.086배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
공급량… 너무 부족. 현재 전세 매물도 0개
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 한국아파트단지 32평 현재 매매 11억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 21년 10월 매매 9.46억 전세 5억
5년 내 저점 매입시: 23년 1월 매매 7억 전세 4억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : △
저평가 여부 확인 : 서대문구,수지구는 현재 앞마당이 아니라 손품으로 확인했기에 비교평가 확실하지 않음
매물 상황 - 성북구 길음1단지가 현재 한국(급매느낌 11억)보다 1억 비쌈. 인왕산 현대와 현재 한국이 가격이 붙어있음.
한국아파트 리모델링 이슈로 인해 가격이 눌려있는 것으로 생각 됨.
현재는 정비구역지정 단계.. 조합설립 사업시행 관리처분까지 오래 걸릴 것 같은데 그렇다면
눌려있는 것이 아닐까. 앞마당이 아니기 때문에 앞마당 만든 이후 정확한 비교 가능하겠다
2) 환금성 : O 416세대지만 입지적인 장점으로 인해 꾸준한 거래가 됨
3) 수익률 : △
- 전고점 9.46억 현재가 11억 → 1.54억 (16.3%) 올랐음.
- 현재대비 향후 16.3% 오른다면 12.8억이 된다.
- 투자금 5억 대비 기대수익 1.8억 수익률 36%
- 수익률 100%가 되려면 16억이 되어야 함. 11억에서 16억은 45%상승 수준.
- 입지독점성과 인플레이션으로 달성하겠지만 현재 타매물과 비교 더 필요
투자금 대비 수익률 계산 :
4) 원금보존 : O
5) 리스크 대비: O 적정수요대비 공급량 0.086배
나의 투자 결론(매수 여부):
갈아타기 단지로 적정가격으로 찾아본 단지.
서대문구 길음과 비교를 했을 때, 갈아타기 시기에 투자금이 맞는다면
비교평가를 통해 투자 할 수도 있지 않을까 생각 됨.
다만 서대문구/수지구가 앞마당이 아니므로
수지구 내 단지들과 비교평가 필요하다. 지금은 모르겠음!
✅ 작성하면서 느낀점 :
확실히 앞마당이 아니라 적절한 판단을 할 수 없다고 느꼈고 (실준 앞마당으로 수지구 당첨!)
저평가를 판단하려면 앞마당이 정말 많아야 한다고 더더욱 느낄 수 있던 수익률보고서..
밤 늦게 부사님께 전화를 드릴 수 없는 상황이라 한국단지 부사님께 확인해 재건축 단계가 얼마나 진행 된건지
11억(급매) 매물브리핑을 확인하고 싶었음!
