2026년 4월 15일 아파트를 매수하여 잔금 및 소유권 이전을 완료했습니다.
현재 날짜는 2026년 8월 11일로, 매매 후 약 4개월이 지난 시점입니다.
최근 아랫집 누수 문제가 발생하여 확인하던 중, 저희 아파트 전용부분에 있는 난방배관 쪽에서 누수가 발생한 것으로 의심되는 상황입니다.
해당 난방배관은 공용부분이 아니라 저희 세대의 전용부분입니다.
2. 누수 원인에 관하여
배관 관련 업체에 확인한 결과, 기존 난방배관을 전체적으로 교체해야 하는 상태인데 과거에 일부 구간만 부분교체가 이루어졌고, 기존 배관에서 누수가 발생한 것으로 설명받았습니다.
현재 업체의 설명은 구두로 확보해둔 상태이며, 필요하다면 누수 원인 및 배관 상태에 대한 소견이나 견적서를 받을 예정입니다.
즉, 단순히 제가 매수한 이후 새롭게 발생한 배관 문제가 아니라, 매매 이전부터 존재하던 기존 배관의 상태 및 과거 부분교체와 관련된 하자일 가능성이 있다고 판단하고 있습니다.
3. 매도인에게 통보한 상황
전 매도인의 직접 연락처는 현재 알지 못하여 부동산 중개사에게 먼저 누수 사실과 하자보수 문제를 전달했고, 중개사를 통해 매도인에게 해당 내용을 전달하도록 했습니다.
매도인 측에서도 현재 하자보수 문제에 관한 내용을 인지하고 있는 상황입니다.
4. 계약서 내용
매매계약서에는 다음과 같은 내용이 있습니다.
* “부동산 매매 관례에 따른다.”
* “기본 및 현 시설상태의 매매계약이다.”
다만 현재 확인되는 계약서상 위 문구 외에 매도인의 하자담보책임을 구체적으로 면제한다는 내용이 있는지는 계약서 전체를 다시 확인할 예정입니다.
5. 제가 궁금한 점
1. 위와 같은 난방배관 누수가 매매 당시 이미 존재했던 하자 또는 그 원인이 매매 당시 존재했던 하자로 인정될 경우, 민법 제580조에 따라 매도인에게 난방배관 수리비 또는 필요한 손해배상 비용을 청구할 수 있는지 궁금합니다.
2. 매매계약서에 “기본 및 현 시설상태의 매매계약이다”라는 문구가 있는 경우, 이것만으로 매도인의 하자담보책임이 면제되는지 궁금합니다.
3. “부동산 매매 관례에 따른다”라는 문구가 하자담보책임에 어떤 영향을 미치는지도 궁금합니다.
4. 난방배관처럼 벽이나 바닥 등에 매립되어 있어 매수 당시 육안으로 확인하기 어려운 하자라면, 매수인이 해당 하자를 알았거나 과실로 알지 못했다고 볼 수 있는지 궁금합니다.
5. 매도인이 과거 난방배관을 부분적으로 수리한 사실이 확인되고, 전체 교체가 필요한 상태였음에도 이를 매수인에게 고지하지 않은 사실이 확인된다면 매도인의 책임이 더 인정될 가능성이 있는지 궁금합니다.
6. 매도인이 “현 시설 상태로 매매했으므로 책임질 수 없다”고 주장하며 수리비 지급을 거부할 경우, 제가 취할 수 있는 법적 절차가 무엇인지 궁금합니다.
* 내용증명
* 손해배상청구
* 민사소송 등
7. 민법 제582조에서 말하는 “하자를 안 날부터 6개월”의 기산점이 정확히 언제인지, 현재처럼 2026년 8월에 처음 누수를 발견하고 바로 매도인 측에 통보한 경우 권리행사 기간을 준수한 것으로 볼 수 있는지도 궁금합니다.
8. 수리 전에 어떤 증거를 확보해두어야 하는지도 궁금합니다.
* 누수탐지 결과
* 배관 사진
* 부분교체 흔적
* 업체 소견서
* 견적서
* 매도인에게 통보한 문자/카카오톡
* 부동산 중개사를 통한 통보 내용 등
6. 현재 제가 가장 알고 싶은 부분
결국 이 사건에서
“매매 당시 존재했던 숨은 난방배관 하자 → 매도인의 하자담보책임 → 매도인이 수리비를 부담해야 하는지”
가 가장 궁금합니다.
특히 계약서에 “현 시설상태의 매매계약”이라는 문구가 있어 매도인이 이를 근거로 책임을 거부할 경우, 제가 민법 제580조에 따라 어느 정도까지 비용을 청구할 수 있을까요ㅠㅠ 도움 부탁드립니다!
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