✅아파트명 : 상동 반달동아
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 318,670명
부천시 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 64분
여의도역 : 46분
시청역 : 60분
교통등급 : B
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 부인중학교, 학업성취도 85.1%, 특목고진학수 5명, B등급
상동중학교, 학업성취도 87.5%, 특목고진학수 0명, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 1km 이내에는 편의시설 없음 C등급
주변 이용가능 한 편의시설 : 현대백화점, 롯데백화점, 뉴코아아울렛
5. 공급
1) 부천시 원미구 인구수 : 399,000명 (부천시 인구수 788,000명)
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,995
(1년 : 1,995세대 / 3년 : 5,985세대)
3) 3년 입주량 합계 : 8,041 세대 (26년 2,344세대 + 27년 3,530 세대 + 28년 2,167세대)
4) 연 평균 입주량 : 8,041 세대÷3년 = 연평균 2,680 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,680÷1,995 =1.34배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과~2배 이내 → B 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 반달동아 23평 현재 매매 3.85억, 전세 2.9억
5년 내 고점 매입시: 년 월 매매 4.45억 전세 2.5억(22년 7월)
5년 내 저점 매입시: 년 월 매매 2.89억 전세 2.39억(21년 1월)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
부천시 원미구 반달동아 작장 S 교통 B 학군 B 환경 C 공급 B
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : O 전고점 보다는 싸서 저평가,
3~4억대 59매물 중에서도 가치가 있고, 가격도 저평가라고 생각 함.
산본 다산주공3단지(4호선) 방2화1(4/2.6)(4호선 강남 52분,여의도 55분, 시청 63분)
고양시 덕양구 은빛11단지부영 방3화1(4/3.1)(3호선 강남 68분,여의도 60분, 시청 55분)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O 300세대 이상, 1호선 이용 가능한 단지
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : △ 투자금 9500만원, 전고점까지는 6천만원으로 전고점을 기준으로하면 수익률 100%나오지 않음, 2016~2026 10년간 매매 (2.5억→ 4억)+1.5억, 전세 (2.3억→2.9억)+6천으로, 10년뒤 현재가격에서 적어도 1.5배 오른다고 생각한다면 5.8억으로 +1억으로 100%수익률 기대해 볼 수 있다고 생각 함.
4) 원금보존 : O 전세가율 75% 전세가가 꾸준히 올라감, 공급으로 인하여 역전세 대비생각해야 함.
5) 리스크 대비: X 공급이 적정수요보다는 많은 물량이 예정되어 있어서, 한동안은 매매가격이 눌려있거나, 역전세 대비도 해야 함.
[선도지구]
나의 투자 결론(매수 여부): 다른 지역의 단지들과 비교해보아 저평가되어 있다고 생각 하여 투자 적극 검토해 볼 것 같다. 하지만 공급이 부천시, 주변 광명시에도 많이 예정되어 있어서 리스크 대비를 생각해야 한다. 18년도 쯤 전세가격이 빠졌을 때가 있었는데, 주변에 공급이 있었다. 최대 -20% 전세가가 빠짐. 투자한다고 했을 때 5천만원의 역전세 대비는 생각해야 한다고 생각한다.
만약 1호기 매도하여 1억이 있다면 투자를 고려해 볼 것 같다. 5천만원에 대한 역전세 대비는 종잣돈 모으기와 2호기 전세상승분으로 대비한다.
하지만 현재 투자할 돈이 없어서 투자하지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 하나하나 가치를 정리하면서 비교해보니 투자에 대한 확신을 쌓아갈 수 있었다고 생각이 들었다. 투자할 때 꼭 수익률보고서로 확신을 갖고 실행해야한다.
