✅아파트명 : 용산구 이촌동 강촌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B+
용산구 종사자 수 / 사업체수 : 152,605명 / 29,680개
500인 이상 대기업 : 약 21개
2. 교통 A++
강남역 : 33분 (4호선 - 2호선, 1회 환승)
여의도역 : 32분 (4호선 - 9호선, 1회 환승)
시청역 : 29분 (4호선 - 1호선, 1회 환승)
3.학군 A+
학군 : 용강중 - 학업성취도 90.9%, 특목고/자사고 진학률 19.7%
초교 : 서울용산초 - 총학생수 1,304명, 학급당 21명
4. 환경 C+
주변 1km내 편의시설 : 없음, 대신 서울 중심부라 사방으로 백화점, 편의시설 있음
주변 환경 : 균질, 한강
5. 공급 S+
1) 용산구 인구수 : 20만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1년 1만 세대 / 3년 3만 세대
3) 3년 입주량 합계 : 750세대 (26년 없음 + 27년 750세대 + 28년 없음)
4) 연 평균 입주량 : 750세대÷3년 = 연평균 250세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 250/10000 =0.02배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.02배 이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 이촌동 강촌 33평 현재 매매 27.9억, 전세 10억
5년 내 고점 매입시: 2026년 3월 매매 28.55억 전세 9.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 11월 매매 17억 전세 8.5억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 라기 보다는 제 가치와 향후 기대 수익을 반영하고 있는 가격대로 보임
2) 환금성 : 수요 측면에서 환금성 있지만 구축 고가 주택이라는 점에서 세대수 대비 거래량은 제한적인 것으로 보임
3) 수익률 : 낮다. 하지만 수익으로 보면 전고에 매수했다면 100% 초과 수익 달성해서 10억 순수익 발생한다. 현재는 투자하는 기준으로도 18억 투자금이 들어가는데 기대 수익률 100% 달성하는 것은 정말 길게 볼 작정이 되어야 두 다리 뻗고 자겠다. 수익률 보다 수익을 보고 들어가는 투자처.
4) 원금보존 : 낮다. 전세가 두 배 20억을 훨씬 초과하는 매매가라 원금보존 리스크가 있다
5) 리스크 대비: 공급 리스크는 매우 낮고, 서울 중에서도 땅의 입지독점성을 가지는 지역이다
나의 투자 결론(매수 여부): NO. 내가 20억이 있더라도 기대수익률 대비해서 & 절대가 자체의 투자금이 크게 들어가 몰빵하는 것 보다 대안을 찾아봐야 할 듯. 내집마련이더라도 현재 대출 규제 안에서 매수 불가.
✅ 작성하면서 느낀점 :
자산 규모의 크기에 따라 1)수익 VS 수익률, 2)분산 투자 OR 집중 투자 의 우선순위가 달라질 수 있다. 소액을 불려나가야 하는 시기에는 수익도 중요하지만 수익률이 중요하다. 반면, 굴릴 수 있는 자산 덩이가 어느정도 있다면 큰 자금을 한 채에 묶어두는 것이 경우에 따라 수익을 더 추구할 수 있는 방향이 될 수 있다.
하지만, 분산 투자가 가능한 정도로 자산이 규모를 키운 상태에서는 오히려 다시 분산투자로 수익률과 안정성을 더 우선시해서 투자 전략을 가져가는 것니 필요할 수 있겠다. 아직 갈 길 멀지만.. ㅎㅎ 고가 주택으로 수익률 계산해보는 것도 시야를 넓힐 수 있어서 의미 있었다!
