아파트명
광장동 극동1차아파트
위치
입지평가
직장 (기준: 종사자수) 종사자수가 많지 않아 베드타운 지역
광진구 종사자수: 129,707명
대기업수: 16개
거주민 평균 연봉: 4,535만원
광진구 직장등급: B
2. 교통 (네이버 길찾기 기준)
강남역: 32분 강남역: 28분
여의도역: 44분 여의도역: 52분
시청역: 35분 시청역: 35분
교통 등급: A등급 교통등급: S등급
강남역, 여의도역, 시청역 모두 교통으로 충분히 접근 가능함. 3지역 모두의 교통 수요를 당길 수 있다.
3. 학군
광남중: 98%, 특목고 진학률: 3.6%
학군 등급: S 등급
학원가도 북단사거리 주변으로 122개 상당히 많은 편
광남중과 인근 양진중 모두 성취도 평가가 98%, 94%로 상당히 높고 학원가도 잘 갖춰져 학군지로써 수요를 충분히 끌어당길 수 있는 지역
4. 환경
롯데마트 (대형마트 1개) 롯데마트, 도깨비 식자재 마트, 킴스클럽 (대형마트 3개)
환경 등급: B등급 환경 등급: B등급
대형마트 1개가 존재하는 것만으로 수요를 끌어당길 수 있고, 다리 건너면 천호에 백화점과 잠실 백화점, 인근에 건대 백화점도 존재함. 환경의 수요도 충분히 당길 수 있다.
5. 공급
1) 광진구 인구수: 331,136명
2) 연 적정 수요(인구수x0.5%): 1,656세대
(1년: 1,656세대, 3년: 4,968세대)
3) 3년 입주량: 389세대 (26년 389세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량: 130세대
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량: 0.078배
6) 연 적정 수요 대비 연 공급 등급 평가: S등급
공급이 적어 역전세의 걱정은 하지 않아도 될 거 같다.
수익률 분석
| 광장극동1차(1985년,448세대, 31평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2025년 10월 | 2023년 4월 | 2026년 6월 |
| 매매가 | 280,000 | 156,000 | 280,000 |
| 전세가 | 70,000 | 63,000 | 80,000 |
투자금 (전세가율) | 210000 (25%) | 93000 (40%) | 200000 (29%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | 0% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 0 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 133% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 124,000 | ||
재건축 호재로 전고점에서 많이 오른 상태. 그러다보니 전세가율이 많이 낮은 상황이다. 현재 전세가율을 생각했을 때 투자금 대비 수익률이 높지 않을걸로 예상된다.
현장사진
투자 결론
1) 저평가: 전고점 18.5억, 현재는 28억 절대적 저평가x 재건축 호재로 분담금 가격도 고려해야 된다. 추정 분담금 4.2억 안팎 추산인 상황에서 더하면 32.2억인데 이 돈이면 역삼자이(33.3억, 16년식)을 사는게 더 나은 선택인거 같다. 따라서 상대적 저평가도 아니다.
2) 환금성: O (300세대 이상, 저층&탑층 아니고 역세권과 광남중 학군지로 좋은 입지를 지님)
3) 수익률:
전세 레버리지 기준 투자금 20억에 분담금이 추가로 더 들어갈 것으로 예상된다.
투자금 기준 100% 수익률(연평균10%) 위해서는 기존 투자금만 고려시에는 10년동안 20억 상승
28억+20억= 48억이 되어야만 한다. 다만 현재 가격 22년 전고점(18.5억/7.5억) 대비 1.5배 상승 (많이 비싼 편)
4) 원금보존: X (전세가율 55% 미만, 공급물량 적음, 입지독점성 있음)
5) 리스크 대비: 주변 공급 물량이 없고 학군이 받쳐주는 지역이기 때문에 역전세의 위험은 없어 보인다.
최종 투자결론
현재 전세가율이 너무 낮고 상대적 저평가로도 업무지구에 신축 아파트 투자가 가능하기에 바람직하지 않아 보인다.
아파트명
광장동 극동1차아파트
위치
입지평가
직장 (기준: 종사자수) 종사자수가 많지 않아 베드타운 지역
광진구 종사자수: 129,707명
대기업수: 16개
거주민 평균 연봉: 4,535만원
광진구 직장등급: B
2. 교통 (네이버 길찾기 기준)
강남역: 32분
여의도역: 44분
시청역: 35분
교통 등급: A등급
강남역, 여의도역, 시청역 모두 교통으로 충분히 접근 가능함. 3지역 모두의 교통 수요를 당길 수 있다.
3. 학군
광남중: 98%, 특목고 진학률: 3.6%
학군 등급: S 등급
학원가도 북단사거리 주변으로 122개 상당히 많은 편
광남중과 인근 양진중 모두 성취도 평가가 98%, 94%로 상당히 높고 학원가도 잘 갖춰져 학군지로써 수요를 충분히 끌어당길 수 있는 지역
4. 환경
롯데마트 (대형마트 1개) 롯데마트, 도깨비 식자재 마트, 킴스클럽 (대형마트 3개)
환경 등급: B등급 환경 등급: B등급
대형마트 1개가 존재하는 것만으로 수요를 끌어당길 수 있고, 다리 건너면 천호에 백화점과 잠실 백화점, 인근에 건대 백화점도 존재함. 환경의 수요도 충분히 당길 수 있다.
5. 공급
1) 광진구 인구수: 331,136명
2) 연 적정 수요(인구수x0.5%): 1,656세대
(1년: 1,656세대, 3년: 4,968세대)
3) 3년 입주량: 389세대 (26년 389세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량: 130세대
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량: 0.078배
6) 연 적정 수요 대비 연 공급 등급 평가: S등급
공급이 적어 역전세의 걱정은 하지 않아도 될 거 같다.
수익률 분석
| 광장극동1차(1985년,448세대, 31평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2025년 10월 | 2023년 4월 | 2026년 6월 |
| 매매가 | 280,000 | 156,000 | 280,000 |
| 전세가 | 70,000 | 63,000 | 80,000 |
투자금 (전세가율) | 210000 (25%) | 93000 (40%) | 200000 (29%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | 0% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 0 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 133% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 124,000 | ||
재건축 호재로 전고점에서 많이 오른 상태. 그러다보니 전세가율이 많이 낮은 상황이다. 현재 전세가율을 생각했을 때 투자금 대비 수익률이 높지 않을걸로 예상된다.
현장사진
투자 결론
1) 저평가: 전고점 18.5억, 현재는 28억 절대적 저평가x 재건축 호재로 분담금 가격도 고려해야 된다. 추정 분담금 4.2억 안팎 추산인 상황에서 더하면 32.2억인데 이 돈이면 역삼자이(33.3억, 16년식)을 사는게 더 나은 선택인거 같다. 따라서 상대적 저평가도 아니다.
2) 환금성: O (300세대 이상, 저층&탑층 아니고 역세권과 광남중 학군지로 좋은 입지를 지님)
3) 수익률:
전세 레버리지 기준 투자금 20억에 분담금이 추가로 더 들어갈 것으로 예상된다.
투자금 기준 100% 수익률(연평균10%) 위해서는 기존 투자금만 고려시에는 10년동안 20억 상승
28억+20억= 48억이 되어야만 한다. 다만 현재 가격 22년 전고점(18.5억/7.5억) 대비 1.5배 상승 (많이 비싼 편)
4) 원금보존: X (전세가율 55% 미만, 공급물량 적음, 입지독점성 있음)
5) 리스크 대비: 주변 공급 물량이 없고 학군이 받쳐주는 지역이기 때문에 역전세의 위험은 없어 보인다.
최종 투자결론
현재 전세가율이 너무 낮고 상대적 저평가로도 업무지구에 신축 아파트 투자가 가능하기에 바람직하지 않아 보인다.
