✅아파트명 : 창원롯데캐슬프리미어
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
창원시 종사자 수 : 46.9만 명
창원시 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
성산구 일자리까지 자차 30분
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
교방초 788명
학군 : 마산동중 66%, 마산여중 75% C등급
-무학여중 85%로 동네에서 선호하는 학교?
-합포구에서는 성지여중 87%, 진전중이 86%로 높은 편
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 신세계백화점 2km, 롯데마트 양덕점, 이마트 마산점 등 1km 내에는 없다, C등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 창원시 인구수 : 98.6만 명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 4,930세대/ 3년: 14,790세대
3) 3년 입주량 합계 : 7,723세대 (26년 3,474세대 + 27년 828 세대 + 28년 3,421세대)
4) 연 평균 입주량 : 7,723세대÷3년 = 연평균 2,574세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,574÷4,930 =0.52배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 창원롯데캐슬프리미어 34평 현재 매매 4.45억, 전세 3.7억
5년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 5.47억 전세 3.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 4.0억 전세 2.8억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점 대비 30% 가까이 하락한 가격. 성산구 대장- 용지 신축은 전고 돌파, 구축은 -6% 수준이다. 의창구 대장도 전고 회복했다. 회원구 준구축도 전고를 거의 회복. 교방동이라 입지는 빠지지만 연식 대비 싸고 아직 흐름이 안 온 것으로 보인다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 세대수 999^, 저층 탑층 제외 4.65
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 4.65/3.7 일 때 투자금 9,500만원. 100% 수익률 달성 시 매매가 5.6억. 전고 5.47보다 높지만 많이 초과하진 않고 연식 고려할 때 달성 가능할 것으로 보인다.
4) 원금보존 : 공급 A, 전세가율 79%지만 지방 중소도시라 입지독점성은 없음.
5) 리스크 대비 : 26년의 입주는 의창구 창원롯데캐슬포레스트1,2단지였다. 2월, 5월 입주로 아직 84 전세가 11개, 43개 나와있다. 진해 창원메가시티자이&위브 입주가 28.12월 예정. 2,638세대고 합포구와의 거리는 멀지만 성산구 일자리까지 자차 20분 내로 더 가까워 완전히 안전하진 않다. 26년 하반기 투자 시 28년 전세 재계약 영향..
-교방동 재개발로 바로 옆에 창원한신더휴메가센텀 공급 예정. 2,016세대. 2029년 9월 예정. 분양가 평당 1750만원선.
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 매매가는 충분히 저평가된 상태지만 투자금 1억으로 할 수 있는 최선의 단지는 아닌 것 같다. 더 상위생활권이나 광역시에서부터 투자 단지를 찾아보겠다!
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률보고서나 임장보고서를 작성하지 않고 투자한다는 것은 최소한의 가치도 판단하지 않는다는 것. 특히 지방투자를 할 경우 가격의 움직임이 없거나 전세가가 내려가거나 할 때 멘탈이 흔들리기 쉬울 것 같다. 멘토님들처럼 수익을 줄 때까지 물건을 지키려면 꼭 가치판단을 해야겠다!!
