제목 : 중계동 청구3차 아파트 수익률 분석 보고서
▶ 아파트명
중계동 청구3차 아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
노원구 종사자수 133,398명
노원구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
카카오맵 - 길찾기 활용
강남역 : 62분 (2회환승/마을버스-중계역7호선-논현역신분당선)
여의도역 : 70분 (2회환승/마을버스-상계역4호선-동역사5호선)
시청역 : 60분 (2회환승/마을버스-상계역4호선-동대문역1호선)
교통등급 : B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 을지중 91.5%, A등급 (특목고 7.9%)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’탭을 눌러 단지 인근 백화점, 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데마트 B등급
5. 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준)
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 노원구 3년입주 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2264세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 노원구 인구수 : 482,487명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 482,487x0.005=2,412세대
(1년 : 1,761세대 / 3년 : 5,283세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,412세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2264세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,264세대÷3년 = 연평균 754세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량: 754÷2,264 =0.33배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
(수익률 계산기는 내강의실-2주차 교재 다운로드에서 받아보실 수 있습니다)
현재 시세: 청구 3차 31평 현재 매매 14.1억, 전세 8억
5년 내 고점 매입시: 2021년 2월 매매 14.2억 전세 6.2억
5년 내 저점 매입시: 2022년 11월 매매 10.4억 전세 7억
(시세는 예시이며, 실제와 다를 수 있습니다)
▶ 현장사진 (선택)
▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)
열반스쿨 기초반 2강에서 배운 [부동산 투자 원칙]에 따라 내가 고른 아파트를 저환수원리에 맞춰 분석해보고 투자 여부를 결정해보세요.
1) 저평가 : 지역내 최선호 아파트. 가격은 중위 생활권 대장과 비슷하거나 1억정도 비싼 수준. 전고점에 인접한 가격으로 싸지 않은 가격 수준.
2) 환금성 : 780세대, 31평 단일평형, 월에 2~5건정도 꾸준히 거래. 3월에 거래가 많았고 최근 3개월간 매매가 꾸준히 상승.
3) 수익률 : 22년 11월 저점 매수시 3.15억 수익 3.95억 투자금 => 3년간 수익률 80%
4) 원금보존 : 입지독점성, 공급물량 적음, 전세가율 60% 적정 전세가 유지중.
5) 리스크 대비: 연평균 754세대 입주, 굵직한 입주는 지역내, 3년간 지역내, 인근지역 입주물량 없어
투자 결론 : 전고점에 인접한 수준이라 싸지 않은 가격이지만, 3년간 수익률을 고려해볼 떄 22년 매수기준, 5년 이상 보유시 수익률 200% 달성 가능해 보였다. 현재 매매가 15억을 넘어가는건 정책상 어려워 보이긴 하지만 가치가 있기 때문에 장기 보유해도 괜찮겠다는 생각이 들었다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 같은 가격에 더 좋은 것을 고르는 것이 강의에서 들을 때는 쉬워 보였는데 막상 찾으려니 찾기 어려웠다. 아는 지역을 늘려도 비슷한 가격, 투자금으로 살 수 있는 아파트가 정리되어 있지 않으면 가격은 가격이고 가치가 헷갈려 판단이 어려워 보였다. 강의에서 배웠듯이 내가 살 수 있는 아파트를 분석하고 그 위에 가격이 같은데 가치가 더 나은 아파트를 비교해 보는 것이 실력을 쌓는 방법이구나 체감하였다.
