*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 한강메트로자이 1단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
김포시 종사자 수 : 213,769
김포 직장 등급 : A
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 22분
여의도역 : 56분
시청역 : 1시간 11분
교통등급 : C
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 금파중학교, 학업성취도 88%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 홈플러스, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 김포시 3년입주 합계 : 10,606세대 (26년 0세대 + 27년 1,200세대 + 28년 9,406세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 김포시 인구수 : 484,047명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,420세대
(1년 : 2,420세대 / 3년 : 7,260세대)
3) 3년 입주량 합계 : 10,606 세대 (26년 0세대 + 27년 1,200세대 + 28년 9,406세대)
4) 연 평균 입주량 : 10,606 세대÷3년 = 연평균 3,535 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3,535÷2,420 =1.46배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과 2배 이내 > B 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 18년도에 준공된 비슷한 규모와 역세권인 김포풍무센트럴푸르지오와 비교해보면 매매나 전세 둘 다 거래량이 적다. 비슷한 조건인 거 같은데 왜 이렇게 거래량이 없을까… 매매 가격도 높은 것으로 보아 저평가된 것은 아닌 것 같다.
2) 환금성 : 역세권, 초등학교도 근처에 있어서 수요가 있을 것으로 보이는데 생각보다 거래량이 없어서 환금성이 좋아보이지 않는다.
3) 수익률 : 전저점에 매수했을 시 수익률이 23% 밖에 되지 않는다.
4) 원금보존 : 최근 거래기준 전세가율 54%로 나쁘지 않은 것 같다.
5) 리스크 대비: 28년도에 바로 건너편에 각 3,058세대 1,200세대의 대단지가 입주한다. 공급이 적정 수요보다 높은 상황이기 때문에 역전세가 날 수도 있다.
나의 투자 결론(매수 여부): 2020년 준공으로 신축이고, 역 바로 앞에 있어 역세권, 근처에 초등학교도 있어서 괜찮은 단지라고 생각했는데, 2028년에 바로 앞에 대규모 단지가 입주하게 되면서 전세 수요가 훅 떨어질 것 같다. 매수 하지 않아야 한다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 신축 아파트라 마냥 좋을 줄 알았는데, 생각보다 거래량이 적은 것에 놀랐고 뜬금없이 가격이 너무 높게 거래된 것이 있어서 놀랐다. 여러 아파트를 하나씩 눌러봤는데 장기적으로는 우상향 그래프라는 것이 신기했다.
