✅아파트명 : 강서구 염창동 현대1차
✅위치(지도)
: 서울시 강서구 염창동 288
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
서울 강서구 종사자 수 : 290,473명
서울 강서구 사업체 수 : 58,806개
서울 강서구 직장 등급 : A등급
* 강서구의 경우 마곡지구 개발 및 입주로 사업장수 및 가입자수가 끊임없이 증가하고 있음.
2021년 대비 가입자수(17만명 → 21만명), 인당 월평균소득(335만 → 438만) 증가로 양질의 일자리가 증가함
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 대중교통 45분(환승1회), 자차 - 26분 / 17.2km
여의도역 : 대중교통 29분, 자차 - 12분 / 6.6km
시청역 : 대중교통 40분(환승1회), 자차 - 23분 / 14.3km
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
염창중 학업성취도 88.5%, 특목고 진학률 3.6% (10/272명)
염경중 학업성취도 86.0%, 특목고 진학률 2.8% (6/210명)
교통등급: B등급
*염창중학교는 강서구 내 학업성취도 2위로 상당히 양호한 학군을 가지고 있으며, 초등학교 학급당 학생수 및 저학년 대비 고학년 비율도 높은편임. 또한 목동 학원가와 가깝고 일부 대형학원 셔틀이 운영함.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
강서구 내 백화점: 0개
강서구 내 대형마트: 트레이더스, 이마트, 홈플러스
환경등급: B등급
*강서구 내 백화점은 없지만, 인접한 양천구에 목동 현대, 영등포구에 타임스퀘어, 여의도 더현대 위치함
5. 공급
1) 강서구 인구수 : 548,622명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,743 세대 (1년 2,743세대 / 3년 8,229세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,750세대 (26년 1,193세대 + 27년 0세대 + 28년 557세대)
4) 연 평균 입주량 : 1750 세대÷3년 = 연평균 583세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 583÷2743 =0.213배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내
공급등급: S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 매매 12.7억, 전세 6.9억(전세 매물 0건)
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 10.85억 전세 4.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 7.1억 전세 3.9억
투자검토 시점 매입시: 2024년 9월 매매 9.0억 전세 5.0억
*현재 시세는 전고점 대비 117%
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
*투자검토 시점인 24년 9월을 기준으로 평가
1) 저평가 : O
전고점 대비 -18%의 가격으로 가격이 빠르게 회복하고 있는 시점이었음. 유사 가격대의 평촌 및 수지의 아파트와 비교하여 입지가 더 낫다고 판단함.
2) 환금성 : O
300세대 이상 아파트, 강남 1시간 이내. 다만, 지난 전저점에서는 저층의 아주 낮은 금액의 급급매 위주로만 거래 되었다. 하락장 갈아타기를 염두에 둘 경우, 매도를 위해 많은 노력이 필요할 것.
3) 수익률 : O
24년 9월 전세 레버리지 투자금 4억을 기준으로 9억에 매수하였을 경우, 현시점 기준 수익률은 93%, 3.7억의 수익금을 얻음. 전세 레버리지 투자금 4억을 기준으로 200% 수익률을 얻기 위해서는 17억까지 상승해야함(9억+8억=17억). 다음 고점을 전저점 7.1억을 기준으로 2배, 2.5배, 3배로 각각 가정하였을 때의 수익률 및 수익금을 확인함.
4) 원금보존 : O
입지독점성 있으며, 현재 전세가율 54% 정도. 전저점의 2배인 14.2억을 다음 상승 이후 하락한 저점이라고 가정하면, 원금은 충분히 보전됨.
5) 리스크 대비: X
강서구의 향후 3년 공급 물량은 적정 수요 대비 0.213배로 매우 낮은 편임. 인접한 양천구, 영등포구의 공급 물량 및 서울 평균 공급물량 뿐만 아니라 김포 및 고양시 공급물량도 향후 3년간 매우 부족한 상황임. 3년 이내 공급 리스크는 없을 것으로 보임. 추가로 목동의 재건축 이주수요가 있을 수 있음. 다만, 현재의 전세가가 정책 및 공급부족으로 인한 일시적인 고점이라고 보면, 4년 후 재계약 시점에는 역전세금 대비는 필요할 수 있음.
나의 투자 결론(매수 여부): 매
24년 9월 투자시점을 기준으로 수익률 보고서를 작성함.
해당 시점에 정말 저평가였는지, 내가 가진 앞마당 기준으로만 판단한 것은 아닌지 좀 더 비교평가 해볼 필요가 있음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 보고서는 가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고 시장을 기다릴 수 있게 하는 것. 꼭 작성해야 한다. 복기를 위해 비교했던 단지들의 수익률 보고서도 작성해볼 예정.
