✅아파트명(비교군)
철산동 도덕파크타운 31평
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (B)
광명시 종사자수 105,342명 / 사업체수 26,653
2. 교통 (A)
강남 51분(강남역 기준) / 여의도 54분(여의도역 기준) / 시청50분(시청역 기준)
3. 학군 (A)
철산중 91%, 하안북중 85%
4. 환경 (C)
대형마트 없음, 2차병원 1개
5. 공급 (B)
26년 1,837가구, 27년 4,831가구, 28년 0 // 총 6,668가구
평균 2223가구
적정수요 1,450가구
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점은 넘은 상태로 절대적 저평가 구간은 지났음, 상대적 저평가 판단을 위한 비교평가 대상 필요
2) 환금성 : 300세대 이상으로 환금성 있을 것이라 판단
3) 수익률 : 수익률 100% 달성을 위해서는 투자시 14.3억까지 상승 필요 장기보유시 달성 가능할 것으로 판단
4) 원금보존 : 전세가율 48%, 공급 다수
5) 리스크 대비: 광명뉴타운, 철산동 재건축 등으로 미래 입주 물량 많음 → 전세 입주 많을 것으로 판단됨 / 역전세 리크스 o
나의 투자 결론(매수 여부): 강남 1시간 이내 갈 수 있는 단지로 투자 가치가 있다고 생각함, 앞마당 9억대와 비교 필요, 상급지 앞마당 없다! 투자하지 않음..
