관련 강의
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요! 활력을 나누고 선한 영향력을 주는, 비타민 투자자가 되고 싶은 리보플라빈입니다.
1. 열반스쿨 기초반 강의를 신청하게 된 이유
저는 매년 열반스쿨기초반을 수강하고 있습니다. 24년 1월을 시작으로 25년 그리고 26년 6월 세 번째 강의를 수강하게 되었는데요, 제가 이렇게 반복해서 강의를 듣는 데에는 이유가 있습니다.
① 사람은 버티는 것 보다는 포기하는 게 쉽다.
- 저는 의지가 약한 사람입니다, 하지만 할 수 밖에 없는 환경 속에서는 누구보다 의지가 강해지는 사람입니다. 강의를 들으면서 의지를 북돋고 열정을 쏟으며 무엇이든 다 할 수 있다고 생각했지만, 시간이 흐르며 의지가 약해지는 것을 느꼈습니다. 그래서 환경에 남아 초심을 잡고 잦아든 불씨를 키우기 위해 주기적으로 강의를 듣고 있습니다.
② 목표 확인 및 계획 재점검(복기)
- 지난 목표와 계획을 돌아보며 재점검 하는 시간을 갖기 위해 강의를 신청하게 되었습니다. 처음 강의를 듣고 비전보드 및 마인드맵 과제를 할 때, 아무래도 인풋이 적었기 때문에 시간의 흐름에 따라 조금 더 구체화하고 지나 온 길을 되돌아 보며 복기할 수 있는 시간을 갖고자 신청하게 되었습니다.
③ 독강임투인, 성공공식 따라가기
- 열반스쿨기초반을 통해 성공공식을 다시금 되새기며 태도를 바꾸고 의식적으로 행동하여 결실을 맺고자 신청하게 되었습니다. 강의를 통해 추천하는 책을 보고 독서하며, 강의를 들으며 투자기준과 원칙을 되새기고, 미니임장을 통한 수익률보고서를 작성으로 가치있는 단지를 발굴하여 투자로 이어지고, 조모임을 통해 인맥과 인연을 만들어 갈 수 있었습니다.
제 자신을 되돌아보고, 동료들과 함께 초심을 되새기며 꺼져가는 의지와 열정에 기름을 붓고 싶었습니다.
2. 이번 4주차 강의를 듣고 느낀점과 적용할 점
이번 4주차는 자음과모음 강사님께서 부동산 투자의 전반적인 프로세스 강의를 해주셨습니다.
방향성에 관하여
알파투자냐? 베타투자냐? 방향성에 관해 묻는 수강생들이 많고, 너무도 많은 에너지를 소비하고 있다. 하지만 정작 중요한 것은 방향성 보다는 실력을 쌓는 일이다. 부동산이라면 가치를 보는 눈을 기르고, 투자원칙에 입각하여 비교평가하고 상대적 저평가된 물건을 골라내는 실력을 말하며, 주식이라고 하면 사고 파는 것 보다는 보유하는 과정에서 어떻게 더 자산을 불려 나갈 지 선택하는 과정의 연속을 말한다고 했다.
우리는 투자를 배우면서 무지를 넘어 이제는 마치 투자를 하지 못해 안달 난 사람처럼 어떻게 하면 투자를 할 수 있을지 계속해서 질문을 던지는데, 실력이 없다면 불리기에 급급하지 않고 종잣돈을 지키는 것이 더 나은 선택이라는 말이 인상깊었다. 현 시점에서 무주택자라면 하루 빨리 자본을 갖도록 노력하고, 1주택자라면 투자를 해 나갈 수 있도록 더 살펴보며, 2주택자라면 무리해서 채수를 늘리기보다는 베타투자를 하는 것이 현식적임을 강조 하셨다. 선택은 우리 몫이지만, 높은 취득세와 어떻게 될 지 모르는 보유세를 안으면서 투자를 하게 된다면 저가치 물건의 함정에 빠져, 이후 기회 비용 손실을 겪을지도 모르기 때문이다.
그래서 나도 현재 1주택자 입장에서, 정부의 세금규제를 면밀히 살피며 당분간은 2주택을 마지노선으로 정하고, 추가 투자가 가능한 시기가 올 때 까지는 ETF를 통한 베타투자를 통해 인플레이션을 방어할 수 있는 방향으로 가야겠다.
수익률 보고서를 작성하면서 단지 과제로서 하게 되면 발전과 성장이 없다는 건 이번 세번째 강의를 들으며 뼈저리게 느꼈다. 확실히 세 번째 과제를 하면서 이전과 다른 느낌을 받았기 때문이다. 내가 1호기 투자를 해서 그런지는 모르겠으나 수익률 분석을 하는데 와 닿는 게 달랐다. 과제를 대하는 태도 자체가 달라진 것이다. 왜 하는 지를 이해하고 이게 무엇을 의미하는지 알고서 접근 하는 것은 차이가 엄청났다.
그리고 수익률 보고서를 작성 할 때에 내 생각과 기준이 반영되어야 하고, 그래서 투자를 할 건지 말 건지 명확하게 결론이 나야 한다고 하셨다. 그리고 수익률 보고서를 작성하며 투자원칙에 입각하여 내 생각을 넣을 때 이 단지가 확실히 수익이 날 것인지? 확신이 들지 않는 것은 상급지의 가격 형성과 가격 흐름을 모르기 때문이라고 하시며 수평적 앞마당 뿐만아니라. 수직적 앞마당의 중요성도 강조하셨습니다.
앞마당을 전략적으로 늘리며, 수익률 분석시 투자 물건을 바라보는 투자자의 관점에서 접근하는 게 중요하다는 생각이 들었다. 그리고 이러한 분석을 진행하면서 모의투자 계약서를 작성해서 트래킹하는 것도 유의미하고 참 재미있겠다는 생각이 들었다.
부동산 시장의 사계절
봄 / 여름 / 가을 / 겨울 부동산 사이클이 있음을 알고 돌고 도는 것이 자연스러운 것임을 받아들여야 한다고 하셨다. 내가 투자하는 단지의 가치를 아는 것은 물론 중요하지만, 수익률 관점에서 결국 잘 보유하고 적절한 타이밍에 매도 할 수 있어야 높은 수익률을 낼 수 있 듯, 좋은 타이밍(좋은 가격)에 매수하는 것 또한 매우 중요하다는 것을 알게 되었다.
가치를 알고 좋은 타이밍에 매수하는 것이 수익률을 높이는 것이며, 이를 위해서는 평소에 부지런히 앞마당을 늘리고, 내가 아는 지역의 단지간 비교평가를 하며 상대적으로 어떤 단지가 가치 대비 더 저렴한지 알아 볼 수 있는 실력을 쌓는 동시에, 좋은 타이밍에 매수 할 수 있도록 시장의 사이클도 함께 파악할 수 있어야겠다고 생각이 들었다. 결론적으로 내가 아무리 좋은 단지를 사더라도, 나쁜 타이밍에 사게 된다면 수익률 관점에서 적은 수익을 얻거나, 단 기간에 성과가 나지 않아 조급함에 보유하지 못하고 팔아버림으로써 손해는 볼 수도 있다는 것이 인상적이었다.
한편 가치가 성장하는 단지에 관한 설명도 흥미로웠는데, 물론 좋은 타이밍에 산다면 적은 투자금으로 더할나위 없이 좋은 수익율을 낼 수 있겠지만, 타이밍이 나쁘더라도 단지가 가진 가치를 알고 투자했다면 장기적 우상향 관점에서 투자금은 많이 들겠지만 나쁜 선택이 아니라는 부분이 인상깊었다. 우리의 순 자산을 2배 불려나갈 때의 최종종착지는 가장 입지독점성이 좋은 땅을 가진다는 목표를 두되, 당장 입지독점성을 가진 단지를 매수 할 수 없다면, 대신 단지선호도가 높은 단지를 비교평가하며 사고 갈아타면서 목표를 향해 나아가는 태도를 갖기를 바라본다.
자음과모음 강사님의 투자 사례를 통해 “수익률이라는 게 내 실력에 준하는 거더라"는 부분이 정말 인상 깊었고, 당시에 앞마당이 적었고 제대로된 비교평가를 못했고 실력이 부족했기에 실력을 쌓는 것이 중요하고 목표를 향해 꾸준히 나아가는 것이 정말 중요하다는 것을 다시금 깨닫게 되었다.
실전 임장 투자 프로세스
먼저 임장이라는 행위가 일반적이거나 익숙한 것이 아니기에, 습관을 만들 수 있도록 첫 단추가 중요하다는 것을 다시금 떠올리게 되었다. 내 경험에 비추어보면 실력은 1도 없는데 부산 상급지인 동래구를 시작으로 해운대구, 남구를 어거지로 다녀와 앞마당을 만들었던 기억이 난다. 부족한 실력으로 눈에 다 담을 수 없었고, 모두 기록으로 담을 수 없었으며 근육통과 임장내내 숨가쁘게 차올랐던 호흡만이 선명하게 남아있다. 그래도 악으로 깡으로 끈질기게 버틴 덕에 이후 임장은 상대적으로 수월하게 느껴진 것 같다.
한편 임장 전 사전조사의 중요성에 대해 말씀해주셨는데, 초보 시절을 생각해보니 정말 와 닿는 내용이었다. 내가 임장하는 곳이 어디인지, 주변에 무엇이 있는지 확인하는 과정을 통해 내가 현장에서 무엇을 보고 와야하는지가 명확해지고 그 만큼 눈에 담기는 게 늘어나고, 기억도 그만큼 오래갔었다. 그만큼 사전 준비라는 것이 효과적인 임장을 가능케 했다. 임장 전후로 현장에 대한 기록 정리를 미리 해두는 게 좋다는 말씀에도 크게 공감이 갔다. 가장 좋은 것은 임장 중간 중간에도 내가 보고 느낀 것을 필터 없이 내뱉는 것이라고 생각한다. 나중에 임장을 마치고 정리하는 과정에서 복잡하게 흐트려져 있던 조각들이 맞춰지면서 지난 시간을 떠올리며 복기하는 효과도 있어 정말 좋았다.
매물임장과 전화임장 부분에 대해서도, 내가 꼭 살 단지는 아니지만 경험과 나의 실력을 쌓기 위해, 궁극적으로는 이러한 행위가 부대끼지 않고 자연스럽게 될 때까지 의식적으로 노력해야 한다는 점이 인상 깊었다. 현장의 분위기를 몸소 느껴야 하며, 물리적으로 무리가 있을 때 전화임장을 통해 늘 현상 가까이 있을 수 있도록 노력해야 한다는 것도 흥미로웠다. 나도 전화 임장을 하는 것이 아직은 불편한 것은 사실이지만 늘 익숙해지기 위해 노력하는 편이다. 전임을 하기 위한 시간을 구체적으로 정하는 습관을 통해 억지로라도 행동하게 되며, 그 시간이 다가오기 전 대상 매물을 찾고 어떤 것을 물어볼지 체크하는 사전 준비를 통해 부담을 줄일 수 있었다.
전화임장 사례를 설명하시면서, "내가 판단하기 어려운 것에 즉답하지 않는다" 라는 부분이 인상깊었는데, 지난 1호기 투자 중에 초보라는 게 들통 날까 봐 싫었고, 자존심 지키기 위해 모르면서 대답했던 게 잔금 후 결국 불리하게 작용했고 아픈 경험을 겪게 되었다. 그래서 뭔가 내가 모르는 부분이나 곤란한 부분에 대해서 대답을 할 때에는, 생각할 시간과 재정비 시간을 가진 뒤 대답하는 습관을 가질 수 있도록 노력해야겠다고 생각한다.
다음으로 매수부분에서 로얄동 로얄층에 대해 말씀하신 부분이 흥미로웠는데, 매물을 털면서 로얄동 로얄층에 매몰되는 현상을 경험했고, 가격이나 투자금 등 못 사는 경우에 부대끼는 것을 경험했었다. 그런데 투자는 수익률 게임이라는 말씀과 4층이나, 서향, 동향 등의 덜 선호되는 물건 들도 싸게 매수한다면 충분히 목표 수익률을 달성할 수 있다는 말씀에 마음이 한결 가벼워졌다. 그리고 배운대로 현장에서 적용할 수 있도록 의식적인 사고를 해야겠다는 생각이 들었다.
전세, 매도
전세 빨리 빼는 방법은 가격 아니면 상태 우위를 경쟁 매물보다 높이는 것! 지난 투자에서 만기 2달 정도 남은 물건을 샀다가 마음이 조급했던 적이 있다. 하지만 빠르게 상황을 받아들이고, Q&A게시판을 통해 1등 물건 만들기를 하면서 가까스로 전세를 뺐던 경험이 있다. 내 물건을 객관적으로 받아 들이고 너무 욕심부리지 않는 것이 해답이라고 생각하고 앞으로도 그 마인드를 유지해야겠다.
전세를 놓으면 깨닳은 부분을 설명하실 때에, 날짜 조율이 중요하고 전세 계약 시 이사날짜 협의부분을 넣어야 함을 알려주셨다. 지난 1호기 전세 빼는 것을 돌이켜보면 해당 부분은 부사님의 블로킹에 가로 막혀 억지로 넣지는 않았으나 구두로 세입자가 그런 건 염려하지 않아도 된다고 했고 차선책으로 해당 부분을 녹음해 두었던 기억이 난다. 이것이 다가오는 만기 때 나를 지켜줄 수 있는 안전장치가 되리라 생각한다.
칼럼에 관하여
칼럼이 주는 인사이트가 엄청나다고 하셨다. 4월 실전반을 수강하며 루틴으로 했던 필사, 다시 한번 루틴으로 삼아야 겠다고 생각한다.
3. 앞으로 6개월 계획(목표세우기)
"목표는 내가 달성 할 수 있는 최대치, 도전 할 때는 ‘달성할 수 있을까?’였지만 달성하고자 노력하니 달성이 되었다.
냉소적인 사람은 아무것도 얻지 못한다, 목표는 크게 현실은 열정적으로 매일 하루를 꾸준히 사는 사람들이 결과를 만들더라. "
태도를 바로 세우면 행동이 되고 결과가 나오고 배우게 된다는 말처럼 태도를 바로 잡는 사람이 되어야겠다.
✔️ 독 : 매달 독서 2권(7월 생각하라 그리고 부자가 되어라, 원씽) + 독서후기(7월부터 배우자와 독서모임)
✔️ 강 : 7월 지투실전, 8월 서투기, 9월~12월 기초강의(실준, 지기, 지실, 내마중) 환경에 있기
✔️ 임 : 앞마당 4개 만들기(임장 강의 없는 달에는 가족 마일리지 쌓기에 집중)
✔️ 투 : 1호기 투자 이후 종잣돈 모으는 단계로 앞마당 만들면서 ‘모의투자’ 하고 트래킹 하기!
✔️ 인 : 인맥넓히기(강의수강 조모임), 인맥보듬기(매일 좋아요와 댓글 10개씩 루틴)
6개월 이후 성과
✔️ 독 : 12권
✔️ 강 : 강의 6개
✔️ 임 : 앞마당 4개
✔️ 투 : 모의투자 4개
✔️ 인 : 월부커뮤니티 팔로우 40명 늘리기
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