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주우이, 자음과모음
https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0001175697?sid=101
기사 요약
배경
정부가 집값 불안을 잡기 위해 경기 동탄·기흥·구리를 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정했으나, 규제를 피한 인근 비규제지역으로 매수세가 이동하는 ‘풍선효과’ 우려와 시장 불안이 재연
핵심 내용
정부의 추가 규제지역 지정 및 시장의 즉각적 반응
- 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 신규 지정
- 규제 발표 직후 남양주 다산·별내신도시, 안양 만안구, 평택 고덕 등 인근 비규제지역을 중심으로 아파트 매수 문의가 급증
과거 정부 규제 정책의 학습효과와 풍선효과 우려
- 문재인 정부 시절 집값 급등을 막기 위해 규제지역 지정을 반복했으나, 매수 수요가 인근 비규제지역으로 이동하며 전국적 집값 상승을 유발했던 부작용을 학습
- 2017년 8·2 대책부터 2020년 6·17 대책까지 이어진 규제지역 확대가 결과적으로 시장 안정화에 한계를 보였던 흐름의 재연을 우려
규제 일변도 정책의 구조적 한계
- 규제지역 지정 시 대출, 세제, 청약, 실거주 요건 등이 동시에 강화되어 상대적으로 진입 장벽이 낮은 인근 지역으로 수요가 이탈하는 자연스러운 시장 왜곡 현상이 발생
- 지난해 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기 일부를 묶었음에도 결국 동탄·기흥·구리 등으로 상승세가 번져 추가 규제를 낳는 악순환이 반복
전문가 제언 및 근본적 해결 방안
- 규제 반복 방식의 한계를 지적하며, 단순 수요 억제책만으로는 시장을 안정시키기 어렵다는 전문가 분석이 제기
- 집값 상승 기대 심리를 꺾고 시장을 근본적으로 안정시키기 위해서는 수요가 집중되는 지역에 대한 충분한 주택 공급 대책이 병행되어야 함을 강조
집을's 생각
지난 1015 대책 때 대대적으로 토지거래허가구역이 설정된 데 이어 이번에는 동탄, 기흥, 구리까지 새롭게 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 규제가 발표되자마자 인근 지역과 비규제 지역으로 매수 문의가 늘어나는 흐름이 바로 나타나고 있습니다.
이런 장면이 반복될수록 사람들은 지금 안 사면 더 늦는다는 불안과 FOMO를 더 강하게 느끼게 되고 주택 구매를 서두를 수밖에 없다고 생각합니다.
이 현상은 이미 문재인 정부 시절의 경험으로 충분히 예측 가능했습니다. 당시에도 규제 지역을 한 번에 정리하기보다는 동탄2신도시, 구리, 기흥 등을 순차적으로 묶고, 이후 고양, 남양주 등으로 계속 확대해 나갔습니다. 하지만 그렇게 규제를 넓혀도 가격이 안정되지 않자 결국에는 수도권 전역으로 규제가 퍼졌습니다.
그 과정에서 시장은 아직 묶이지 않은 곳은 어디인지 파악하고 가치 판단 없이 소유권 늘리는데 집중하며 매수를 하였습니다. 이를 통해 지역 규제가 집값을 안정시키기보다 규제를 피할 수 있는 곳으로 수요를 이동시키며 상승을 번지게 했다는 오답 노트를 작성할 수 있었습니다.
그런데도 지금 정책 흐름은 비슷한 방향으로 보입니다. 실제로 현 정부도 1015 때 규제 지역을 설정한 이후, 상대적으로 비규제였던 구리, 동탄, 기흥 같은 지역이 가치 대비 가격이 과도하게 올라가는 모습을 이미 겪었습니다. 더 아이러니한 건, 입지나 상품성이 더 나은 규제 지역 단지보다 비규제 지역 단지 가격이 더 비싸지는 왜곡이 발생한다는 점입니다.
이는 단순히 투자 수요가 몰리는 이유도 있겠지만 규제 지역에서는 대출 규제(LTV) 때문에 실수요자조차 자금 조달이 어려워 대출이 더 나오는 비규제 지역으로 밀려나면서 수요가 한쪽으로 쏠리기 때문이라고 봅니다. 즉 규제가 수요를 억누르는 것이 아니라, 수요의 방향만 바꿔서 가격을 비정상적으로 밀어 올리는 구조가 만들어지는 것입니다.
근본 해법은 공급이라고 생각합니다. 다만 공급은 하루아침에 늘릴 수 없고, 현실적으로 빈 땅도 많지 않아 속도를 내기 어려운 것이 현 상황입니다. 그렇다고 해서 공급이 어렵다는 이유로 규제만 반복해 수요를 눌러보겠다는 접근은 오히려 시장 참여를 자극하는 역효과를 낼 수 있습니다.
규제가 거듭될수록 불안은 커지고, 원래는 관망하던 사람들까지 더 불리해지기 전에 들어가야 한다는 마음으로 시장에 뛰어들게 만들 수 있기 때문입니다. 그래서 저는 지금처럼 규제를 확대하는 방식이 과연 집값 안정에 도움이 되는지, 그리고 같은 실수를 반복하고 있는 건 아닌지 냉정하게 점검해야 한다고 생각합니다.
