[주우이님] 3강후기 "내 선택에 확신을 더하는 법"

강의를 다 듣고 나서 가장 먼저 든 생각을 정리 합니다.

"나는 이 집을, 감이 아니라 기준으로 설명할 수 있는가." 그래서 배운 틀을 그대로 적용해보았습니다.

1. 입지 5대 평가 (직장·교통·학군·환경·공급)

직장 : C
구리시는 인구 18만 규모의 서울 배후 도시다. 

2020년 19만으로 정점을 찍고 2024년 현재 18만 수준이고, 

자체 일자리로 외부 수요를 끌어오는 도시가 아니다. 

종사자수 기준으로 보면 명백히 C. 

구리는 "일자리가 사람을 부르는 곳"이 아니라 "서울 일자리로 나가는 사람이 사는 곳"이다. 

이 한계는 인정하고 시작해야 한다.

교통 : A(하단)
구리를 다른 관점으로 생각했다. 

2024년 8월 8호선 별내선이 개통되면서 구리역은 8호선 + 경의중앙선 더블 역세권이 됐다. 

잠실까지 약 20분, 강남권까지 1시간 이내. 

강남 직결(S)은 아니지만 "강남 1시간 이내" A 기준은 충족 

그리고 단지의 진짜 무기는 “구리역까지 도보 150m(3~5분)” 매우 실거주에 유리하다 판단된다.

실제 집 위치에서 역까지 8분이 걸렸다.

학군 : C
구리는 학군이 거주지를 결정하는 유입 요인이 되는 도시는 아니다. 

생활권 안에서 선호되는 중학교는 있지만 그래도 외부에서 학군 때문에 들어오는 지역은 아니라 생각한다. 

아실에서 확인한 결과 C라 판단이 되었다.

환경 : A (A에서 낮은)
구리에는 롯데백화점 구리점이 하나 있지만 그것뿐이고, 근처에 롯데아울렛이 있다.

다산에 현대아울렛·현대프리미어캠퍼스몰이 생기면서 매출 중하위권이다. 

백화점 1개니 형식상 A지만, 별내선 개통으로 상권이 남양주로 이동할 수 있다는 우려가 현실화되고 있다는 점은 기억해둬야 한다. 인프라 점수는 A로 잡되, "성장하는 A"가 아니라 “지켜야 하는 A”라고 생각했다.

공급 : C (지역 전체 기준)
적정수요는 18만 × 0.5% = 약 900세대/년. 

그런데 하이니티 리버파크(3,022세대, 2029), 

수택동 재개발(7,007세대, 2030~31), 

토평2(약 22,000세대, 2030년대)가 줄줄이 대기 중이다. 

3년 물량으로도, 중장기로도 적정수요를 크게 초과 → C

여기서 핵심 요소는 나에게  이 C등급 공급 리스크는 나의 전략에서는 리스크가 아니라 매수 트리거다. 

강의의 "불황 매수, 호황 매도"를 그대로 쓰려는 거니까

하이니티 입주 연화기를 수택동 갈아타기 시점으로 잡는 것. 

지역 전체엔 C지만, 실거주 전환으로 그 구간을 통과하는 나에겐 오히려 활용 변수다.

2. 저환수원리

저평가 
같은 가격이면 더 좋은 걸 사야 한다는 기준에서, 인창6단지의 카드는 구리역 초역세권이다. 

하이니티가 약 1km 떨어져 있는 것과 대비하면, 150m 더블역세권은 구축 중에서도 드문 자리다. 

"좋은 것을 싸게" 중 "좋은 것"의 근거가 입지에 분명히 있다. 내가 구매한 부분에서 놓친건 좋은 것은 아니였고,

좋은 위치만 가지고 매매를 했다는 점이다.

환금성 
나홀로 아님(주공 대단지), 저층 아님, 높은 층수가 단점으로 작용할거같지만  

소형 평수는 실수요와 투자수요가 겹치는 평형이라 팔고 싶을 때 팔 수 있다고 생각합니다.

수익성 
실투자금을 낮췄고, 3년 후 중도상환수수료 면제 구간이 매도 타이밍이 계산되었다 

그러나 “구축 소형의 상승률은 지역 대장 신축을 따라가지 못한다.” 

수익률의 크기보다 "적은 투자금으로 방어 가능한 자리"라는 판단이다.

원금보존 
역세권이 하방을 받쳐준다. 

다만 2029 입주장은 전세가 하락 압력이라, 전세가율 55% 기준선과 구리 실제 전세가율을 붙여 봐야 한다.

이 부분은 조금 더 공부를 통해서 살펴볼 계획이다.

리스크관리 
2027년 실거주 전환으로 원천 차단한다. 

2027년 전세만기 클러스터링(별내선 여파)과 2029 입주장을 세입자가 아니라 실거주자로 통과하는 것 

종합의견

숫자로 등급만 보면 화려한 매물은 아닌거같다. 

직장 C, 학군 B~C, 공급 C. 낮은 등급, 실거주를 통한 내 자산을 획득한 것 그리고 발전해 나갈것에 생각을 해본다. 

그래도 판단을 해보면 별내선으로 새로 열린 교통 A, 그리고 등급표가 못 잡는 구리역 150m라는 입지. 

저환수원리 다섯 축 중 무너지는 축이 없고, 가장 큰 리스크는 실거주로 스스로 껐다. 

강의식를 들으면서 생각이 든 부분은 큰 손실 없이 지역 사이클을 한 바퀴 태워줄, 사다리의 첫 발판.

한 가지 남겨둘 질문. 다음 칸인 수택동 갈아타기가 

평수만 넓히는 이동인지, 네 개 축(직장·교통·학군·환경)을 실제로 올리는 이동인지에  공부를 통한 판단을 확장 시켜야 할거같다. 다음 후기의 숙제다.