*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
✅아파트명 : 둔산동 크로바 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
대전광역시 서구 종사자 수 : 198,272
대전광역시 서구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
시청역 : 도보 11분
대덕연구단지 : 자차 15분
교통등급 : A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 :
- 삼천중학교, 학업성취도 91.8%, A등급
- 문정중학교, 학업성취도 90.6%, A등급
- 탄방중학교, 학업성취도 84.6%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점 1.7km 도보 17분, 갤러리아백화점 1.6km 도보 17분, 이마트 둔산점 1.7km 도보 16분
C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 서구 3년입주 합계 : 5,806세대 (26년 2,009세대 + 27년 3,461세대 + 28년 336세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 서구 인구수 : 463,601
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,318
(1년 : 2,318세대 / 3년 : 6,954세대)
3) 3년 입주량 합계 : 5,806세대 (26년 2,009세대 + 27년 3,461 세대 + 28년 336세대)
4) 연 평균 입주량 : 5,806세대÷3년 = 연평균 1,935세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,935÷2,318 =0.8348배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 111동단지 30평 현재 매매 11.5억, 전세 5.5억
5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 12.5억 전세 4.2억
5년 내 저점 매입시: 2025년 11월 매매 9.83억 전세 5.6억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
가. 절대적 저평가 : 전고점 대비 1억 아래라 절대적 저평가
나. 상대적 저평가
(1) 가격고정 : 11억대에 같은 가격일때 예를 들어 아실 기준 마포 상암동 월드컵파크9단지 84타입이 2026년 6월 11억4천만원에 거래되었고 전세가가 6억5천만원이라 실거래의무기준을 차치하고 고려할때 저평가는 아닌것으로 판단됨
(2) 입지고정 : 둔산동크로바(30평)가 2026년 7월 기준 매매 11억5,000 전세 5억 5,000(투자금 6억 / 48%)이고 대전서구대장아파트이며 학군지 위치한 점을 고려할때, 대구 수성구 대장아파트와 부산 해운대구 대장아파트 중 하나와 각각 비교함. 대구수성구범어동 힐스테이트범어아파트(33평)가 2026년 6월 기준 매매 12억5,500 전세 6억 1,000(투자금 6억 4,500/ 49%)임. 또한, 해운대자이(31평)가 2026년 6월 기준 매매 10억 전세 4억 4,500(투자금 5억 5,500/ 45%)라 상대적으로 저평가되었다고 보기는 어려움
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 크로바아파트는 아파트의 연식은 34년이지만 각 동 간의 거리가 넓고 조경이나 보도블럭이 관리가 잘되어 쾌적함을 주며 둔산동 중심부에 대표 학군지에 위치하고 있어 대전내에서 입지독점성이 있는 지역이라 수요는 있다고 봄.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
가. 고점에 매수 시 수익률 -12%, 고점 매수 시 순수익은 -1억원
나. 저점에 매수 시 수익률 39%, 저점 매수시 순수익은 167백만원
25년 11월에 매수했다면 가장 유리
4) 원금보존 : 입지독점성이 있고 입주물량은 A등급으로 적정하나, 지방의 적정 전세가율이 70%인 점을 볼 때 현재 전세가율은 48%이이라 적정하지 않다고 봄
5) 리스크 대비: 전세가율이 48%로 낮은 편이라 역전세의 우려는 없으나 만일을 대비하여 현금보유나 마이너스통장개설 여지를 준비해놓아야 한다고 봄.
나의 투자 결론(매수 여부): 비매수, 현재 상대적으로 저평가되었다고 보기 어려움
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음이라 시간이 많이 소요되나 항목별로 평가하니 뿌옇게 생각했던 크로바 아파트에 대해 좀더 명확하게 알수 있는 기회가 되었고 작성하는 것이 재밌기도 함.
