✅아파트명 : 안양시 동안구 한가람신라 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
동안구 종사자 수 : 181,783 명
동안구 직장 등급 : B등급
[ 안양시 직장 등급 : A등급 ]
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 45분 (1번 환승)
여의도역 : 58분 (1번 환승)
시청역 : 58분 (1번 환승)
교통등급 : A등급 ( 강남의 접근성이 좋음 )
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 부림중학교, 학업성취도 90%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데백화점 1개 , 대형마트 3개 (홈플러스,이마트,킴스클럽), A등급
5. 공급
- 동안구 3년입주 합계 : 3609세대 (26년 458세대 + 27년 2737세대 + 28년 404세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 동안구 인구수 : 32만 8,594명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 약 1643명
(1년 : 1643세대 / 3년 : 4928세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3609세대 (26년 458세대 + 27년 2737세대 + 28년 404세대)
4) 연 평균 입주량 : 1203 세대
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 0.3 배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이하 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 한가람신라단지 15평 현재 매매 4.15억, 전세 2.4억
5년 내 고점 매입 시: 2021년 9 월 매매 5억 전세 2억
5년 내 저점 매입 시: 2025년 5 월 매매 3.2억 전세 1.9억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
아직 전고점을 회복하지 않았기 때문에 절대적 저평가로 판단됨.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 저평수이지만 세대수로는 1000세대가 넘는 단지이고 평촌역과 범계역을 이용할 수 있어서 강남과의 접근성이 좋다고 생각함. 지식정보타운 혹은 강남에 직장을 가지고 있는 신혼부부 그리고 1인가구에게 충분한 수요가 있지않을까 생각됨. 또한 위쪽으로 월판선이 만들어진다면 추후에 판교와의 접근성 그리고 강남에 더 빠르게 도달할 수 있어 수요가 더 생기지않을까 생각됨.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산
저점 대비로는 69% 수익률 / 고점대비 8천정도 낮은 금액이며,
강남접근성이 좋은 평북에 고점 회복을 아직 안한 단지에 앞으로 아직 더 좋아질 가능성이 있어
고점을 넘지않을까 조심스럽게 예상해봄. 수익률도 어느정도 있지않을까 예상됨.
4) 원금보존 : 강남과의 접근성. 입지독점성이 어느 정도 있는 단지이기 때문에 충분히 원금보존이 가능하지않을까 예상
5) 리스크 대비: 공급은 2027에 약간 있지만 3년내 평균적으로 봤을 때는 특별히 리스크가 있어 보이지는 않음.
나의 투자 결론 :
직장 B / 교통 A / 학군 A / 환경 A / 공급 S 로 현재 전고점을 회복하지 않았고 앞으로의 전망을 봤을 때 더 오를 수 있는 단지로 생각됨.
다만 평수가 적은 부분은 약간의 리스크로 생각을 해두는 게 좋을 듯함. 만약 투자를 한다고 했을 시에는 투자금이 2억이 들다보니 좀더 좋은 곳이 있을지 확인이 필요함. 하지만 현재로서는 규제지역으로 인해 실거주만 가능하므로 실거주 입장에서 보았을 때는 월판선 교통 호재, 리모델링 호재를 생각해 2년 후 전고점 회복 및 전세 상승이 고려되어 투자하기 괜찮다고 생각.
✅ 작성하면서 느낀점 : 하나하나 차근차근 저환수원리를 생각해보면서 다시 한번 단지를 생각해볼 수 있어서 좋았습니다.
다만 상대적저평가를 해보기에는 상급지 단지들이 어떤 것이 있는지 몰라서 비교하기 어렵다는 생각이 들었습니다. 이는 임장지를 늘려 좀더 보완해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
