실제 6월에 진행한 투자를 복기하면서 수익률 분석 보고서를 작성해 보았습니다.
✅아파트명 : 다산 e 편한 세상 자이 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
남양주시 종사자 수 : 215,236
남양주시 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
★잠실역 : 41분 (지하철 23분, 9개 역)
강남역 : 51분
여의도역 : 68분
시청역 : 60분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
다산 신도시 신축 학업 성취도 없음.
학군 : 새봄중학교,
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대프리미엄아울렛
환경등급 : B
5. 공급
1) 남양주시 인구수 : 727,717
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 363,859
(1년 : 3,639세대 / 3년 : 10,916세대)
3) 3년 입주량 합계 : 10,021세대 (26년 638세대 + 27년 1147세대 + 28년 8236세대)
4) 연 평균 입주량 : 10,021 세대÷3년 = 연평균 3340 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3,340 ÷3,639=0.91배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 다산 e편한세상 자이 34평 현재 매매 10.5억, 전세 6.5억
5년 내 고점 매입시: 21년 9월 매매 10.4억 전세 5.5억
5년 내 저점 매입시: 23년 1월 매매 6.97억 전세 3.7억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
- 절대적 저평가 : 전고점을 도달하였음으로 절대적 저평가는 아님
- 상대적 저평가
비규제 인근 지역 아파트와 비교평가 해봤을 때
투자금 (5억 내)에 들어오는 투자 후보 아파트 리스트는 상기와 같다.
(1) 래미안안양메가트리아 Vs 래미안 하이어스
- 래미안안양메가트리아는 안산 만안구 안양역 근처 아파트이다. 다만, 안양역에서 보도권으로는 가기 힘들고 단지에 따라서 명학역이 가깝기도 하다. 초 대단지가 주는 균일성이 뛰어난 편이다. 실제로 임장을 가보면 단지가 대규모 공원처럼 보이기도 한다.
- 안양역 근처에는 안양역푸르지오더샵 아파트가 있는데, 해당 아파트가 만안구 내 대장이다. 하지만, 현재 가격이 너무 올라 투자금 내에 들어오지 않는다. 안양역푸르지오더샵과 래미안메가트리아 사이에는 상권도 조성되어 있어 이용하기가 용이하다.
- 래미안 하이어스는 금정역 힐스테이트(주상복합)를 제외한 산본 지역 대장 아파트이다. 산본에는 신축이 드물어 2010식 준 신축이지만 산본 지역 내에서는 대장으로 취급되고 있다. 금정역과도 약간 멀긴 하지만 도보가 가능하다. 산본에 거주하는 거주민들에게는 충분히 선호되는 대장 아파트이다.
한 가지 아쉬운 점은 래미안 하이어스 근처의 환경요소이다. 학교가 가깝지만 대규모 빌라 및 전통시장이 있어 주변 환경이 균질하게 느껴지지 않는다.. 또한, 주변 재개발도 슬슬 진행되고 있어 향후 미래에는 대장을 내어줄 가능성이 있다.
▶ 둘 중은 래미안 하이어스
- 사유 : 두 아파트 모두 좋은 대 단지, 브랜드 아파트이지만 래미안 메가트리아는 만안구 내 대장이 아닌점, 근처 동안구와 평촌에도 대체 아파트가 많은 반면
. 산본 래미안 하이어스는 적어도 산본 지역 내 대장이라는 점에서 비슷한 가격, 투자금일 때 래미안 하이어스에 투자할 것 이다.
(2) 래미안 하이어스 Vs 다산 e편한 자이
- 다산 e 편한 자이와 래미안 하이어스 모두 전고점을 넘어서 현재 절대적 저평가가 되어있는 지역은 아니다.
하지만 다산의 전고점은 8호선이 개통되기 전의 전고점이라는 점에서 산본보다는 절대적 저평가가 되어있다고 볼 수 있을 것 같다. 다산 신도시는 가보면 모두 느끼겠지만 신도시 특유의 정제되고 깨끗한 환경 요소가 뛰어나게 평가 된다.
▶ 둘 중은 다산 e편한 자이
- 사유: 지역적으로 산본은 결국 인구가 유출되는 지역이다. (안양 평촌 등 으로 이동이 잦다.)
. 다산 e편한 자이가 물론 다산의 대장은 아니지만 (현재 가격 주도 힐스테이트 다산) 다산신도시 자체의 환경적 요소 및 8호선을 이용한 잠실 접근성을 크게 평가하였다.
■ 결론 : 현재 내 투자금 내 (5억 이하)에서 상대적 저평가가 된 단지라고 볼 수 있다.
2) 환금성 : 8호선 다산역 보도권 아파트로 환경이 매우 좋은 다산신도시 내 300세대 이상의 대 단지임으로 환금성이 있음.
3) 수익률 :
- 고점에서 매수 시 수익률 : 2%. 순 수익 1천
- 저점에서 매수 시 수익률: 108%. 순 수익 3.53억
- 상승장에서 아파트 가격은 전저 대비 2~5배 상승하는 경향이 있다고 할 때, 금번 상승장에서 아파트 매매가의 증가는 전저 7억의 2배 수준이 14억 정도로 가정해 볼 수 있다.
- 수익률 : (14-10.5) / 4(투자금) = 87.5% 이다.
. 알파 투자인 년에 20퍼센트의 수익율을 가정했을 때, 4.375년 이내에 14억을 달성해야 한다.
. 베타 투자인 년에 10퍼센트의 수익율을 가정했을 떄, 8.75년 이내에 14억을 달성해야 한다
4) 원금보존 :
-현재 전세가율 62%
-전세가 10년에 2개 오른다고 가정 (현재 6.5 , 10년 후 13억)
10년 후 전세가가 현재 가격보다 비쌈으로 원금보존 가능.
-전고점 대비 현재 가격이 높으나 다산의 전고점은 8호선 지하철이 개통 되기 전으로 전고점이 크게 유의미하지 않음.
5) 리스크 대비: 현재 전세 공급 감소로 전세가가 계속 상승하고 있다. 그래서 단 기간 급격하게 전세금이 오르기는 했다. 다산지역은 28년도 왕숙신도시 입주로 전세 수요가 이동 될 가능성이 았다. 그러므로 전세금의 약 10% (6천)은 돌려줄 수 있는 현금 여력을 만들어 놓는 것이 좋을 것이라는 판단이 든다.
나의 투자 결론(매수 여부):
해당 단지는 절대적 저평가 구간을 지났지만 현재 비규제 지역 내에서 충분히 투자 가능한 물건이다. 다만, 항상 더 높은 급지 및 단지를 갈아탈 가능성을 염두해 두고 지켜봐야 한다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 해당 수익률 보고서를 작성하면서, 투자를 고려할 때 실제적인 수익률 (%) 및 목표 기간/가격을 고려하지 않았다는 것을 알 수 있었다.
- 또한, 현재 이미 오른 단지 외 조금 덜 오른 다산 지역 내 단지를 매매할 수 있었던 것이 아닌지 조금 후회가 남기도 한다. (한양 수자인리버파크 10억 이하)
- 또는 근처 다른 단지의 선호도가 비슷한 상황에서 제대로 매물 대 매물로 고려하지 않은 것 같아서 후회가 남는다. (다산 롯데캐슬)
향후 투자시는 매수 전에 구체적인 수익률을 확인하고 투자를 하고 싶다.
