안녕하세요, 겸손한 원더풀 라이프를 사는, 살고 싶은 원더 입니다.
옥수동 래미안옥수리버젠 아파트 수익률 분석 보고서입니다.
향후 하단에 기존(24~25년 열기)에 했었던 동작구 아크로리버하임 보고서도 추가할 예정입니다.(~7.12)
✅아파트명 : 옥수동 래미안옥수리버젠
✅위치(지도)
입지평가 직장 A , 교통 S , 학군 C , 환경 C- , 공급 S
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
성동구 종사자 수(사업체수) : 203,221명(41,665개) / A등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 25분 (환1, 3>2호선) / 여의도역 : 34분 (환&급1, 3>9호선) / 시청역 : 29분 (환1, 3>1호선) / S등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
옥정중학교, 학업성취도 79.8%(5/11등, 외고국제고 0.5%, 1명), C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데마트 1개(1.7KM), C-등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 성동구 인구수 : 274,694명 (2026년 5월 기준)
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,373세대/년 , 4,119세대/3년
3) 3년 입주량 합계 : 1,957 세대 (26년 0세대 + 27년 1,957세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,957세대÷3년 = 연평균 652세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 652÷1,373 =0.47배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내 > S등급
기타 성동구 전입출 TOP3
강남, 광진, 동대문 3년 입주 : 총 2,171세대(수요량 대비 12%) , 매년 6,133세대 필요 초 S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 절대적 저평가 아님. 상대적 저평가 여부는 조금 애매하나 많이 비싸지는 않다고 생각함.
적어도 올파포(29억 이상)보다는 싸다고 생각됩니다.
2) 환금성 : 해당 단지 매월 2건 ~ 7건 거래 발생. 환금성 적절하나 매도가 큰 것에 대한 리스크 있음.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 투자금 17억 대비
전저점 대비 2~2.5배 라고 할 경우 - 11.8% ~ + 26.5% 예상. 10년 이내 수익률 100% 달성 어려울 것 같음
4) 원금보존 : 전세율 39%, 1~2급지 50% 또는 더 낮게 40%라고 보더라도 원금 보존 단기간에는 어려울 수 있다.
실제로 아실에서 25.10월 114동 12층 30억 , (바로 옆동)26.05월 115동 7층 24.8억 확인할 수 있어
6개월 전후로 5억 이상(약 16.7% 떨어짐) 하락한 거래 발생함.
5) 리스크 대비 : 공급 없음. 전입 전출 많은 지역(강남, 광진, 동대문) 확인했으나 성동구 보다 더 공급량(12%) 부족함.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 가능
다만, 송파구 헬리오시티(28.5억, 전 12.1억), 가격이 조금 더 싼(매 26억 전후 , 전 11억초반) 동작구 흑석 생활권 단지와는 비교를 조금 더 해 봐야 함.
✅ 작성하면서 느낀점 :
성동구가 앞마당이 아니나, 미니 임장 및 수익률 보고서 작성하면서 상급지 느낌과 함께
와! 살고 싶다는 생각(교통, 위치, 분위기)과 함께 좋은 생활권에서는 고급진 느낌이 많이 든 지역 및 단지들이 있었습니다. 그리고 상위급지 앞마당이 많이 필요성 또한 느꼈습니다.
