열기 9사1생으로 살아남아 좋은 12 많이 생길 조 눌루후루] 수익률 보고서

✅아파트명 : 신림 현대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

관악구 종사자 수 : 128,417

관악구 직장 등급 : B

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 37분 

여의도역 : 33분 

시청역 : 53분 

교통등급 : A

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군

• 신관중학교, 학업성취도 63%
• 봉림중학교, 학업성취도 69%

학군 등급 : C

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

없음

환경 등급 : C

5. 공급

• 2025년 입주 예정 : 1,568세대
• 2026~2028년 입주 예정 : 없음

공급 등급 : A

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 신림 현대 21평 현재 매매 7.5억, 전세 4.5억

5년 내 고점 매입시: 21년 11월  매매 7.9억 전세 4.6억

5년 내 저점 매입시: 25년  1월  매매 5억 전세 3.6억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 낮은 가격에 형성되어 있고 20평대 신림동부 21평 기준보다 평수가 더 넓고 재개발 지역 바로 앞에 위치하여 가치가 있다고 보여짐
2) 환금성 :  1000세대 이상의 아파트이고 중층 이상이며 강남과 여의도까지 교통이 편리하여 환금성 보장됨

3) 수익률 : 매매 7억 5천
전세 4억 5천
전세 레버리지 3억
재개발 호재가 있으나 조합 설립 인가 단계로 100% 수익률인 10억 9천까지는 시간이 다소 걸릴 것으로 예상
4) 원금보존 : 2028년까지 공급 물량이 없고 전저점에서도 전세는 3억 2천으로 방어되는 것으로 보아 원금 방어 가능할 것으로 보임

5) 리스크 대비: 역전세 위험성 없음

나의 투자 결론(매수 여부): 

전고점 대비 낮은 가격 형성과 재개발 호재 존재, 강남과 여의도, 시청까지 교통 편의성이 높으며 역전세 위험이 없어 투자 가치가 있다고 보여짐
 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음 부동산 강의를 접해보고 강의를 들으면서 저환수원리를 기준으로 가치 평가를 해보았으나, 정확한 기준에 맞게 한건지 판단이 서지 않고 특히, 저평가 부분은 아직 감이 잘 오지 않고 앞마당이 없어 비교군이 정확히 판단이 서지 않았습니다.

계속해서 강의를 듣고 임장을 다니면서 앞마당을 만들면서 실력을 키워나가겠습니다.