*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
✅아파트명 : 샛별한양 6단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
| 안양시 | A | 272,065 | 63,452 |
| 안양시 동안구 | B | 181,783 | 40,016 |
안양시 동안구 종사자 수 : 181,783
안양시 동안구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 54분
여의도역 : 52분
시청역 : 60분
교통등급 : A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 :
- 부림중학교, 학업성취도 90%, A등급
- 안양부흥중학교, 학업성취도 87%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점, 홈플러스, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 안양시 동안구 3년입주 합계 : 3,862세대 (26년 458세대 + 27년 3,000세대 + 28년 404세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 안양시 동안구 인구수 : 328,922
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,644.61
(1년 : 1,645세대 / 3년 : 4,935세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3,862세대 (26년 458세대 + 27년 3,000세대 + 28년 404세대)
4) 연 평균 입주량 : 3,862세대÷3년 = 연평균 1,287세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,287÷1,645 =0.78배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 은하수,샛별 5,6단지 14평 현재 매매 5.5억, 전세 2억
5년 내 고점 매입시: 22년 5월 매매 5.4억 전세 2.5억
5년 내 저점 매입시: 23년 4월 매매 2.9억 전세 1.3억
근데 전세가가 애초에 큰 폭으로 가격이 거래되고있음. 시기에 따라 크게 다르진않음..
고점일때도 전세가는 1억대도 있고 2억대도 있음.
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 잘 모르겠다. 교통은 신림현대가 더 좋긴하지만 주변환경이나 인프라가 너무 안좋음;; 내집마련이라면 확실히 저평가됐다고 볼수 있는데 투자로는 어떤지 아직 잘 판단이 안된다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 하락장에도 꾸준히 거래가 됨.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 투자 시 최대 163% / 내집마련 시 최대 468%
4) 원금보존 : 고점에 산다면 원금보존을 위해 꽤 오랜시간을 기다려야할 수 있다. 현재 실거래가는 아직 전고점 도달 안했지만 호가는 전고점에 도달했다. 지금 사면 하락장에는 원금보존이 안될수 있어 인내심이 필요할것같다.
5) 리스크 대비: 전세가가 매매가에 크게 영향을 받지 않는것같다.. 역전세 리스크는 크지 않을지도?
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 시점이라면 조금 보류해야할것같다. 하락장견디고 다시 상승장 올때까지 기다릴 여력이 있다면 모를까 없기때문에..! 여력이 있다면 추후 월판선같은 교통 호재가 있기때문에 기대하며 기다려도 되지 않을까 싶다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
어렵지만 객관적으로 비교할수있어서 판단하기 쉬울것같다.
그럼에도 어려운 부분은 있다.
저평가 부분이 입지가 비슷한 단지라면 평가하기 어려울것같다.
반복적으로 해나가다 보면 좀더 잘 평가할수있게 될거라 기대한다!
공급 비교하면서 서울은 진짜.. 공급이 넘사벽으로 없구나 알았다. 집값이 오를수밖에 없을듯.
