안녕하세요. 40대 중반 4인가족 외벌이 직장인 입니다.
직장은 인천이고, 초등생 자녀2, 연봉은 세후 약 1억3천 정도 되는거 같습니다.
부동산에 관심은 크나 체계적으로 공부해보지도 않았고, 인사이트도 부족해서 조언을 좀 얻고 싶은 마음에 글을 써봅니다.
어찌저찌 살다보니 다주택이 되었는데 별로 영양가가 없는 것 같고, 정리를 좀 하고 싶으나 어떻게 해야 할지도 잘 모르겠습니다. 현재 보유하고 있는 물건을 취득 연도 순으로 소개드리자면 다음과 같습니다.
A. 2015. 마곡 아**에(오피스텔, 배우자 명의, 무융자, 전세 1억2000/10, 주택임대사업자 자동말소, 세무서는 남음)
B. 2023. 여의도 브**튼(오피스텔 전용29, 본인 명의, 무융자, 전세 3억후반, 주택임대사업자)
C. 2024. 영종 한신**(아파트 전용84, 본인 명의, 무융자, 실거주, 실거주의무 약 7개월 남음 )
D. 2025. 일산 더샵엘*이(오피스텔 전용84, 융자 5억중반, 월세 2000/145, 무등록)
위와 같이 보유하고 있는데요, 각각의 히스토리를 말씀드리자면,
A는 지난날 마곡엠벨리 미분양을 놓친것이 너무 아쉬워서 마곡에 뭐하나라도 두고 싶어서 분양받았고 여지껏 임대를 두고 있고요, 임대는 그간 공실없이 잘 유지되고 있지만, 매도가 쉽지 않고 매도하더라도 남는것이 없는 상태입니다.
B는 전혀 알지 못하다가 우연히 지인의 귀뜸으로 청약하여 당첨이 되었는데, 2019년 당시 소형 오피스텔 치고는 고분양가라 고민하다가 결국 가져가게 되었고 전세금으로 잔금을 치루었으며, 현재는 시세가 분양가 조금 안되는 정도는 오른거 같습니다. 하지만 오래 가져가고, 취득세 절세 및 임차인을 수월히 맞추기 위해 주택임대사업자를 등록해서 재산권 행사(매도)는 제한적입니다.
시간상 D를 먼저 2021년 8월에 분양계약을 했습니다. 2020년 후반에 인천의 모아파트를 상승기 직전에 매도한 패착으로 무주택자가 되었고, 당시 집값은 계속 오르지, 무주택 된지 얼마 안되어서 가점부족으로 청약은 안되지, 유행어였던 ‘벼락거지’가 된 급한 마음에 당시 일산에 D오피스텔을 실거주 하며 아파트 청약당첨을 목표로 고분양가였지만 고민끝에 계약을 하였으나,
직장 근처의 C를 동년 11월에 특공을 통해 분양을 받게됩니다. 계획대로 D만 가져가며 준공때까지 전세를 살려고 했으나 전용84라도 오피스텔은 4인가족 거주하기에 공간이 다소 부족하고, 다들 아파트 아파트 하는데 오피스텔만 있는것도 그렇고 해서 이곳에 다 적을수 없는 이유로 C를 계약하고 2024년 초반에 입주하여 실거주 하고 있습니다.
아무래도 대부분 신축을 선호하고, 23년부터 작년까지 매해 하나씩 신축을 등기하였지만, 제가 보유한 물건들이 B를 제외하면, C는 분양가 대비 소폭 상승에 그치고, 살아보니 향후 큰 시세 상승은 기대가 안됩니다. D는 분양이후 해지역 부동산 침체로 약 -2억 정도의 시세가 형성되어 있고 월세에 일부금액을 보전해서 이자를 내고 있는 실정입니다. 분양가만 회복되면 바로 매도하고 싶고, 현 시세로 매도가 된다고 해도 융자를 갚고나면 -2억 확정이네요.
이제와 생각해 보면 조급함에 D를 분양받지 말았어야 했고, 왜 꼭 분양에만 fix 되었을까 하는 생각이 듭니다. 역시 부동산은 내생활의 만족과 쾌적함을 떠나서 입지구나 하는 생각도 듭니다. 그래서 현재 거주중인 C를 실거주 의무가 끝나는 시점에 결심을 한번은 해야 할거 같은데 어찌해야 할지 고민입니다. 다시 무주택자가 될 생각은 하지 않고 있습니다. 다주택자로 세금/대출 규제도 큰데 양도세 부분은 B를 주택임대사업자 등록해서 거주주택(2년이상 실거주)은 양도세 비과세로 알고 있습니다.
개인적으로 생각해본 바로는,
- C, D 동시 매도 후 풀대출로 ~12,3억선 서울 서부권이나 경기 갈수 있는 베스트로 이동
2. C 임대(월세) 후, D 실거주(월세로 이자 충당) 하며, C/D 시세 상승 기대 및 실거주 비과세 조건 맞춤.
3. B(임대사업자 포괄양도), C, D 동시 매도 후 풀대출로 ~15억선 서울 갈수 있는 베스트로 이동
4. 아무것도 하지 않고 일단 현상태 유지
부동산 참 어렵네요. 제가 생각해본 바와 달라도 상관없으니 채찍이든 당근이든 조언 주시면 고민에 도움이 될거 같습니다. 감사합니다.
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댓글
버스기사님 안녕하세요 조급하게 하신 투자들을 어떻게 자산 이동에 대해 고민을 하시는 군요 우선 제가 버스기사님의 상황을 잘 알 수 없기 때문에 자산 이동에 대한 의견을 답변 드릴 수 없다는 점을 양해부탁드립니다. 다만, 부동산에 대한 정확한 지식 없이 '누군가의 말'이나 '벼락거지에 대한 공포심' 등 주관적인 생각(뇌피셜)에 기반한 조급함이 좋지 않은 선택으로 이어졌습니다. 여전히 본인만의 기준이 없기 때문에, 지금 하려는 고민들 또한 조급함에 쫓긴 또 다른 잘못된 선택이 될 가능성이 보입니다. 현재 보유 자산의 정리나 향후 투자 방향을 본인 스스로 혼자 결정하는 것은 매우 위험해 보입니다. 현재 필요한 건 투자 전 공부 필수로 보입니다. 급할수록 돌아가야 합니다. 또다시 조급함에 등 떠밀려 좋지 않은 선택을 하기보다는, 강의를 통해 부동산에 대한 제대로 된 이해를 먼저 하셔야 합니다. 높은 소득이라는 훌륭한 무기가 있음에도 잘못된 선택을 반복하지 않으려면, 전문가의 투자 코칭을 통해 냉정한 자산 진단과 제대로 된 로드맵을 확립하는 것이 가장 현명한 방법입니다. 월부에서 투자코칭으로 자산에 대해 방향성을 알려주실 수 있으니 도움을 받아보시면 좋겠습니다 화이팅입니다
안녕하세요 버스기사님, 정말 치열하게 고민하고 계신 심정이 글에서 깊이 느껴집니다. 현재 고민 중이신 다주택 정리와 상급지 이동은 각 주택의 정확한 취득 시점, 명의 구조, 대출 조건, 그리고 가족분들의 실거주 만족도 등 글에 다 담기지 않은 수많은 변수에 따라 방향성이 완전히 달라질 수 있습니다. 정확한 자산 상황을 모르는 상황에서의 조언을 하는 것도 위험할 뿐더러 그 조언을 받아들이는 것도 같은 실수를 반복하는 것일 수 있습니다. 따라서 커뮤니티의 단편적인 댓글로 매도, 갈아타기 등 중요한 결정을 하시기보다는, 지평님 댓글처럼 투자코칭 서비스를 통해 현재의 자산 상황과 대출 현황을 가지고 전반적인 투자에 대한 상담을 받아보시는 것을 강력히 추천해 드립니다. 다수의 부동산 투자를 통해 자산을 일군 전문가분들을 레버리지하는 것입니다. 코칭을 통해 방향성을 잡은 뒤 기민하게 행동하시기를 응원드립니다😊
안녕하세요 버스기사님, 향후 방향에 대해 진지하게 고민하고 계신다는게 너무 잘 느껴집니다 다른 분들께서도 잘 말씀해주셨지만 그동안의 매수 결정이 버스기사님의 기준에 의한 것이 아니라 남의 말이나 조급함에 의한 것이라는 점이 아쉬운 점인 것 같습니다. 나의 원칙과 기준이 명확하지 않은 상태에서 주변에 휘둘려 매수하게되면 내가 산 집이 환금성이 있는 곳인지, 저렴한 시점인지 가치가 어떤지를 전혀 알 수 없기 때문에 보유와 운영이 힘들고, 따라서 부동산으로 자산을 불리기도 어렵습니다 환금성이 낮고 감가상각이 큰 오피스텔을 매도하고 입지 가치가 좋은 아파트로 갈아타는 방향 자체는 무척 좋다고 생각합니다. 다만 가치있는 자산으로 갈아타기 위해서는 부동산 공부가 선행되어 기준이 생겨야 할 것으로 보입니다 너무 조급하게 생각마시고 우선은 기본적인 가치를 보는 법과 기준에 대해 배워나가시면서 아파트를 알아가셨으면 좋겠습니다 더불어, 버스기사님의 정확한 사정을 몰라서 자세한 방향에 대한 답변을 드리기는 어려울 것 같습니다 ㅠㅠ 다른 분들께서도 권유해주셨듯 월부 내에 있는 "투자코칭" 프로그램을 활용해보시기를 추천드립니다 성투 기원하겠습니다😊
