안녕하세요. 월급쟁이부자들 공식 튜터 권유디입니다.
링크 : https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=8612325&ref=A
오늘(7/16, 목) 기준금리 0.25%p 인상이 확정되었습니다. 한은의 금리 인상은 코로나 때인 2023년 1월 이후 3년 6개월 만입니다. 이번 인상으로 한국과 미국의 기준금리 격차는 2.25%포인트에서 2%포인트로 좁혀졌습니다.
2023년 1월, 한국은행은 기준금리를 3.50%까지 올렸습니다. 그때까지의 인상 사이클 중 가장 높은 수준이었습니다. 다들 "이제부터가 진짜 고비"라고 말했습니다.
그런데 서울 아파트 가격은 바로 그 달 반등했습니다. 7개월 동안 계속 떨어지던 흐름이 멈추고 다시 오르기 시작한 겁니다.
지금 집을 사려는 분이라면 이런 마음이 드실 거예요.
"금리 오른다니까 좀 기다려볼까 싶기도 하고, 그냥 지금 사두는 게 나을 것 같기도 하고요."
과연 "금리가 제일 무서운 시점이니까 기다리자"는 판단이 맞았을까요?
이 글 끝까지 읽으시면 답을 해결하실 수 있으실겁니다. 앞으로 뭘 봐야 할지도 함께요.
앞으로 흔들리지 않을 기준까지 가져가실 수 있으실거예요.
그 7개월, 무슨 일이 있었을까요
사실 이 판단을 잘못 내리는 건 정보가 없어서가 아닙니다. 뉴스가 너무 많아서입니다. 금리 오른다는 기사가 뜨면 무섭고, 금리 내린다는 기사가 뜨면 또 흔들립니다. 그런데 정작 가격을 따라가보면 다른 그림이 보입니다.
2022년 여름부터 2022년 말까지 서울 아파트값은 7개월 연속 하락했습니다. 같은 기간 한국은행은 기준금리를 여러 차례 올렸습니다. 여기까지는 ‘금리 오르면 집값 떨어진다’는 통념과 정확히 일치합니다.
문제는 그다음입니다. 2023년 1월 한국은행이 기준금리를 3.50%로 인상하며 이 사이클의 정점을 찍었습니다. 그리고 정확히 그 달 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 0.81% 오르며 7개월 만에 반등했습니다.
금리는 여전히 높았습니다. 그 어느 때보다 높았습니다. 그런데 집값이 가장 먼저 방향을 튼 지점이 바로 그 ‘가장 무서운 달’이었던 겁니다.
7개월이라는 하락 기간을 지켜보며 "역시 금리 오르니까 대출이자가 높아져 집값이 계속 떨어지는구나"라고 확신을 굳혀갔던 사람이라면 정확히 그 확신이 굳어지는 순간에 반등이 시작된 셈입니다.
처음이 아니었습니다
이런 흐름이 2023년에만 있었던 건 아닙니다. 과거 데이터를 함께 보면 더 정확해집니다.
| 구분 | 기준금리 흐름 | 서울 아파트값 |
|---|---|---|
| 1차 금리 인상기 (2005.10~2008.9) | 3.25% → 5.25%로 인상 | 2006년 +11.1% +3.8% |
| 금리 인하기 (2008말~2011) | 5.25% → 2.0%대로 대폭 인하 | 2009년 +0.7% −1.2% −0.4% (하락 전환) |
| 금리 정점 도달 (2023.1) | 3.25% → 3.50%로 인상 후 동결 | 7개월 연속 하락 후 +0.81% 반등 |
출처: 현대경제연구원, 「국내 금리 인상기의 경험이 현재에 주는 시사점」(2017) / 한국경제(2020.03.13) / 한국부동산원 실거래가지수
세 사례 모두 방향이 다릅니다. 2006~2007년은 금리가 오르는 중에 집값이 급등했고 2010~2011년은 금리가 내려가는 중에 집값이 떨어졌습니다. 그리고 2023년 1월은 금리가 가장 높았던 순간에 하락이 멈췄습니다.
공통점은 하나입니다. ‘금리가 오르니까’ 혹은 ‘금리가 무서우니까’라는 단순한 기준으로 판단했다면 세 경우 모두 타이밍을 놓쳤을 거라는 점입니다.
2023년 하락장 때는 좋은 자산의 가격이 크게 내려온 걸 보며 '지금이 기회다'라는 건 머리로는 분명히 알고 있었습니다. 하지만 금리가 오를 때마다 뉴스에서는 위기라는 이야기만 쏟아졌고 ‘혹시 더 떨어지면 어떡하지?’ '지금 샀다가 후회하면 어떡하지?'라는 생각이 계속 들었습니다. 결국 매물을 보면서도 계약서에 도장을 찍지 못했고 망설이는 사이 가격은 다시 올라갔습니다.
그때 깨달았습니다. 좋은 자산을 알아보는 눈만으로는 부족하고 두려운 시장에서도 원칙대로 행동할 수 있는 용기가 있어야 기회를 잡을 수 있다는 것을요. 저도 그때 참 많이 배웠습니다.
2024년에는 어땠을까요
좀 더 최근인 2024년도 함께 살펴보겠습니다.
수도권인 용인 수지구와 지방인 대구 수성구의 아파트 가격흐름을 가져왔습니다.
붉은색은 금리 상승기, 푸른색은 금리 하락기를 뜻합니다.
각 아파트 그래프에 표시한 부분은 붉은색(금리가 올라갈 때 가격이 상승한 시기)와 푸른색(금리가 하락할 때 가격이 하락한 시기)입니다. 여러분들의 생각과 다른 시기가 생각보다 많이 있네요.
같은 시기 같은 금리 환경 안에서도 수도권과 지방이 서로 다르게 반응했다는 것도 눈여겨보실 지점입니다. 2023년 1월의 반등도 지역별로 속도가 달랐습니다. 금리라는 하나의 변수만으로는 이 지역별 온도차가 설명되지 않습니다.
그렇다면 금리는 집값과 무관할까요 — 아닙니다
여기서 오해하시면 안 되는 게 있습니다. "그럼 금리는 집값이랑 상관없네?"가 아닙니다.
금리는 분명 집값에 영향을 줍니다. 2022년의 7개월 연속 하락도 금리 인상의 영향이 컸습니다. 다만 금리 하나만 영향을 주는 게 아닙니다. 금리 공급 심리 가격 흐름 정책 변수 등 다양한 요소가 함께 작용합니다.
날씨를 예로 들어볼게요. 오늘 더운지 추운지는 기온 하나로 결정되지 않습니다. 습도 강수량 바람 미세먼지까지 겹쳐야 우리가 체감하는 ‘오늘 날씨’가 완성됩니다. 집값도 마찬가지입니다. 금리는 그 중 하나의 변수일 뿐 유일한 변수는 아닙니다.
그런데 단 하나 변치 않는 원칙이 있습니다
여러 변수가 복잡하게 얽혀 있어도 장기적으로는 거의 예외 없이 작동하는 원칙이 하나 있습니다.
집값은 장기적으로 통화량의 변화에 수렴한다는 것입니다.
출처: 통화량 - KOSIS 국가통계포털, 서울부산 평균지수 - 한국부동산원 실거래가지수
집값에는 사람의 심리가 개입됩니다. 그래서 단기적으로는 오르내림이 있습니다. 서울은 최근 3년간 통화량 증가 속도를 가격이 상당 부분 따라잡은 반면, 부산은 아직 그 흐름을 충분히 반영하지 못했습니다. 이는 지역별로 시장 참여자들의 심리가 서로 다르게 작용하기 때문입니다. 하지만 긴 시계열로 보면 시중에 풀린 돈의 양(통화량)이 늘어난 만큼 집값도 결국 그 방향으로 움직이는 경향이 있습니다. 2022년의 7개월 하락도 그 안에서 보면 긴 상승 곡선 위의 짧은 조정이었습니다.
원리는 단순합니다. 자본주의 사회에는 은행이 있고 은행은 돈을 만들어냅니다. 시중에 풀리는 돈이 많아질수록 즉 통화량이 늘어날수록 돈의 가치는 상대적으로 떨어집니다.
10년 전엔 5,000원으로 국밥 한 그릇을 사 먹을 수 있었는데 지금은 10,000원으로도 사 먹기 어려운 상황이 됐죠. 국밥이 갑자기 귀해진 게 아닙니다. 돈의 가치가 그만큼 떨어진 겁니다. 집도 똑같습니다. 집이라는 물건 자체의 가치보다 그 집을 사는 데 필요한 '돈'의 가치가 장기적으로 떨어지기 때문에 가격이 비싸진 것처럼 경향을 보입니다.
집 사기 전 확인해야 할 것
여기까지 오면 이런 질문이 남습니다. "그래서 지금 내가 보고 있는 그 아파트는 안전한 건가요?"
이건 지역마다 답이 다르지만 기준이 있습니다. 최근 3년간(최근 저점 기준) 그 지역 가격이 통화량 상승 속도보다 많이 올랐는지 아니면 못 따라갔는지를 먼저 보시면 됩니다.
- 최근 3년간 가격이 통화량 상승보다 많이 올랐다면 금리가 오를 때 단기적으로 받는 영향이 상대적으로 클 수 있습니다. 이미 통화량이 뒷받침하는 수준 이상으로 오른 상태라 조정이 올 때 그 폭도 함께 커질 수 있기 때문입니다.
최근 3년간 가격 흐름이 주춤했다면 금리가 오르더라도 상대적으로 받는 영향은 크지 않을 수 있습니다. 통화량 상승분을 아직 다 따라가지 못한 상태이기 때문입니다.
같은 금리 인상 뉴스를 보고도 어떤 지역은 크게 흔들리고 어떤 지역은 별 영향이 없는 이유가 여기 있습니다. 앞서 본 용인 수지구와 대구 수성구가 같은 시기에 다르게 움직인 것도 각 지역이 통화량 대비 어느 위치에 있었는지가 달랐기 때문입니다.
그러니 지금 알아보고 계신 아파트가 있다면 그 단지 하나의 최근 3년 가격 흐름을 먼저 통화량 흐름과 나란히 놓고 보시길 권해드립니다.
그래서 오늘 무엇을 확인하면 될까요
금리 뉴스가 나올 때마다 일희일비하기보다 다음 세 가지를 확인해보시길 권해드립니다.
- 7/16(목) 금통위 발표 확인하기 (5분)
기준금리가 몇 %로 결정됐는지 한국은행 홈페이지나 뉴스에서 바로 확인해보세요. - 최근 10년 통화량 추이 확인하기 (10분)
ECOS → 통화·금융 → M2(광의통화) → 최근 10년 설정. 통화량이 어느 방향으로 움직이고 있는지가 금리 하나보다 훨씬 중요한 나침반입니다. - "이번엔 초기인가 후기인가"를 함께 보기 (5분)
2023년 1월처럼 인상이 정점 근처까지 누적된 시점인지 2006년처럼 인상 초반 경기 회복 국면인지에 따라 집값 반응이 달랐다는 걸 기억해두시면 앞으로 비슷한 뉴스를 볼 때 훨씬 냉정하게 판단하실 수 있을 거예요.
금리는 분명 중요한 변수입니다. 하지만 유일한 변수는 아닙니다. 7개월의 하락도 그 뒤에 숨은 통화량의 큰 흐름 안에서 보면 짧은 조정이었을 뿐입니다. 오늘 금통위 결과도 그 하나의 숫자보다는 통화량과 공급이라는 더 큰 그림 안에서 바라보시길 바랍니다.
금리 인상이 누군가에게는 생계의 부담이 되고, 또 누군가에게는 하루를 버텨내야 하는 이유가 됩니다. 오늘도 각자의 자리에서 묵묵히 버티고 계신 모든 분들을 진심으로 응원합니다. 어려운 시기일수록 서로를 응원하는 마음이 더 큰 힘이 되기를 바랍니다.
권순유(활동명 권유디)
- 소속: 월급쟁이부자들(월부닷컴) 공식 튜터
- 전문 분야: 서울/수도권/지방 아파트
- 투자 경력: 7년 차 실전 투자자 (누적 아파트 계약건수 30건 이상)
재테크는커녕 아무것도 몰랐던 평범한 직장인이었지만 절실함 하나로 공부해 자산을 일구었습니다. 이제는 그 과정을 거꾸로 되짚으며 여러분들의 시행착오를 줄이도록 돕고 있습니다.
주요 약력
- 월급쟁이부자들 누적 5만명 이상 코칭 및 교육
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