[지투실29기 어여1어나시7ㅔ 민갱튜터님과 함께 투자해야지 쎈타인] 계약의 모든 것을 털어주는 시간~!(지투실 2강 후기. feat. 재이리)

안녕하세요. 쎈타인입니다. 오직 지투실에서만 들을 수 있는 계약의 모든 것을 탈탈 털어주시는 재이리 튜터님의 강의에 대한 후기를 작성해보도록 하겠습니다.

일단 생각나는 것들 나열하기~!

1. 가계약 과정에서 문자로 특약 및 계약서에 들어갈 중요한 내용들을 정리하고 협의한다.
2. 계약금은 통상 매매금액의 10%다. 매도자의 단순변심으로 인한 계약파기에 대비해 가계약금의 배액배상이 아닌 매매대금의 10%의 2배임을 문자로 미리 협의한다.
3. 채권최고액은 대출금액의 120% 정도를 산정하여 은행이 설정한 금액이다. 그러므로 정확한 대출금을 파악하려면 계약시 대출확인서 등을 요청한다.
4. 내가 매수하려는 물건의 대출이 다 완납되었더라도 근저당은 별도로 등기를 하지 않는 한 등기사항전부증명서에 표기가 되지 않을 수 있다. 완납증명서 등을 요청하도록 한다.
5. 보증보험은 여러 기관에서 가능한데 서울보증보험이 대출가능한도액이 높은 편이다.
6. 현금으로 전세보증금을 낼 수 있는 세입자가 흔치 않다. 특히 젊은 신혼부부는 더욱 드물기 때문에 전세자금대출 가능여부를 반드시 확인한다.
7. 특약에 대해 각 상황별로 교재에 정리가 되어 있다. 내 상황에 맞는 특약을 따로 노트앱에 정리하여 계약 시 활용하도록 한다.
8. 매수는 누구나 할 수 있다. 하지만 매도는 그냥 이루어지지 않는다. 반드시 팔릴 물건을 골라야 하고, 특히 잃지 않는 투자를 위해서는 계약 과정에서 더욱 더 꼼꼼히 살피며 진행해야 한다.
9. 전세 프로세스에서 가장 먼저 선행되어야 할 것은 내 물건을 해당 단지에서 ‘1등’이 되어야 한다. 그것은 물건의 상태와는 별개로 가격에서 가장 유리한 지점을 선점해야 한다는 뜻이다.
10. 전세세팅 시 부사님만 믿으면 안된다. 모든 아파트 투자는 전세세팅까지 마무리가 되어야 비로소 투자가 완료된다.
11. 법인전세, 반려견 등 전세를 놓을 경우 집상태가 깨끗하게 유지되지 않을 수 있는 세입자라 하더라도 특약을 통해 보완이 가능하다. 가장 기본이 되는 특약은 ‘이사나갈 때 처음 상태로 유지될 것’과 ‘전세 만기 도래 시 집 보여주는 데 협조할 것’ 등이다.
12. 본 계약 전에 거의 모든 계약 사항과 특약 사항은 다 정해져야 한다. 계약 당일엔 말그대로 도장만 찍고 잔금만 치르고 나와야 한다. 본 계약 당일 특약 등의 문제로 얼굴 붉히는 일은 없도록 해야 한다.

완강하고 복기하면서 느낀 것들~!

작년 첫 실전반 때는 이 계약 강의가 사실 크게 다가오지 않았습니다. 무엇보다 37도가 넘는 폭염 속에서 임장하느라 이미 체력이 다 빠진 상황에서 사실 강의 내용이 머리에 남지도 않았습니다. 물론 지금도 강의 내용이 머리에 많이 남아있다고 보긴 어렵습니다. 위에 작성한 내용은 강의 완강 이후 제 머리에 남아있는 내용을 교안을 안 보고 생각나는대로 나열한 것입니다. 그런데 생각해보니 이런 방식은 제가 자격증 실기평가 때 사용한 방법이기도 하였습니다. 주관식 필답형태의 문제였는데 해당 문제에 대한 답안을 정확히 적지 않으면 0점 처리가 되기 때문에 말그대로 책의 내용을 토씨 하나 틀리지 않고 그대로 외웠습니다. 그 때 사용한 방법이 백지에 책의 내용을 그대로 복기하는 것이었습니다. 

머리에 있는 내용을 꺼내려고 노력하는 과정에서 내가 배운 내용이 더 확실히 더 오랫동안 기억에 남는다는 것은 수능시험 혹은 저처럼 자격증 시험 등을 준비해본 분들이라면 누구나 다 아는 사실일 것입니다. 재이리 튜터님은 단순히 강의를 전달로 끝내는 것이 아닌 가르쳐 준 내용을 저희들의 머리에 혹은 몸에 체득시켜주기 위해 최선을 다해 주셨음을 이번 강의를 들으며 확실히 느낄 수 있었습니다. 강의 내용의 10%도 복기하지 못한 상황에서 굉장히 부끄러움이 느껴지지만 이런 과정은 반드시 필요함을 다시 한 번 깨달을 수 있었던 시간이었습니다.

매수와 매도를 모두 진행한 이후 느낀 것들~!

일단 저의 매수와 매도 과정에서 무엇이 부족했는지 확연히 알 수 있었습니다. 특히 특약에서 반드시 협의되어야 할 특약이 어떤 것인지에 대해 다시 한 번 확인할 수 있었습니다. 저는 운이 좋아 세낀 물건을 계약하고, 매도할 때도 세입자에게 매도하여 사실상 큰 어려움은 없었습니다. 하지만 결국은 매수 시에 전세 세팅을 하여야 할 것이고, 매도할 때도 전세 보증금을 맞추기 위한 작업을 해야 할 것입니다. 이번 강의는 전세 레버리지 투자를 위해 반드시 필요한 강의였고, 아파트 투자를 계속하는 한 반드시 알아두어야 할 내용만으로 채워진 강의였습니다. 지투실 과정이 마무리 되는 시점에 다시 한 번 복습하면서 이번 2강을 모두 내 것으로 만들 것임을 다짐하면서 후기를 마치도록 하겠습니다.