[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [햇파사]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

• 제목 : 대한민국 부동산의 역사, 대한민국 부동산의 과거와 현재 그리고 미래
• 저자 : 홍춘욱
• 출판사 : 상상스퀘어
• 한줄평 : 조선시대부터 지금까지 자산을 가진다는 것의 중요성을 알려주는 책
• 키워드 : #소유권 #정책 #글로벌 연동성

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

12 조선 후기부터 최근까지 주택 시장 흐름을 다루는데, 재산권이 얼마나 중요한 것인지 실감하게 될 것이다.

→ 소유권을 가져보니 중요하다는걸 새삼 깨닫게 된다. 1년전을 회고해서, 그때 행동하지 않았더라면… 소름이 오싹… 잘 지켜나가야 한다는 점도 잊지말자.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

각종 금융용어가 쉽게 설명되어 있어서 좋았다. 여러가지로 어려웠던 책이지만 하나씩 또 찾아가면서 읽어서 좋았음. 그래도 어렵지만 ㅋㅋㅋ

재산권에 대한 인간의 욕망은 유구한 역사이고, 조선시대부터 서울은 직장,교육,땅값으로 핫한 지역이었다.

가격이 오르면 규제의 역사도 반복됨

우리나라는 글로벌 금융과 밀접한 연결이 되어있어서 미국금리도 잘 봐야해.

집값 잡는건 공급이 깡패인데, 공급이 없다.

여기까지 우리나라가 온건 운도 좋았고, 나름 대응도 잘했기 때문이다. 특히 일본이 타산지석이 되고있음.

선한 의도의 정책은 시장 본연의 기능으로 악의적인 정책으로 결론이 난다.

주택의 금융화는 대출이 되기 시작한 후부터다.

하나의 정책이나 현상에는 양면적인 모습과 영향력이 있으니 양쪽 모두 확인해볼 필요가 있다.

✅ 나에게 적용할 점

내집마련 후에 읽으니 유독 매도 타이밍에 관한 챕터가 꽂혔다.

월부에서 배운만큼 하락장에서 갈아타는게 유리하다고 생각했는데, 홍박사님은 오히려 초상승장에 상대적으로 조금 싸게 팔아서 바로 갈아타셨네?

이분도 욕심내지 않고 까치밥 남겨두신 점이 배울만한 점! 그리고 적정가를 미리 설정해두신 점이 포인트였다.

경제전문가로 오래 활동하신만큼 스스로 체크하는 경제 지표로 갈아타기 타이밍을 잡으신 것도 인상적이었음!

부동산은 보유기간이 필요하니 그 시점에 적절한 매도가를 설정해두는 것을 해보자!

✅ 모아보기

12 조선 후기부터 최근까지 주택 시장 흐름을 다루는데, 재산권이 얼마나 중요한 것인지 실감하게 될 것이다.

1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라

20 중국은 “정부가 자신의 생명과 재산을 보호해 줄 것이라는 신뢰를 잃었다.” 국가가 마음대로 기업이나 개인의 토지를 회수할 위험을 지니는데, 누가 투자를 하겠는가?

26 지방의 토지 가격이 하락하는 데 한양의 집값만 오른 가장 직접적인 이유는 인구 집중 때문이었다.

31 한양의 집값은 19세기 내내 상승해, 이때부터 “집은 한양에 사두어야 한다.”라는 인식을 심었다.

2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?

34 당백전은 1867년 1월부터 유통, 경제 규모는 그대로인데 화폐 발생 규모가 수십, 아니 백배 까까이 증가함에 따라 강력한 인플레가 발생했다. 결국 1868년 10월 당백전의 통용이 중단되었지만, 한번 잃어버린 신뢰는 회복되지 않았다.

→ 2년도 되지 않아서 박살남

3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?

50 1949년 농지 개혁법으로 자작농이 늘어나자마자 사회 혼란이 종식되었다. ‘지킬 것’이 생긴 사람들은 재산권을 위협하는 이에게 저항할 것이며, 더 나아가 사회적 지위를 향상하기 위해 적극적인 노력을 기울이기 때문이다. 농촌 지역에 뿌리내린 가족주의 문화도 해체되기 시작했다. 토지 개혁으로 자기 땅을 가지게 된 사람들이 예전처럼 가문의 테두리 안에서 살아야할 필요성이 사라졌기 때문이다.

56 교육은 재산권의 강화를 유발해 포용적 사회를 만든다는 점에서 경제 성장의 핵심 요인으로 작용한다.

59 혁명을 주도하는 사람들은 기회를 박탈당한 지식인 계층이다.

4장. 포격을 맞아도 도시가 좋아!

64 부유하고 잘 교육받은 사람들이 거주하는 곳은 약간의 긍정적인 계기가 마련되는 순간 가파른 발전의 길에 접어들게 된다.

78 지역 균형 발전과 토지 매입 비용 등을 이유로 경부고속도로가 영등포-수원-천안의 경부선 경로를 피해 강남-양재-성남 방향으로 건설되고, 소양강 댐 준공 이후 강남-송파 일원에 ‘주인 없는‘ 마른 땅이 만들어짐에 따라 강남 개발은 시간 문제가 되었다.

5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?

92 포용적 질서가 무너졌다고 느낄 때 자산가들의 선택은 정해져있다. 전국 실질 토지 가격이 1970년대 초반부터 다시 상승세가 재개된 것을 발견할 수 있다.

6장. 공급 앞에 장사 없다!

109 전세 가격의 급등 이유, 첫번째 1980년대 중반까지 주택공급의 부족. 두번째는 1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장. 의도는 선했으나, 임대인들이 전세 가격에 2년치 인상분을 반영하기 시작, 그 결과 사회 전체적으로 대혼란이 빚어졌다.

주택 가격이 급등할 때 대응 방법은? 대규모 주택 공급, 부동산 규제 시행
1988년~1994년까지 403만 호의 주택 공급으로 역사상 가장 강력한 약세장의 시작되었다.

7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는?

112 아파트 매매지수 1991년 평균 33.2포인트, 2000년 평균 30.3포인트. 같은 기간 소비자 물가가 50.1% 상승했으니, 실질적인 전국 아파트 매매 가격은 반 토막 난 셈이다.

120 한국 주택 시장이 10년 만에 다시 상승세로 복귀한 가장 직접적인 이유는 명목 가격이 1997년을 제외하고는 그대로 유지된 데 있다. →????

한국이 장기 불황의 늪에 빠지지 않은 이유는 사람들이 인플레를 감안한 ‘실질’ 개념에 익숙하지 않은 덕이다. 대신 겉으로 드러난 가격, 예를 들어 ’국평 아파트 가격이 10억‘이라는 식으로 이야기 한다. 이러다보니 외환 위기 때 잠깐 폭락했을 뿐 금방 가격이 회복한 것으로 착각하는 것이다.

→ 명목, 실질 개념이 나도 잘 안와닿아서 더 익혀야될거같다ㅠㅠ

실질 가격 = 명목 가격에서 물가 상승률(인플레)를 제거 후 화폐 실질 구매력 변화를 반영한 가격

8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?

133 한국의 서울과 대전은 각각 세계 4위, 17위로 세계 최상위권 클러스터다.
반도체 가격이 상승하면 서울 아파트 가격이 반등하며, 2022년처럼 반도체 가격이 폭락하면 주택 경기도 꺾인다.
이 자리를 빌려 다시 한번 강조하자면, 단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다. 1970~80년대에는 수출과 주택공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다.

9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남

137 서울 아파트 공급이 지속적으로 감소한 가장 직접적인 이유는 용적률 규제 때문이다.

138 더 나아가 재건축, 재개발 관련 규제를 지속적으로 강화한 것도 공급 차질 유발. 특히 2019년 신축 주택 분양 가격을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는, 이른바 분양가 상한제가 대표적이다.

141 임대차 3법의 출현은 전세 가격의 급등을 유발했다. → 이중가격 출현.

145 필자는 주택 가격이 얼마나 고평가되어 있는지 판단할때 한국주택금융공사가 제공하는 ‘주택 구입 부담 지수’를 주로 활용한다. 중위 소득 가구가 대출을 이용해 중위 주택을 구입할때 짊어지는 부담을 숫자로 환산.
이 지수가 100이라는 뜻은 주택 구매시 발생 부담이 소득의 25%를 차지한다는 뜻. 버블 여부 판단.

146 버블이 있다고 해서 부동산 가격이 하락하는 것은 아니지만, 미래 소득 전망이 크게 악화된다면 문제가 달라진다. 2022년 초에 발생한 러우 전쟁과 9월 발생한 레고랜드 사태로 시장 참가자들의 미래소득전망이 크게 악화되자, 시장은 순식간에 무너지고 말았다.

10장. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?

153 레고랜드 사태가 주택 시장에 그토록 큰 충격을 준 이유는 대도시 아파트가 일종의 금융 자산이기 때문이다. 2000년대 초반부터 시작된 은행의 부동산 담보 대출 확대, 그리고 2006년 아파트 실거래가 공개가 이뤄진 것 등이 금융 자산으로서의 특성을 갖게 한 요인으로 꼽힌다. 다양한 부동산 앱이 출시되어, 실시간으로 주택 가격의 변화를 관측하고 비교할 수 있게 된 것도 큰 영향을 미쳤다.

158 글로벌 1등 국가의 경제 흐름은 한국처럼 수출로 먹고사는 나라에 직접적인 영향을 미치기 때문이다. 물론 나라마다 사정이 달라 금리의 수준에는 차이 발생. 그러나 금리의 방향성은 동일하게 움직이는 경향이 있음을 놓치지 말아야 한다.

환율은 ‘경제의 신호등’ 역할, 기름 한방울 나지 않아 대부분의 에너지를 수입하는 나라이니, 환율 상승이 곧 물가 상승으로 연결되는 것.

11장. 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?

1. 중국 당국의 지나친 대출 규제 정책 : 영끌 상황에서 주택 가격 하락으로 파산 연속
2. 부동산 버블의 규모가 감당할 수 없을 정도로 부풀어 오름. PIR 43배
3. 저가 매수세 실종 : 주택 가격 하락 → 고용감소,실업률 상승 → 디플레로 대출이자 부담 증가 → 마이너스 성장률

12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다.

178 한국 부동산의 장점은 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다.

183 정책 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용. 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다.

→ 금리와 더불어 정부의 부동산 부양 정책이 중요함!

작성중…..

13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안 될까?

14장. 새집 줄게, 경기도 살자

15장. 제2의 강남은 어디일까?

16장. 한국 부동산, 버블인가?

17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?

18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법

19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법

20장. 서울 아파트값 잡는 법

21장. 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!