https://n.news.naver.com/mnews/article/003/0014069757
기사 요약
배경
정부의 1주택자 세제 혜택이 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 부추겨 수도권 내 30억 원 이상 초고가 아파트 거래가 급증함에 따라, 과세 형평성 제고를 위한 초고가 1주택 보유세 강화 추진과 적정 기준선 설정을 둘러싼 사회적 논란 발생
핵심 내용
수도권 초고가 아파트 거래의 급격한 증가 및 지역적 확산
- 최근 1년간 수도권 30억 원 이상 아파트 거래량이 3,246건으로 3년 전(484건) 대비 약 6.7배 급증하고 전체 거래 중 비중도 2.2%에서 4.4%로 두 배 상승
- 40억 원 이상 거래는 6.2배(188건에서 1,157건), 50억 원 이상 거래는 6.6배(78건에서 520건) 증가하며 초고가 주택의 절대적 수량 확대
- 과거 강남 3구와 용산구에 집중(92%)되었던 30억 원 이상 거래가 영등포, 양천, 성동 등 서울 전역과 경기 분당·판교, 과천, 광교 등 수도권 주요 상급지로 확산
현행 종부세 제도의 한계와 '똘똘한 한 채' 현상
- 주택 수 기준의 현행 종부세 세율 적용으로 인해 자산 가치가 낮은 다주택자가 초고가 1주택자보다 더 많은 세금을 부담하는 과세 형평성 문제 존재
- 1세대 1주택자에 대한 고령자·장기보유 세액공제 혜택(최대 80%)이 주택 가격과 무관하게 적용되면서 고가 주택 한 채로 수요가 쏠리는 부작용 초래
- 정부의 다주택자 중과세율 폐지 및 가액 기준 과세 전환, 기본공제금액 상향(6억 원에서 9억 원) 등 제도 개편 추진
초고가 주택 기준 설정에 대한 전문가 제언 및 향후 과제
- 초고가 기준을 30억 원으로 설정할 경우 대상 지역 광범위화 및 급격한 과세 대상 확대로 인한 강한 조세 저항 우려
- 제도 도입 초기에는 조세 저항 완화를 위해 기준선을 40억~50억 원 수준으로 검토하거나 선호 지역 상위 10% 가격대를 고려하는 방안 제시
- 은퇴 후 소득이 없는 고령 장기보유 1주택자에 대한 세금 납부 유예 및 예외 조항 마련 등 정교한 보완책 필요성 대두
집을's 생각
7월 세제 개편을 앞두고 열린 부동산 토론회를 보면서 앞으로 정책이 어디로 향할지에 대한 예고편을 보는 느낌이 들었습니다. 이번 논의의 핵심 중 하나는 초고가 1주택의 기준을 어디에 둘 것인가였습니다.
최근에는 초고가 주택도 일반 주택과 같은 과세를 하는 것이 공정한지에 대한 문제 제기가 이어지고 있습니다. 실제로 자산 가치가 낮은 다주택자가 초고가 1주택자보다 다주택자 양도세 중과로 인해 더 많은 세금을 부담하는 사례가 발생하고 있습니다. 또한 1주택자에게 적용되는 고령자, 장기보유 세액공제가 주택 가격과 무관하게 적용되면서 자연스럽게 자산을 여러 채로 나누기보다 한 채에 집중하는 똘똘한 한 채 선호를 강화했다는 시각도 존재합니다.
그동안 세법에서 별도의 초고가 주택 구간은 존재하지 않았습니다. 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 종합부동산세 기본공제 등에서 12억 원 초과가 사실상 고가주택의 기준선 역할을 해왔을 뿐입니다. 이번 논의는 단순히 세율 조정이 아니라 주택 수 중심 과세에서 자산 가치 중심 과세로 이동할 가능성을 보여주는 변화로 보였습니다.
문제는 기준선을 어디에 설정하느냐에 따라 정책의 영향 범위가 크게 달라진다는 점입니다. 최근 1년간 수도권 30억 원 이상 아파트 거래는 3,246건으로 3년 전보다 6.7배 증가했고, 과거 강남 3구와 용산에 집중됐던 초고가 거래는 영등포, 성동은 물론 분당, 판교, 과천, 광교 등 수도권 주요 지역으로 확산되고 있습니다.
즉, 초고가 기준을 30억 원으로 설정하는 순간 과세 대상은 예상보다 빠르게 확대될 가능성이 있습니다. 특히 영향력이 큰 계층을 직접 겨냥하는 정책일수록 조세 저항 역시 강하게 나타날 수밖에 없습니다. 결국 기준선 설정은 단순한 숫자의 문제가 아니라 정책 수용성과 정치적 부담까지 함께 고려해야 하는 문제입니다.
여기서 한 가지 더 고민해야 할 부분은 보유세의 특성입니다. 보유세는 일회성 세금이 아니라 매년 반복적으로 부담해야 하는 세금입니다. 초고가 주택에 거주하더라도 현재 소득이 없는 고령 장기보유자가 존재하며 이들에게 주택 매각과 이사를 사실상 강요하게 됩니다. 생활권과 인간관계, 의료 환경 등은 단순한 경제 논리만으로 설명하기 어려운 요소들이기 때문입니다.
개인적으로는 초고가 1주택 과세의 필요성에 대해서는 여전히 고민이 필요하다고 생각합니다. 다만 제도가 도입된다면 여론이 원하는 숫자를 곧바로 기준으로 삼기보다는 제도가 감당할 수 있는 범위와 예외 규정을 함께 설계해야 한다고 봅니다.
초기에는 50억 원 이상과 같이 높은 구간에서 시작하거나, 상위 10% 가격대와 같은 상대적 기준을 활용하는 방식도 검토할 수 있을 것입니다. 동시에 소득이 없는 고령 장기보유자에 대해서는 납부 유예나 상속, 매각 시 정산과 같은 보완 장치 역시 필요해 보입니다.
보유세 강화의 목적이 단순히 세수를 늘리는 것이 아니라 시장 왜곡을 줄이고 자산 배분의 형평성을 높이는 데 있어야 합니다. 따라서 정책 설계 과정에서는 실제로 매물이 시장에 공급되는 효과가 나타날 것인지, 혹은 예상하지 못한 부작용이 발생할 가능성은 없는지에 대한 충분한 검토가 함께 이루어져야 할 것으로 보입니다.
