월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 개봉 한마을
- 위치: 서울시 구로구 개봉동
- 연식: 1999년
세대수: 1983세대
2) 입지가치 분석
- 교통 (주요 직장 접근성)에 대한 나의 생각 : 개봉역 1호선까지 도보 8분으로 역세권에 위치한다. 서울 내의 역세권 단지라는 자체만으로도 가치가 있다. 하지만 1호선은 강남직결노선이 아니고 시청 외에 업무지구에 연결되어 있지 않으므로 아쉽다. 같은 서울 안에 있지만 강남까지 환승도 1회 해야하고 40분이상이어서 엄청난 교통적 이득은 없어 보인다. 경기도에서 가도 40분이면 강남에 충분히 도착할 것 같은데, 경기도에서 구로와 강남까지 시간은 비슷하면서 환경은 더 좋은 단지가 있다면 같이 비교해보아야겠다. 경기도는 신도시들이 많으므로 환경이 좋고 균질성이 좋은 아파트들로 이루어진 도시가 많을 것 같다. 다만 시청까지는 30분이내로 환승없이 갈 수 있고 여의도역까지 20분 이내로 도착하므로 시청과 여의도 업무지구쪽에 출퇴근 하는 사람에게는 교통적으로 엄청 이득이 있어보인다. 그러나 강남 접근성이 제일 중요하므로 교통이 그렇게 훌륭하다고 보기는 어렵고 좀 아쉽다.
- 강남역까지 소요시간: 44분(환승 1회)
- 시청역까지 소요시간: 27분(환승 없음)
- 여의도역까지 소요시간: 20분(환승1회)
나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차 50분 소요, 대중교통 불가능
- 학군에 대한 나의 생각 : 단지 안이나 단지 바로 옆에 초등학교가 있는 것은 아니고 초등학교까지 도보 10분이므로 거리가 멀어서 조금 아쉽다. 다만 큰 길은 건너지 않아도 되고 작은 2차선 횡단보도만 건너면 되어서 부모들의 등하교 부담이 적을 것 같다. 고원초등학교 전교생 수가 536명인데, 학생 수가 1000명대인 학교들에 비해 규모가 그리 크지는 않으나 그렇다고 엄청 작은 규모도 아니고 적당히 아이들이 있는 학교로 보인다. 또한 학급 당 학생수가 20.6명으로 적지 않은 편이므로 해당 초등학교에 자녀를 보내기 괜찮아 보인다. 고척중학교는 학업성취도율이 78.6%인데 특목고 진학률이 1.8%로 개봉역 환경에 비해서 특목고 진학률이 괜찮은 편이라고 생각한다. 물론 학군때문에 이사오는 지역은 아니므로 학군이 크게 유의미하지는 않아보인다. 그리고 학원가는 크지 않지만 고원초등학교 앞에 일부 형성이 되어있고, 목동과 가까우므로 학구열이 높은 경우 목동까지 학원을 다닐 수 있는 점이 장점이 될 것 같다.
- 중학교 학업성취도: 고척중학교 78.6% / 특목고 진학수 6명 , 특목고 진학률 1.8%
- 학원가 유무 : 학원가X (목동에서 학원버스가 와서 목동까지 학원다닐 수 있을 것 같다.)
인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 고원초등학교 도보 10분 (큰 길 안건너고 2차선 횡단보도 1개 건너서 괜찮아 보인다.) 고척중학교 도보 17분
- 환경에 대한 나의 생각: 유해시설이라고 보기엔 애매하지만 구로차량기지로 인해 지역이 단절되어서 아쉬운 점이 있다. 구로구에서 구로 차량기지 이전을 추진하고 해당 부지에 다른 주민편의시설을 짓는 것을 계획하고 있는데 광명시의 반대로 무산되었다고 한다. 이것이 실제로 진행되면 환경이 굉장히 개선되고 좋아지겠지만 아직 구로차량기지 이전이 확정되지 않았으므로 단지의 가치를 더 우선해서 보아야겠다. 예전에 영등포 교도소(현 아이파크몰)가 위치해있던 근처에 유흥가가 있어서 비선호 요소로 인식 될 수 있는 단점이 있다. 또한 개봉 한마을 단지 근처부터 아이파크몰까지 주변에 빌라가 많아서 균질성이 떨어지는 점이 아쉽다. 그러나 오히려 대단지 아파트가 많고 균질성이 좋은 개봉역 역세권이 더 장점이 있는 것 같다. 또한 백화점이 없는 것이 아쉽지만 아이파크몰과 코스트코가 생겨서 환경이 많이 개선되었고 종합병원도 아주 가까운 장점이 있다.
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 구로차량기지(이전을 논의하였으나 무산되었었음), 아이파크몰 인근 유흥가
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점은 없고 대형마트는 코스트코 1개가 있다. 종합병원은 도보 15분 거리에 구로 성심병원이 위치해있고 구로역쪽에 고려대학교 구로병원이 있어서 편리하다.
3) 가격 분석
- 가격에 대한 나의 생각 : 실거래가 대비 호가가 약 9천만원이 오르고 전고점 대비 1억 7천만원이 올라서 비싸다고 생각할 수 있지만 전저점 대비해서는 상승폭이 크지 않아서 앞으로 더 오를 여지가 있다고 생각한다. 다만 이 단지의 가격대와 같은 가격대의 여러 단지들을 비교해보았을 때, 이곳보다 입지가 더 좋은 단지가 많아 보여서 이 단지를 선택하기 아쉬운 점이 있다. 구로는 교통도 압도적이지 않고 환경도 압도적이지 않다. 구로와 교통은 비슷하면서 환경이 더 압도적인 곳을 찾아 가격을 비교해보았을때도 구로가 과연 가격 경쟁력이 있을지는 의문이다. 즉 이 가격대에서 최선의 단지가 맞는지 비교평가를 제대로 한 후에 매수하여야 한다.
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가: 10억 3000만원(고층)
- 최근 실거래가: 9억 4,300만원(20층, 26.06.25.)
- 전고 가격: 8억 6000만원
- 전저 가격: 6억 3350만원
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 5억 9460만원 상승
4) 결론
해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [O] 대출을 최대로 받는다면 매수 가능하지만 여러 은행에서 대출 상담을 받고 이 예산이 정말 가능한지 꼼꼼히 체크해볼 필요가 있다.
매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O] 주담대 원리금 상환이 감당가능한 수준이고 저축액도 있으므로 매매가가 떨어지고 금리가 오른다고 해도 감당 가능하다. 또한 오래 보유할 단지라기보다는 중단기 보유 후 갈아타기가 필요하므로 충분히 감당가능하다고 생각한다.
내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [모르겠다] 구로는 교통, 학군, 환경 중 그 어느것도 압도적이지 않다. 서울에 위치한 것 외에는 뚜렷한 장점이 없는 지역이므로 무엇 한가지라도 확실한 장점을 가진 다른 지역을 찾아 비교평가해보았을 때에도 여전히 구로가 경쟁력이 있을지 의문이다.
이 아파트를 매수할 것인가요? [모르겠다] 같은 가격이면 교통, 학군, 환경 중 장점을 하나라도 가졌으면서 더 선호도가 높은 지역과 단지가 있을 것으로 보이므로 매수하기엔 어려워보인다.
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 안양시 동안구 범계역 인근, 성북구 길음뉴타운 및 성신여대입구역 근처 단지, 의왕시 내손동 및 인덕원 생활권과 비교해보겠습니다.
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
- 보고서를 쓰기 전 나의 상황: 보고서를 쓰기 전에는 그래도 구로 개봉역이 서울에 속해있고 교통이 괜찮을 것이라고 생각했는데 경기도의 다른 지역과 비교해봤을때 교통적으로 생각보다 크게 이득이 없었다. 또한 서울 내에서 이 정도 역세권에 이 정도 균질성만 있어도 괜찮은 편이 아닌가 생각했지만 경기도 1기 신도시 및 재개발 지역의 환경에 비해서는 뒤쳐지는 부분이 느껴져서 아쉽다. 교통, 환경, 학군 중 무엇 하나는 장점이 있을줄 알았는데 생각보다 뚜렷한 장점이 없어서 아쉬웠다.
- 보고서를 쓰고 가장 크게 깨달은 점(느낀점): 구로의 개봉생활권이 비록 서울에 속해있으나 강남직결노선도 아니고 경기도와 비교했을 때 강남까지의 교통이 압도적으로 좋은 것이 아니라서 아쉬움이 느껴졌다. 그렇다고 학군을 보고 사람들이 이주해오는 수요가 있는 것도 아니고 생활 환경 및 균질성이 좋아 사람들이 선호하는 지역도 아니다. 즉, 교통 환경 학군 중 어느 하나도 뚜렷한 장점이 없고 서울 안에 있다는 것만이 장점이다. 그래서 교통 환경 학군 중 무엇하나라도 장점을 가진 지역과 단지에 충분히 가치가 밀릴 수 있다는 생각이 들었다. 즉, 최선의 선택은 아닌 것으로 보인다. 강의에서 서울이라고 다 경기도보다 좋은 것은 아니라고 하셨는데 구로가 딱 그 케이스인 것 같다. 경기도 광명이나 평촌, 의왕이 구로와 교통이 비슷하면서도 환경이 훨씬 더 좋기 때문에 비교해서 보아야할 것 같다.
- 보고서를 쓰고 앞으로 해보고 싶은 점(적용할점):
1) 단지임장하기 : 보고서로 정량적인 입지분석을 마쳤다면 다음에는 단지 내부와 단지 주변의 가치를 내 두눈으로 직접 확인하고 ‘내가 살고 싶은 곳인가?’ ‘대부분의 사람들이 살고싶은 곳인가?’ 라는 질문을 던지며 정성적인 부분의 입지분석을 진행하고 싶다. 균질성과 환경 측면에서 중점을 두고 이 단지의 선호도와 가치를 살펴볼 것이다.
2) 전화임장하기 : 부동산에 전화임장을 많이 해서 내가 생각한 구로의 가치와 실제 사람들이 생각하는 가치가 일치하는지 비교를 꼭 하여야겠다. 나의 생각이 틀릴 수도 있고 사람들의 일반적인 선호와도 다를 수 있기 때문이다.
3) 매물임장하기 : 매물을 직접 보면서 이 단지의 선호도와 가치를 더 확실하게 파악하고, 부동산에서 생각하는 이 지역의 가치와 내가 생각하는 이 지역의 가치를 비교해본다. 또한 호가보다 더 좋은 가격의 숨은 매물은 없는지 찾아본 후 그 매물이 가격 경쟁력이 있는지 판단해본다.
4) 추가 2개 지역 보고서 작성하기 : 구로와 교통이 비슷하면서 학군, 환경이 더 좋은 지역을 찾아서 보고서를 작성하며 정량적인 입지분석을 하고, 단지임장과 매물임장을 통해 정성적인 입지분석을 한다. 또한 구로와 비교평가를 진행하여 해당 지역과 단지에 대해 매수여부 결정을 내린다.
