[긍정걸0]내집마련 기초반 내집마련 보고서 PART 2

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 노원구 상계주공11단지

• 위치: 노원구 상계동 652
• 연식: 88년
• 세대수: 1944세대

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 58분(1회 환승)

  

• 시청역까지 소요시간: 52분(2회 환승)

  

• 여의도역까지 소요시간: 1시간 5분(1회 환승)

  

• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자(북부센터로 이전 가능. 현재 기준으로는 1시간 25분) / 나(북부로 전보 가능. 현재 기준으로는 1시간 5분)

학군

• 중학교 학업성취도: 상경중(85%) 단지 내에 학교가 있음

• 학원가 유무 : 마들역 근처에 학원가가 있음. 단지 바로 옆. 중계동 학원가에 비하면 규모가 작음.

  

• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 동일초등학교 도보4분 / 상경중학교 도보 5분

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 모르겠음. 정확히 무엇을 검색해야 하는지 모르겠어서 추후에 업데이트 할 예정.
• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점 1(롯데백화점 노원점) / 대형마트 4(이마트 창동점, 롯데마트 중계점, 홈플러스 메가푸드마켓, 킴스클럽 중계점) / 종합병원 0

3) 가격 분석

• 평형 정보: 24평(공급 80, 전용 58)
• 현재 호가: 7.6억
• 최근 실거래가: 6.6억
• 전고 가격: 7.65억
• 전저 가격: 5.5억 (2014년 이후 재건축 기대감으로 높은 상승률을 보였지만, 2022년부터 5단지 시공사 갈등 및 계약 해지 이슈로 상계주공 전체 시세가 급락했고 여전히 회복을 보이지 않고 있음)
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 3.65억 (약 123%)

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 노원구 월계동 미미삼(월계시영)
  
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

재건축 이슈가 있는 아파트는 생각보다 알아볼 것이 많다. 특히 상계주공은 단지 수도 많고, 각각이 다른 사업 진행 속도를 내고 있어서, 5-10년은 돈이 묶일 수도 있고, 사업성 혹은 분담금 등 여러 측면에서 리스크가 크다는 점에서 함부로 매매하면 안 될 것 같다. 노원 상계-중계 쪽이 북부에서 학군이 괜찮은 편이라고 알고 있었으나 11단지는 조금 거리가 있는 듯하다. 노원역 근처는 4호선과 7호선이 동시에 지나가기 때문에 교통이 괜찮을 것이라 생각했는데 11단지 기준으로는 마들역이 가깝다보니 주요 업무지구로부터 생각보다 거리가 있고 환승도 필요해서 당황했다. 내 예산인 7.1억을 약간 초과하는 수준의 매물을 보고 싶었는데, 이 단지에서는 32평이 8.3억으로 거래되고 있고 24평이 6.6억으로 거래되고 있어서 평형에 대한 고민이 많이 됐다. 아무래도 여러모로 조금 더 나은 다른 단지를 찾아봐야겠다.