월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명 : 분당구 수내동 파크타운
- 위치 : 성남시 분당구 수내동
- 연식 : 1993년
- 세대수 : 3,028세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간 : 40분 / 신분당선 환승 시 소요시간 더 늘어날 것으로 예상
- 시청역까지 소요시간 : 1시간 20분
여의도역까지 소요시간 : 1시간 5분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 지하철 25분 / 버스 18분
학군
- 중학교 학업성취도: 내정중학교 학업성취도율 96.2% / 특목고진학률 4.8%
- 학원가 유무 : 학군지 답게 수내역까지 이어지는 학원가, 정자역 학원가 도보권으로 이용 가능
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 단지 내 초, 중 5분 소요
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부 : 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등) : 판교역 현대백화점, 수내역 롯데백화점, (서현역 AK플라자) / 롯데마트 판교점, 이마트 분당점
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
(참고) 파크타운 롯데1차
- 평형 정보 : 31평형 / 전용 84
- 현재 호가 : 21억
- 최근 실거래가 : (26. 06) 20.6억
- 전고 가격 : 15.75억
- 전저 가격 : 12.95억
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 약 6.0억 → 21억 (약 15억 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 불가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] X / 이미 매매가 자체가 예산 초과, 가격 하락하거나 금리 더 오르면 생활도 마음도 어려워질 수 있음
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] X / 평형을 줄이더라도 20억대라면 서울 1, 2급지 단지들을 우선으로 볼 것
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] O / 아이들 학군이나 남편 직장도 가까워서 기회가 온다면 실거주로 매수하고 싶은 지역이며 단지임 / 현재 비슷한 가격대에서 최선의 선택이 아니므로 더 좋은 곳부터 우선 순위로 봐야함 / ★물론 내 집 마련이기 때문에 우리 가족 삶의 질을 최우선으로 고려해야 할 것
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 마포구 마포래미안푸르지오 59 (21.5억 / 분당 파크타운과 비슷한 가격대, 물리적으로 도심과 여의도 접근성이 더 가까음 / 선호하는 아현 뉴타운 내 대장급 아파트)
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
당장은 예산 초과이기 때문에 진입이 어렵지만, 언젠가 상급지로 이동할 수 있다면
거주하고 싶은 성남시 분당구!
판교라는 직장을 갖췄고, 수인분당선(또는 신분당선)으로 강남 접근이 용이하고, 학군지이며, 인프라가 잘 형성된 1기 신도시이다.
반면에 가격 분석을 통해 살고 싶다는 마음만으로 지역과 단지를 좁게 보면 안 되겠구나 싶었다.
20억 초반 매매가라면 아직 가격이 눌려 있고 서울 상위급지도 진입이 가능하기 때문에 (생활권에 따라 강남구도 가능) 평형을 좁히더라도 충분히 선택의 폭이 넓은 시장이다.
매물이 워낙 적은 시기이다 보니, 내 집 마련으로 후보지를 최대한 많이 가지고 있는 것이 조급해 하지 않고 신중하게 선택할 수 있는 방법이라는 생각이 들었다.
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