안녕하세요, 겸손한 원더풀 라이프를 사는, 살고 싶은 원더 입니다.
어제 퇴근 후 열반스쿨 기초반 91기 강사와의 만남에 선정되어 다녀왔습니다.
주우이님, 자유를 향하여님, 갱지지님, 험블님 및 썸머님께서 저희를 맞이해 주시면서
이 자리에 어떻게 오셨죠? 잘해서 오신 것이니 더 성장하실 것이고, 오늘 들었던 것들은 후기로 잘 정리해서 공유하시라 말씀해 주셨습니다.
저에게는 자만심 보다는 자신감을 가져야 되는 상황이다. 잘했고, 더 잘해서 성장해야 되겠다 라고 속으로 생각을 했네요. 그 말씀이 참으로 고마웠습니다.
저는 복방에 배정되어 험블 튜터님, 자유를 향하여 멘토님과 연이어 자리를 함께 하며, 저희가 궁금한 것들, 좋은 말씀, 인사이트를 나눠주셨습니다.
공급, 지방 매도후 갈아타기, 서울 지역 보유 및 갈아타기, 하락장 마음가짐 및 어떻게 보냈는지, 서울 또는 비규제 지역 가치 판단, 추가 매수 시 세금, 지방 매수, 전세 상승분 어떻게 하는지, 비규제 지역 수요, 59와 84 어떻게 봐야 하는지, 광역시와 수도권 비규제 어떻게 봐야 하는지에 대해 질문을 해주셨습니다.
질문을 통해 제가 몰랐던, 생각하지 못했던 것 등의 내용을 알게 되었고 향후 저에게 다가올 상황일 수도 있어 감정 이입하여 들을 수 있었습니다.
좋은 질문을 해주신 참석자분들께 감사의 말씀을 드리고 싶습니다.
이 중 저는 하락장 때 어떤 자세, 마음가짐 및 어떻게 보내야 되는지와 비규제 매수 후 등기 전에 전세 계약을 어떻게 해야 되는지에 대해 문의했습니다.
개인적인 것과 문맥상 혼선이 발생할 수 있는 부분 제외하고 아래와 같이 적어보았으니 참고 부탁드립니다.
1. 공급
현재 상황에서 크게 공급에 영향을 볼 것 같지 않을 것 같다.
(리스크는 개인 상황 및 지역에 따라 면밀히 봐야겠죠?!)
공급되는 위치가 중요하며, 이사 갈 이유 및 수요가 있을지와 함께 과거 주변 지역 대규모 공급 사례를 참고해 볼 것.
그러기 위해서는 해당 공급 지역(3기 신도시 등) 임장해서 확인하기
수도권의 경우 사람들의 심리가 중요. 올파포 입주 때 전세가 영향 거의 없었다.
또한 가격적으로 충분히 이동할만할까? 실제 분양 세대수 확인하여 영향도 짐작
(내 생각)입주 지역 임장을 가보고 판단 및 이전 공급에 따른 정답지가 있다면 활용
2. 갈아타기
[세입자/부사님 소통]
세입자 있는 경우 소통을 잘 해야 되고, 상대방(세입자/부사님) 입장에서 생각하기
부동산 연락 전 직접 소통해서 상황 설명
부사님과는 파트너이다. 일은 시킨다기 보다는 부탁한다는 마음으로 소통
금액 주고 받는 부분에서는 내가 받는 돈이 맞나? 생각하면서 놓친 부분이 있나? 확인하기
[자산 측면]
투자는 좋은 자산을 쌓아가는 것이다. 덜 올라서 수도권으로 갈아타고 싶은 것은 아닌지? 확인하고, 양도세 감안하더라도 좋은 자산이라면 할 수 있다.
가지고 있는 자산과 갈아타고 싶은 자산의 가치를 판단해서 비용과 편익을 생각해야 된다.
3. (제 질문)하락장
하락장은 아프다.
(이미 내가 그것을 인정을 해야 된다. 라 하더라도 실제로 하락장이 되면 감당 가능하기가 쉽지 않다고 생각된다.)
하락장에서 힘든 것은 내가 가치를 몰라서 그런 것이고, 가격의 등락만 내가 보는 것은 아닌가? 입자가 변경되었나?
투자 대상에 대해 이해해야지만 버틸 수 있게 된다.
투자 대상에 대한 공부가 선행해야 되고, 부동산과 같이 주식 공부하면 쉽고 확신을 가지게 된다.
현금을 가지고 있어야 하고, 투자의 기준이 있어야 된다. 기계적으로 매수/매도해야 된다.
투자가 너무 심플해진다. 기준이 없는 경우 불안하게 된다.
(원칙과 기준 및 현금이 있어야 하고, 가치를 알기 위해 공부해야 한다.
이 부분이 저에게 시사점이 컸고, 이미 돌이킬 수 없는 부분에 대해서는 복기를 통해 다음부터 그러지 말아야겠습니다.)
4. 가치 판단
땅의 가치를 봐야 하며, 본인만의 기준을 가져야 한다.
예를 들면 반포 vs 압구정 어디가 더 좋아?
반포가 먼저 올랐지만 길게 보면 결국엔 땅 밖에 안남아 압구정이 더 많이 오른다.
(저는 해당 지역이 앞마당이 아니어서 반포가 더 좋지 않아 라고 생각을 했는데요.
입지 분석을 제대로 해야 할 필요를 느꼈습니다.)
시간이 지난다고 복기가 잘 되는 것이 아니다!
그 시간동안 내 실력을 쌓아야지만 복기를 더 잘할 수 있게 된다.
리모델링/재건축 단지의 경우 정부 또는 규제별로 달라질 수 있으니 굉장히 디테일하게 자금이 감당 가능한지 봐야 하고, 대응이 되는지 확인해야 된다.
신축이 될 경우 얼마가 될까? 주변 신축과 비교해 볼 것.
5. 추가 매수 시 세금 리스크
세금 규제 발표 전으로 2호기 등으로 매수 시 5년까지 증가된 세금을 낼 수 있어
소득 등으로 감당 가능한지 계산해 보고, 거주안정성(거주보유분리)까지 고려해야 한다.
그리고 경기도 외곽의 경우 지금은 전/월세 매물이 많겠지만 서울 및 서울 인접한 경기도에서 계속 밀릴 수 있으므로 안전하다고 볼 수 없다.
보수적 2채 운영 및 투자금에 따라 투자 범위 정해야 한다.
(제 질문 외에 이 부분이 인상 깊었던 내용이었습니다. 그냥 내가 퉁쳐서 본 것이구나.)
6. 전세 상승분
전세 상승분 부동산 투자하면 좋겠지만 그렇지 않을 경우 결국 돌려줘야 하는 금액이다.
몇 억이 아닌 몇 천만인 경우 주식 등으로 수익을 거두더라도 수익이 크지 않을 수 있다.
잃어버리면 안되는 돈으로 이율 높은 곳, CMA 등으로 안정적으로 운영해야 한다.
7. 59타입, 84타입에 대한 생각
상급지 59가 하급지 84보다 낫고,(당연 단지별로 케바케이겠죠)
같은 단지 내에서는 59타입이 금액이 낮아 접근성이 높기 때문에 84보다 많이 오른 경향이 있다.
대출 규제로 매매가 커서 허들이 있고 이번 장에서 59가 먼저 오르고 (투자금 대비)많이 오르고 앞으로도 비슷할 것이고 보여진다.
하지만 가능하다면 같은 단지 내에서는 84를 보는 노력을 해야 되고, 84가 (절대적)더 금액적으로 많이 오르게 될 것이다.
(전세가를 보면 실거주 가치에 대해 알 수 있지 않을까 생각해 보았습니다.)
8. 수도권 비규제와 지방광역시 투자
수도권 비규제 지역의 경우 주변에서 오려고 하는 곳인지? 빠지는 수요가 있는 곳인지?
주변 지역의 선호 요소를 같이 누릴 수 있는 곳인지 확인
(최근 규제 전환 또는 비규제 유지되는 지역이 있겠으나,)
강남 접근성이 좋아 다이렉트로 갈 수 있는 가까운 지역 얼마 안된다.
포트폴리오에 따라 갈아탈 수도 있고, 종잣돈에 따라 보유해야 될 수도 있다.
투자 후 아쉼움이 남을 수 있겠지만 그럴 경우 다음에 더 잘 투자하면 된다.
(수요에 대한 생각하고 입지 독점성이 있는지 지하철타고 확인해 볼 것.)
지방은 절대적으로 싸다.
수도권 외곽인 경우 지방 선호 단지가 더 나을 수 있다.
(위의 9번 내용에 대해서는 개인적 상황 또는/및 지역/생활권/단지에 따라 단순하게 대입해 볼 수 있는 부분이 아니므로 개인적으로 입지 판단 후 매코로 멘토님/튜터님의 인싸이트를 빌리면 좋을 것 같습니다.)
즐겁게 배우고, 대화한 하루였습니다.
그리고 저에게는 1호기 매코해주셨던 자향님께 감사한 말씀을 전할 수 있어 뜻깊은 자리이기도 했습니다. 💗
요즘 개인적으로 힘든 것과 별개로 이렇게 함께 모여서 좋은 기운은 얻고, 안좋은 마음을 덜게 되었던 것 같습니다.
그러면서 성장하면서 좋은 사람들 & 더 성장할 사람들과 함께 하고 싶다는 생각이 더 커진 하루였습니다.
말로만, 글로만 쓰게 되는 경우도 있지만 그 중 하나라도, 조금씩 이라도 실천, 행동하면 더 실력이 쌓이지 않을까! 오래 버틸 수 있는 힘이 커지지 않을까! 생각합니다. 👍💪👏🙏❤️
❤️ 이런 좋은 기회를 주셔서 감사드리며, 열기 91기 57조 여러분 덕분에 이렇게 초대될 수 있어 감사의 말씀을 드리고 싶습니다. ❤️
