월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 안양역한양수자인리버파크아파트
- 위치: 안양역(1호선)
- 연식: 2019.1.(8년차)
세대수: 419세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 53분(2호선 신도림역 / 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 46분
- 여의도역까지 소요시간: 44분(9호선 노량진역 / 1회 환승)
나와 배우자 직장까지 소요시간: 실거주 아님
학군
- 중학교 학업성취도: 안양여자중학교 79.6%
- 학원가 유무 : 학원가 x (평촌 학원가 자동차 10분)
인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 안일초등학교 도보 3분, 안양여자중학교 도보 11분
환경
반경 3KM 내 유해시설 여부: 상업지역이 있지만, 단지 바로 앞 주거지 블록은 아님, 장례식장, 요양병원 등이 있지만 단지 바로 옆이 아니라 체감 유해성은 낮은 편임
반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등):
백화점·쇼핑몰
- 롯데백화점 안양점: 안양역 인근, 도보·버스로 1km 내외
2001아울렛·엔터식스몰 안양점(안양일번가·중앙로 상권): 리버파크에서 1~2km 이내 상권 축으로 연결
대형마트·상권
- 대형마트(이마트·롯데마트 등)는 안양역·명학역·안양일번가·범계·평촌 생활권이 3km 안에 모두 겹쳐져 있어, 차·버스로 10~15분 이내 이용 가능
남부시장·중앙시장, 안양 1번가 상권, 영화관 등 도심 상권이 1~2km 내 있음
의료·종합병원
안양역 일대에는 다수의 병·의원·클리닉이 밀집해 있고, 종합병원급은 범계·평촌·인덕원·군포 산본까지 3km 안팎·차로 15분 내 접근 가능권
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
- 평형 정보: 34평형
- 현재 호가: 9.7억
- 최근 실거래가: 9.65억
- 전고 가격: 10
- 전저 가격: 6.48억
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요?
3.25억
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 부천 원미구
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
PLAN
24평보다는 33평(84㎡) 상층·조망 좋은 매물을 목표
- 매수 상한 8.5~8.8억, 전세 5.2~5.5억 세팅으로 갭 3.3~3.6억을 맞추고
3년 내 10억, 5년 내 10.5~11억 예상
*2030년까지 공급이 적은 시기, 역전세 리스크는 크지 않은 대신, 보증금 협상력을 어느 정도 확보 가능
TODO
1. 래미안안양메가트리아·푸르지오더샵·삼성래미안 등 주변 시세 흐름 보기
2.매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인지 분석할 것
26.07
7월26일 작성
기준 끝에 남은 선택, 안양역한양수자인리버파크아파트
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
막연했던 생각이 숫자와 기준을 만나자 비로소 현실적인 계획이 되기 시작했다는 것이다. 24평보다 33평(84㎡) 상층·조망 좋은 매물을 목표로 두고, 매수 상한과 전세 세팅, 감당 가능한 갭까지 하나씩 적어보니 내가 원하는 집의 모습과 내가 감당할 수 있는 범위가 조금 더 분명해졌다. 집을 사고 싶다는 마음만으로는 부족하고, 결국 중요한 것은 내가 어떤 기준으로 선택하고 어디까지 감당할 수 있는지를 스스로 아는 일이라는 생각이 들었다.
중간에 부천까지 포함해 남양주 다산, 안양 만안구, 부천 원미구까지 총 세 곳을 비교해 보면서 결론은 각 지역과 단지의 분위기는 숫자만으로는 알 수 없다는 것을 다시 느꼈다. 공급 영향이 낮거나 중간 수준이고, 신축성이나 브랜드, 실거주 측면에서 괜찮아 보이는 곳들도 있었지만, 응집력이 약하거나 대체 선택지가 많다는 점까지 보게 되니 마지막에 한 곳이 남게 되어 어려운 선택을 하지 않아도 되었다.
임장까지 이어지지 못하고 책상 위에서의 일이었지만 가장 의미 있었던 부분은 ‘좋아 보이는 단지’를 찾는 것에서 멈추지 않고, ‘내가 끝까지 감당할 수 있는 선택인가’를 함께 보게 되었다는 점이다. 매매가가 20% 하락하더라도, 금리가 2% 더 오르더라도 버틸 수 있는지 따져보겠다고 적으면서, 내집마련은 기대만으로 결정할 일이 아니라는 것을 다시 확인했다. 동시에 이런 기준을 세워두는 일이 불안을 키우는 것이 아니라 오히려 흔들리지 않게 만드는 준비라는 생각이 들었다.
무엇보다 이번 보고서는 조급함보다 준비의 중요성을 다시 일깨워주었다. 2030년까지 공급이 많지 않은 시기라는 판단, 역전세 리스크는 크지 않지만 보증금 협상력은 확보할 수 있다는 시각을 정리해보면서, 기회를 막연히 기다리기보다 내가 먼저 기준을 세우고 준비해야 한다는 마음이 더 분명해졌다. 아직 더 봐야 할 곳도 많고 비교해야 할 단지도 남아 있지만, 이제는 ‘언젠가 사야지’가 아니라 ‘제대로 준비해서 기회가 왔을 때 잡겠다’는 쪽으로 생각이 바뀌었다.
이번 내집마련보고서는 단순히 지역과 단지를 비교하는 과제가 아니라, 내 판단의 기준과 감당할 수 있는 범위를 점검해보는 시간이었다. 그래서 더 신중해졌고, 동시에 더 구체적으로 움직여야겠다는 결심도 생겼다. 앞으로도 시세 흐름을 꾸준히 보고, 단지별 리스크를 직접 확인하면서, 내가 원하는 집에 조금 더 가까워지는 선택을 해가고 싶다.
그래서 세 곳 중 결정을 해야 한다면 나의 1위는 안양 만안구.
이렇게 비교 분석할 수 있는 지역이 계속 배수로 늘어나야 하고, 직접 발로 뛰어야 좀 더 편한 결과가 나올 거라는 생각을 함
고맙습니다!!!
