2강 과제 내집마련 보고서 파트2 단지분석 민곰00

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명:

• 위치: 동작구 대방
• 연식: 93년
• 세대수: 1628세대

(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!) 

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 37분 (신림선 서울지방병무청역 /1회환승)
• 시청역까지 소요시간: 30분 (1호선 대방역 / 환승없음)
• 여의도역까지 소요시간:18분 (신림선 서울지방병무청역 / 1회환승)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 27분 (신림선 서울지방병무청역 / 1회환승)

학군

• 중학교 학업성취도: 숭의여중 94%
• 학원가 유무 : 학원가 o
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 숭의여중 도보 12분, 신길초 도보11분, 성남중,성남고 도보9

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점3(더현대서울, 타임스퀘어영등포, 롯데백화점관악), 마트2(이마트여의도, 이마트영등포)

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보: 25평
• 현재 호가: 16억
• 최근 실거래가: 14억 7천
• 전고 가격: 11억 4천
• 전저 가격: 9억 2천
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 약 4.8억 → 14.7억 (9.9억 상승)

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] O
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 바로 근처에 대방주공 1,2단지와 대방현대2차 아파트와 우선 비교해보고싶다. 타지역은 그 다음차례로.
  
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

강의를 듣기 전 대방대림아파트를 임장 갔었는데 가서 봤을 때는 너무 구축이라 살고 싶다는 마음이 안들었지만 

보고서를 작성하며 객관적으로 입지를 분석해보니 매우 좋은입지인 것 같다고 느껴졌다.

한가지 걸리는 점은 21년 전고점 대비 3억정도 상승된 가격인데 그게 가장 부담이 되고 리스크로 느껴진다. 

1강에서 너나위님이 전고점 이하는 지금 사도 괜찮다 하셨고 전고점을 찍고 더 상승한 곳은 위험부담을 안고 가야한다고 하셨어서 그 위험부담을 안고서도 이 단지가 매력적인지는 잘 모르겠다.

지금 재건축 이슈가 있는 단지어서 프리미엄이 붙은 가격인것 같은데 주변에 비슷한 연식의 아파트들도 가격대가 크게 다르지 않아서 재건축 이슈가 있는 단지는 어떤기준으로 가격을 봐야하는지 궁금한 마음이 들었다.

바로 옆에 붙어있는 성원아파트도 임장가서 함께 보았는데 31평 최근 실거래가가 14억3천이고, 

21년 전고점 가격이 14억 1천이어서 만약 실제로 내가 매매로까지 이어진다면 입지는 거의 같지만 

조금더 넓은 평수에 전고점 가격과 비슷한 성원아파트를 구매하게 될것 같다.