안녕하세요 한걸음씩 꾸준히 나아가는 한꾸꾸입니다.
더운 여름에 모두가 한 마음되어 임장지를 활활 태우는 딩동쓰와 함께
즐거운 튜터링데이를 보냈습니다.
튜터링데이 # 1. 비교 임장
굉장히 넓고 단지가 많아 비교평가 하기 어려운 이번 임장지를 앞마당으로 만들며 헷갈리는 부분들이 있었는데
튜터님께서 지정해주신 비교 임장지를 사전임보 써보며 파악하고 분임을 해보면서
비슷한 위상의 지역을 비교임장 해보며 현재 임장지를 더 또렷이 이해할 수 있는 기회가 되었습니다.
오후에 더워서 힘들까봐 비교임장 부터 진행을 했는데요,
3조로 나눠 튜터링을 해주셨습니다.
우선 임장지 임장을 하며 궁금했던 점을 질의응답 했고, 아직 전임과 매임을 파악할 수 있는 부분들에 대해서는
스스로 알아나갈 수 있도록 가이드 주셨습니다.
튜터링데이 # 2. 사임 발표
튜터님께서 이번 딩동쓰의 임보가 고퀄이라 사임 발표해주실 분 선정이 굉장히 어려웠었다고 말씀해주셨었는데요
사전임보 발표는 부총조장님, 와이팅님, 나마니님께서 해주셨습니다.
세 분의 임보는 정말이지 BM 할 부분들이 가득 했습니다.
1. 부총 조장님
1) 입지분석 각 장표 위에 나만의 언어로 한 줄 요약하기 -> 투자와 연결
2) 학군의 중요성이 있는 생활권에서 초등, 중등을 그냥 순위별로 나열하는 것이 아닌 top3 로 나누어 학교의 선호도와 단지를 연결하여 선호도를 판단
3) 공급파트: 예정된 공급을 한판에 보기 보다는 1년 씩 쪼개어 매년 어디에 공급이 몰려있는지를 지도위에 올려 시각적으로 확인
4) 시세지도: 중심상권과 학원과에서 도보 가능한 거리 내에 있는 단지를 체크해보고 핵심가치와 연결 & 각 매임할 단지를 이유와 함께 체크
[튜터님 피드백]
- 공급파트에서 지난 공급장에서 선호 생활권 입주 시기에 나름 중심부에서 선호하는 구축의 선호도와 역전세 추이를 살펴보고 그 당시 입주장에서 해당 지역 전체의 인구를 빨아들였는지를 확인해보기
- 선호도 떨어지는 생활권에서 선호 생활권 학원가를 이용하기 위한 가성비 생활권으로 구축의 나름의 선호도를 파악해보기
- 아파트 택지가 모여 있는 곳에 초 중학교와, 임대아파트나 빌라가 섞여서 배정받는 초중학교를 단지 대 단지로 가설검증 세워 영향력을 파악해보기
- 부산, 대구, 대전 등 대부분의 지역에서 28년 이후 공급이 없다는 것은 중요한 포인트이므로 단지 선호도에 따라 전세가 영향력이 달라질 수 있으므로 공급에 따라 실제 리스크 판단 여부를 과거의 공급장일 때 역전세 여부를 판단해보기
2. 와이팅님
1) 입지분석 전체적으로 줌인 줌아웃으로 지역 전체적으로 파악
2) 학군: 학교 배정과 학원가의 수요를 단지 비교해서 파악해보려 했고, 학군과 환경에 대해 계속해서 고민해 나간 흔적이 임보에 녹아 들어있음
3) 공급: 공급지표가 맞지 않은 과거에 대해 매매- 전세가의 변동 사항에 대해 당시 시장상황의 변화를 알기 어려운 부분들은 AI 를 이용하여 데이터의 이해도를 높임
4) 시세지도: 입지와 연식에 대한 가치판단을 위해 사분면 그래프로 단지 선호도를 파악 -> 단지별 선호도 상중하 판단을 위한 기준지표로 잡고 단지 선호도 리스트에 체크
5) 무엇보다 임보 전체에 엄청나게 고민을 치열하게 해서 생각을 많이 넣고 why-what-how 에 대해 답을 내려보려고 한 점
[튜터님 피드백]
- 생활권: 분임 이후 투자 핵심포인트, 생활권 별로 키워드로 마무리
- 재개발, 재건축: 부동산 지인에서 뿐만 아니라 리치고까지 살펴봐서 분양 전 리스크 예정을 확인하기
- 환경: 임장지와 비교 분임지의 같은 연식의 단지들을 선호생활권의 단지와 비교해서 가치 판단해보기
-시세지도: 목적은 나름의 저평가 체크와 가격감을 익히는 것이기에 시세지도 그릴 때 단임전에 해야 한다면 체크할 부분을 유의미하게 보고 임보에 남기기
3. 나마니님
1) 생활권: 갖고 있어서 좋은 것 vs 없어서 아쉬운 것
2) 입지 분석 후 킬링 한 줄로 의미있다고 생각하는 가치에 대해 마무리(섬세한 비율)
3) 학군: 특목고 배정 여부 확인 - 아파트 미
4) 시세그룹핑: 매임희망단지를 체크하고 그룹핑하면서 단지별로 매임할 때 어떤 포인트를 궁금증을 가지고 체크할 것인지에 대한 생각을 남긴 점
5) 택지에 대한 정보- 택지정보 시스템
[튜터님 피드백]
- 생활권: 장단점 키워드를 남겨 생활권 우선순위 정리 -> 임장하고 나서 계속해서 그룹핑해서 바꿔 나가는 것도 좋다
- 환경: 택지정보 시스템을 통해 지역 전체의 택지도 같이 그려봄으로써 지역의 특징을 더 잘 파악할 수 있다.
- 입지분석 후 킬링한줄 : 나름의 기준으로 브랜드 대단지 신축 - 중규모 이상의 신축이라면 이주할 수 있는 요인이 될 수 있음
이후 발표하지 않은 다른 조원분들의 임보에 대해서도
각 조원마다 잘한 부분에 대해 설명해주시고
이런 부분에 대해 배워나갔으면 좋겠다고 알려주신 점이 좋았습니다.
튜터링데이 # 3. 비교임장지와 가설 검증
1) 비교임장지
기억에서 휘발되지 않도록 각 입지요소별로 임장지와 연결해서 단지별로 어떤 부분을 생각해 볼 수 있는 지 알려주셔서 임장지의 위상을 더 잘 이해할 수 있었습니다.
2) 가설검증
- 다른 분들의 임보를 보거나 발표를 해 주실 때 가설 검증을 하시는 것들을 봤었지만 어떤 가설을 세우고, 어떻게 검증해가는 지 막연하고 어려웠습니다. 그래서 항상 해보고는 싶었지만 엄두를 내지 못했는데 어떻게 아시고 ㅎ 미니 강의를 해주셨습니다.
- 조원분들의 임보를 예시로 임보 내에 녹아있는 질문에 대해 가설을 이끌어 예시를 들어 설명해주셔서 조금 어렵긴 했지만 추상적이지 않게 예를 들어 설명해주셔서 이해하기 좋았습니다.
- 가설검증을 하는 이유 : 왜 이 데이터를 분석하고 그 분석을 위해 어떤 자료가 필요한지, 자료를 찾아보고 내 생각에 대한 나름의 답을 내려보는 과정이다. 때문에 아파트의 가격이 이렇게 형성되었구나~ 로 연결!
- 무엇보다 정답은 없다! 투자적인 생각을 해보면서 실력을 쌓기 위한 과정이다.
3) 마지막으로 시세지도와 단지분석의 장표가 매우매우 비슷해져서 어떤 부분이 다른지에 대해 질문을 가졌었는데 이부분에 대해서도 시세지도는 가격감을 익히기 위해/ 단지분석은 가치감을 익히기 위해 작성하고
단지 선호도와 저평가에 대한 확신을 가짐으로써 투자의사결정을 하는 단계임을 예시를 통해 알려주셨습니다.
무엇보다 저희에게 설명해주시기 위해 미니강의 장표만도 이미 임보 수준..으로 많은 시간 할애하셔서 준비해주셔서 너무나 감동이었습니다 ㅠㅠ튜터님!
[느낀 점]
이미 첫 주 첫만남부터 어떤 때보다 빠르게 친해져서 이번 조원분들의 케미가 엄청났는데요,
그래서 이 무더운 여름 습도와 더위에 싸워가면서도 임장을 마치고서도 이렇게 덜 힘들수 있나? 싶을 정도로 즐겁게
한 달을 보내고 있고 덕분에 튜터링 데이에도 습한 날씨에 땀이 줄줄 흐르고 온 몸이 끈적거렸지만
모두들 웃으며 하루를 보냈던 것 같습니다.
갓벽하게 튜터링데이 하루를 준비해주셔서 엄청난 인사이트 나눠주신 딩동댕2 튜터님,
매번 세심하게 빈틈을 가만두지 않고 채워주시는 부총 조장님,
무엇보다 굉장히 쾌적한 스터디룸 을 발견해주신 나마니님,
폭포수 같은 질문으로 사전임보 발표를 더 풍성하게 만들어주신 챠밍님,
전날 매임하고 와서 더 치열한 비교평가 이야기를 나누며 비교임장지까지 너무 재밌게 완주한 행냥님,
임보를 원씽으로 하셔서 그 안에 엄청나게 가득 채운 임보를 나눠주신 와이팅님,
이동할 때 마다 가방 보관함 대여해주셔서 덕분에 가벼운 몸으로 임장 할 수 있도록 도와주시고, 편도선염으로 힘드신? 수육백반님 ,
첫 주부터 빠지지 않고 풀 임장에 매임짝꿍까지 ㅎㅎ 띠동갑으로 더 친해진 결국해낸다님,
함께 숙박하지 못해서 아쉬웠지만 할 수 있는 최선을 다해 이번 과정을 나아가고 계신 경제자유뷘님, 홍삼에 오프너까지 감동~
이번 한 달 이 멋진 분들과 함께 할 수 있어 너무 감사합니다.
딩동댕2튜터님, 그리고 함께 해 주신 딩동쓰 감사합니다 :) 남은 2주도 우리 뽜이팅!!
