https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0004644215?sid=101
기사 요약
배경
정부의 고강도 대출 규제 도입으로 서울 주택 매입 시 담보대출 비중이 급감하는 과정에서, 소득과 상환 능력을 갖춘 무주택 실수요자의 진입은 차단되고 자금 동원력이 풍부한 현금 부자 중심의 시장 재편 및 주거 사다리 단절이라는 역설적 현상 발생
핵심 내용
서울 주택시장 내 담보대출 비중의 급격한 감소
- 서울 집합건물의 거래가액 대비 채권최고액 비율이 지난해 6월 52.97%에서 지난달 45.67%로 1년 만에 7.29%p 하락
- 성동구(-14.89%p), 동작구(-15.16%p), 송파구(-11.01%p) 등 집값 상승 폭이 컸던 주요 자치구의 채권최고액 비율 급락세 시현
- 용산구 이촌동(-20.36%p), 송파구 신천동(-19.63%p), 강남구 압구정동(-15.47%p) 등 고가 아파트 밀집 지역에서 대출 의존도 감소 현상 심화
대출 규제 강화에 따른 자금 조달 구조의 변화
- 수도권 주택구입 목적 주담대 한도를 6억 원으로 제한하고 고가주택 대출 한도를 가격별로 차등화(6억·4억·2억 원)한 규제 영향
- 시가 20억 원 주택 매입 시 최소 16억 원, 30억 원 초과 주택 매입 시 최소 28억 원의 자기자금 조달 필요
- DSR 규제 및 주택담보대출 금리의 8% 육박에 따른 실제 대출 가능 금액 및 자금 조달 여력의 추가적 축소
무주택 실수요자 소외 및 주거 사다리 단절 우려
- 소득이나 상환 능력보다 당장 동원 가능한 현금 규모가 내 집 마련 여부를 결정하는 시장 왜곡 발생
- 증여나 자체 현금 조달 능력이 없는 청년 및 신혼부부 등 무주택 실수요자의 시장 진입 장벽 고착화
- 실수요자 대상 대출 한도 차등 확대 및 청년 정책대출 금리 인하 등 맞춤형 규제 완화 요구 분출
집을's 생각
정부의 고강도 대출 규제가 시행된 이후 서울 주택 시장에서 역설이 나타나고 있습니다. 규제의 본래 취지는 과열된 시장을 안정시키는 것이었지만, 실제로 시장에서 걸러지고 있는 건 투기 세력이 아니라 소득과 상환 능력을 갖춘 무주택 실수요자들입니다. 반면 현금 동원력이 풍부한 자산가들은 규제와 무관하게 여전히 거래를 이어가고 있습니다.
수도권 주택 구입 목적 주담대 한도는 6억 원으로 제한되고, 고가 주택에 대해서는 가격대별로 한도가 6억, 4억, 2억 원으로 차등 적용됩니다. 여기에 DSR 규제와 8%에 육박하는 주담대 금리까지 더해지면, 실제로 대출을 통해 조달할 수 있는 금액은 더욱 줄어듭니다.
이를 가장 잘 보여주는 지표가 바로 서울 집합건물의 거래가액 대비 채권최고액 비율입니다. 주택담보대출을 받으면 통상 실제 대출금의 120% 안팎으로 채권최고액이 설정되는데, 이 비율이 낮아진다는 것은 그만큼 대출 없이 현금으로 집을 사는 비중이 높아졌다는 의미입니다. 실제로 이 비율은 지난해 6월 52.97%에서 지난달 45.67%로, 불과 1년 만에 7.29%포인트나 하락했고 특히, 고가 아파트 밀집 지역에서는 그 현상이 더욱 두드러졌습니다.
지금의 서울 아파트 시장은 소득이나 상환 능력이 아니라 당장 동원할 수 있는 현금의 규모가 내 집 마련의 여부를 결정하는 시장이 되어버렸습니다. 증여나 축적된 자산 없이는 아무리 성실하게 일해도 진입 자체가 불가능한 상황이 되었습니다. 즉, 현재의 능력이 아닌 오랜 기간 누적된 자산의 유무가 내 집 마련을 결정짓는 일종의 적폐 구조가 고착되고 있는 셈입니다.
그렇다면 시장의 흐름은 어떻게 읽어야 할까요? 가격이 많이 올랐다고 하지만, 흥미롭게도 최상급지인 강남구는 최근 6개월 기준으로 오히려 마이너스를 기록하고 있습니다. 그 아래 상급지들이 10% 이상 오른 것과는 대조적입니다. 다만 이를 단순히 강남의 약세로 해석하기는 어렵습니다.
하락장이었던 2023년을 기준으로 현재까지의 누적 상승률을 보면, 강남 인근 지역들이 40~55%에 달하는 반면 강남구는 아직 40%에 미치지 못합니다. 절대 가격이 높다 보니 상승률이 상대적으로 낮게 나타나는 것은 자연스러운 현상이지만, 부동산 사이클이 온전히 마무리되는 시점에는 지역별 누적 상승률이 어느 정도 수렴하는 경향이 있습니다. 이 관점에서 보면 최상급지에는 아직 상승 여력이 남아 있다고 볼 수 있습니다.
지금의 대출 규제는 시장 과열을 잡는 동시에 의도치 않게 부의 대물림 구조를 더욱 공고히 하는 부작용을 낳고 있습니다. 실수요자를 위한 대출 한도 차등 확대나 청년 정책대출 금리 인하 같은 맞춤형 보완책이 함께 논의가 필요해 보입니다.
