https://n.news.naver.com/article/277/0005793799
기사 요약
배경
부동산 시장 불확실성 해소를 위해 소집된 국민 대토론회가 예정 시간을 훌쩍 넘겨 3시간 가까이 이어지며 종부세와 양도세 등 구체적 세제 개편 수치가 논의됐으나 수도권과 지방 간 가격 격차로 인해 일괄적 기준 마련에 난항 예상
핵심 내용
보유세(종합부동산세) 개편 방향
- 초고가 주택 기준으로 시가 10억원 이상, 공시가격 20억원에서 30억원, 50억원 이상 등 다양한 안 제시되며 실효세율 1% 수준의 누진 과세 방안 거론
- 지방에서는 시가 30억원이 초고가이나 서울 기준 과세표준 15억원 중과세 시 조세 저항 우려로 지역별 기준 설정에 난항 예상
- 1주택 기준 기본 세 부담 설정 후 실거주, 서민, 지방 주택은 감면하고 초고가, 다주택, 투기용 주택은 단계적 중과하는 방향 제시
양도소득세 및 퇴로 마련 논의
- 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 생애 1회 또는 총액 한도로 제한하는 방안 검토 지시
- 현행 2년 이상 보유, 거주 요건 충족 시 횟수 제한 없이 감면되는 구조에서 첫 번째와 두 번째 감면 폭 차등 적용 방안 논의
- 정부 정책 신뢰로 주택을 매도한 다주택자의 손실 방지를 위한 한시적 퇴로 마련 및 법률 직접 명시 방향 검토
금융 규제 관련 현장 애로 및 대책
- 가계대출 총량 관리로 인한 잔금 대출 거절로 실거주 목적 분양자의 입주 불가 사례 발생
- 정책 변경에 따른 선의의 피해자 최소화를 위한 구제 시스템 검토 지시
- 낮은 LTV 한도로 인한 이주비 대출 중단 문제 해소 위해 신축 예정 주택 담보 활용 등 대안 검토 진행
전세대출 규제 강화 방향
- 전세대출 확대가 전셋값과 아파트값 상승을 유발한 주요 원인 중 하나로 지목
- 전세보증금의 70%에서 80% 수준만 보증했어야 하나 집값 전액까지 보증하며 전세 사기 발생 배경으로 작용
- 전세대출 총량과 보증 비율은 전반적으로 축소하되 청년, 신혼부부, 생애 최초 임차인 등 실수요자는 선별 지원하는 핀셋형 정책 방향 제시
정비사업 및 주거 안정 관련 논의
- 재개발 과정에서 원주민 재정착률이 27%에 불과해 철거민의 생활 기반 상실 문제 제기
- 비아파트 신축 급감에 따라 청년 주거 사다리 복원을 위한 민간 건설 임대 육성 및 보증보험 가입 기준 완화 요구 제기
- 공공 분양 확대, 용적률 상향, 분양가 인하 등 공공성 확보 조건 충족 시 재건축, 재개발 우선 진행 및 총량 규제 필요성 제안
집을's 생각
앞으로 있을 부동산 세제 개편을 앞두고 최종적인 부동산 대토론회가 진행되었습니다. 세금과 금융, 그리고 공급까지 부동산과 관련된 거의 모든 이슈를 다루는 자리이다 보니 예정된 시간을 훌쩍 넘겨 3시간 가까이 이어졌습니다.
이번 토론회의 세금 파트를 보면서 가장 먼저 든 생각은 지금까지 정부가 포괄적으로 세금을 매기는 방식을 유지해 왔다면 이제는 핀셋 규제로 일부 대상에 한해서만 세율을 공격적으로 올리는 쪽으로 방향을 틀 수도 있겠다는 것이었습니다.
실거주라는 말 대신 거주용 1주택이라는 새로운 용어를 제시하고, 직장이나 교육 등 불가피한 사유로 일시적으로 비거주 상태에 놓인 1주택자는 따로 구분해 보호하겠다고 밝힌 대목이 특히 그랬습니다. 반대로 호화 주택과 다주택, 비거주 주택에는 가중 과세를 하겠다는 의지도 함께 드러냈습니다. 이는 기존에 유지해 온 스탠스를 한층 강화하면서도 동시에 실거주자들이 갖고 있던 불안감을 잠재워 신임을 얻으려는 것으로 느껴졌습니다.
세금뿐 아니라 금융 쪽에서도 비슷한 결의 문제의식이 보였습니다. 매교역팰루시드의 경우 집단 대출이 가능한 세대가 100여 세대에 그치고, 2000세대가 넘는 나머지는 대출 총량 규제에 걸려 잔금을 한 달 앞두고 대출을 받지 못하는 상황이 발생했습니다. 이런 일괄적인 규제로 억울하게 피해를 보는 사례에 대해서는 구제 시스템을 검토하겠다는 언급이 있었습니다. 금융 역시 세금과 마찬가지로 일괄 규제의 큰 틀은 유지하되 일부 예외를 두는 방향으로 갈 것으로 보입니다. 하지만 아직까지는 어떤 기준으로 그 예외를 나눌지는 잘 가늠이 되지 않습니다.
또 전세 대출 축소에 관한 이야기도 나왔습니다. 먼저 역대 서울의 전세가율을 보면 가장 높았던 시기가 71% 정도였고, 물론 하급지의 비선호 단지 중에는 90%까지 올라간 곳도 있었지만 이는 일시적인 현상이었을 뿐 대부분은 60에서 80% 사이에서 움직여 왔습니다.
대통령이 집값의 100%까지 전세를 얻고 그 금액을 보증하거나 대출받고 이를 통해 돈 한 푼 없이 수백 채를 전세로 돌린다고 하였는데 전세 레버리지로 투자하는 입장에서 실제로 얼마나 가능한 이야기인지는 여전히 의문이 남습니다. 다만 전세를 축소시키고 월세 전환과 공공 임대 확대로 무게중심을 옮기려는 정부의 의지만큼은 분명하게 느껴졌습니다.
앞으로는 이번 토론회에서 언급된 방향들이 얼마나 구체화되는지를 지켜보는 것이 중요할 것 같습니다. 세금은 핀셋으로 대상을 좁히고, 금융은 일괄 규제의 틀 안에서 예외를 두고, 전세는 축소하며 월세와 공공 임대로 유도하는 방향성 자체는 이번 토론회를 통해 어느 정도 윤곽이 드러났다고 생각합니다.
다만 거주용 1주택의 기준을 어디까지 인정할지, 대출 규제의 예외를 어떤 잣대로 정할지, 그리고 퇴로를 언제 어떤 방식으로 열어줄지와 같은 세부 사항들은 아직 정해지지 않았기 때문에 앞으로 발표될 구체적인 내용을 계속 주시하면서 대응 전략을 세워야 할 시점이라고 봅니다. 이번 토론회는 결론이 아니라 방향을 확인하는 자리였던 만큼 성급하게 움직이기보다는 세부 기준이 나오는 것을 지켜본 뒤 판단해도 늦지 않을 것 같습니다.
