https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0005391133
기사 요약
배경
은행권의 가계대출 총량규제 준수로 인한 잔금대출 '오픈런' 사태 등 실수요자 자금난을 해소하기 위해 금융당국이 집단대출 규제 완화 및 이주비 대출한도 산정 기준 상향을 검토하고 있으나, 일반 주택담보대출의 셧다운 우려는 여전히 지속되는 상황
핵심 내용
집단대출 총량규제 완화 및 잔금대출 핀셋지원
- 가계대출 총량규제(연간 증가율 1.5% 제한) 준수를 위한 은행권의 한도 축소로 잔금대출 '오픈런' 사태 발생
- 금융당국의 주택공급 활성화 및 실수요자 보호를 위한 집단대출(전체 가계대출의 약 10% 차지)의 총량규제 제외 방안 검토
- 잔금대출 규제 완화 시 은행권의 대출 집행 여력 확대 및 실수요자 자금 숨통 확보 기대
이주비 대출한도 산정 기준의 '신축' 전환
- 기존 정비사업 전 단계의 '구축 감정평가액' 기준에서 '신축 가치'(실거래가 또는 분양가 추정치) 기준으로의 변경 검토
- LTV(주택담보인정비율) 40~70% 수준은 유지하되 집값 평가방식 개선을 통한 실질 대출한도 상향 추진
- 감정평가액이 낮아 이주비 대출한도가 전세가격에 못 미치던 빌라·다세대 등 비아파트 재개발 사업의 활성화 기대
- 다주택자 및 비거주 조합원은 이번 규제 완화 대상에서 제외될 가능성 상존
일반 주택담보대출의 셧다운 지속 우려
- 연간 가계대출 증가 목표치(1.5%) 유지에 따른 집단대출 외 일반 주담대의 신규 대출 중단 사태 장기화 가능성
- 상반기 마이너스통장 등 한도성 대출 급증에 대응하기 위한 은행권의 주담대 축소 기조 유지
- KB국민은행의 주담대 3억 원 한도 제한 조치 등 기존 규제의 당분간 유지 전망
집을's 생각
지난 부동산 대토론회에서 매교역 팰루시드 입주 예정자들이 잔금대출 어려움을 읍소한 덕분인지 금융당국이 집단대출 규제 완화와 이주비 대출한도 산정 기준 상향을 검토하기 시작했습니다.
우선 집단대출과 관련해서는 새롭게 지어지는 아파트에 한해 가계대출 총량 규제의 적용을 제외하는 방향이 유력해 보입니다. 청약 당시에는 대출이 가능하다는 전제 아래 계약을 진행했는데, 막상 입주 시점에 대출이 막혀버리면 계약금과 수년간의 기다림에 대한 보상을 전혀 받지 못하게 됩니다. 이런 불합리를 바로잡는다는 점에서 이번 조치는 분명히 필요한 방향입니다.
이주비 대출 역시 완화될 가능성이 높아 보입니다. 기존에는 정비사업 이전 단계의 구축 감정평가액을 기준으로 대출 한도를 산정했기 때문에 실제 이주에 필요한 자금에 한참 못 미치는 경우가 많았습니다.
특히 빌라나 다세대 주택처럼 감정평가액이 낮은 비아파트 재개발 사업에서는 이주비 대출이 전세 보증금조차 커버하지 못하는 상황이 빈번했습니다. 앞으로 신축 가치 기준으로 한도를 산정하게 되면 실질적인 대출 여력이 크게 늘어나, 그동안 사업 추진에 어려움을 겪어온 재개발 현장에도 숨통이 트일 것으로 기대됩니다.
다만 이번 완화 조치가 반가우면서도 한편으로는 우려가 남습니다. 집단대출과 이주비 대출을 총량 규제에서 제외하더라도 전체 가계대출 증가율 목표치(연 1.5%)는 그대로 유지되기 때문입니다. 제외한다고 하긴 했지만 집단대출 쪽에서 여력이 소진되거나 증가율이 높아지면 기축 주택을 매수하려는 실수요자들의 일반 주담대는 오히려 더 강하게 조여질 가능성이 있습니다. 새 아파트로 이주할 자유는 보장되는데 기축 주택으로 이주하려는 사람들은 여전히 대출 한도와 총량 규제라는 벽 앞에 막혀 있는 셈입니다.
근본적으로 돌아볼 필요도 있습니다. 가계대출의 약 80%는 소비가 아닌 주택담보대출이나 전세대출입니다. 즉, 자산을 취득하기 위한 대출입니다. 자산 가격은 장기적으로 물가 상승률을 웃돕니다.
현재 물가 상승률이 3%를 넘는 상황에서 가계대출 증가율 상한을 1.5%로 묶어두는 것은 현실과 맞지 않는 기준이라는 생각이 듭니다. 집단대출과 이주비 대출에 대한 핀셋 완화도 의미 있는 첫걸음이지만, 기축 실수요자들의 거주 이전의 자유까지 실질적으로 보장할 수 있는 보다 폭넓은 대책 마련이 필요해 보입니다.
