https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005553708?sid=101
기사 요약
배경
자본력이 취약한 소규모 사업자의 전세보증금 의존형 사업 방식과 전세사기 우려, 그리고 아파트와 동일한 규제 적용으로 인해 비아파트 기피 현상이 심화되면서 도심 내 서민 주거 사다리가 붕괴되는 역설적 상황의 발생
핵심 내용
공급자 신뢰 회복 및 자금 구조 개선 방안
건축허가만으로 착공 가능한 소규모 비아파트의 한계를 극복하기 위해 '소규모 주택건설사업자 등록제'를 신설하여 공급 이력 및 하자·보증 사고 통합 관리 필요
임차인의 전세보증금이 건설비나 대출 상환에 즉시 사용되는 무자본 갭투자를 방지하기 위해 보증금을 제3의 기관에 예치하는 에스크로 제도 도입 및 단계적 예치 비율 적용 검토
주택도시보증공사(HUG)에 집중된 보증 위험을 분산하기 위해 민간 보험사, 공제조합 등으로 보증 체계를 이원화하는 시장 다변화 요구
주거 품질 향상 및 사후 관리 체계 구축
개별 필지 단위의 영세 개발에서 벗어나 인접 필지를 통합 개발하는 합필 방식을 도입함으로써 지하주차장, 지상 녹지, 중형 평형 주택을 확보할 수 있는 용적률 및 층수 특례 지원 필요
의무관리대상에서 제외되어 관리가 소홀했던 10~20세대 소규모 빌라를 위해 다수 건축물을 권역으로 묶어 전문 업체가 위탁 관리하는 '지역단위 공동관리제도' 도입 제안
세제 혜택 및 주택 수 제외를 통한 수요 진작
아파트 대비 낮은 환금성과 가격 상승률을 고려하여 일정 규모 및 가격 이하의 비아파트를 다주택자 규제 대상인 주택 수 산정에서 전면 제외하는 방안 검토
고가 주택의 규제 우회 및 투기 수요 유입 등 부작용을 방지하기 위해 가격 상한, 보유 기간, 임대등록 여부 등 구체적인 예외 적용 기준 마련 필요
집을's 생각
최근 아파트 가격이 크게 오르면서 빌라나 오피스텔에 대한 관심이 조금씩 늘고 있습니다. 그러나 이는 살고 싶어서가 아니라 살 수밖에 없어서 향하는 시선에 가깝습니다. 선호의 주거지가 아닌 차선의 주거지로서 비아파트는 여전히 많은 이들에게 어쩔 수 없는 선택지로 남아 있습니다.
왜 이렇게 되었는지 수요자 입장에서 먼저 생각해 보면 비아파트는 아파트에 비해 가격 파악이 어렵고 시세 상승도 더딥니다. 주변 환경이나 환금성 면에서도 열위에 놓여 있습니다.
여기에 다주택자 규제까지 더해지면서 복잡해집니다. 빌라 한 채를 보유하는 것만으로도 유주택자로 분류되어 세금 부담이 커지고, 청약과 대출이 제한됩니다. 자산으로서의 매력은 낮은데 규제 부담은 아파트와 동일하게 적용되니 수요자 입장에서 비아파트를 선택할 이유가 점점 사라지는 것은 어찌 보면 당연한 결과입니다.
공급 측면에서도 구조적인 문제가 있습니다. 자본력이 취약한 소규모 사업자들이 임차인의 전세보증금을 건설비나 대출 상환에 즉시 끌어다 쓰는 것과 임대인의 깡통 전세 등으로 무자본 갭투자 방식에 이것이 전세사기라는 사회적 재앙으로 이어졌습니다.
이 악순환을 끊으려면 가장 먼저 공급자에 대한 신뢰를 회복해야 합니다. 소규모 주택건설사업자 등록제를 신설해 공급 이력과 하자, 보증 사고를 체계적으로 관리하고, 정식 임대사업자가 아니더라도 일정한 등록 절차를 거쳐 임차인을 받을 수 있도록 하는 안전장치를 마련해야 합니다.
신뢰의 토대가 갖춰졌다면, 다음은 주거 환경 자체를 끌어올려야 합니다. 빌라촌을 보면 좁고 어두운 골목, 방치된 외벽 등 한눈에 봐도 안전하다는 느낌이 들지 않습니다. 관리비를 내고 있음에도 아파트와 비교하면 관리 수준의 차이는 체감상 크게 느껴집니다.
비아파트의 고질적인 문제 중 하나는 개별 필지 단위로 개발되다 보니 각 건물이 지나치게 독립적으로 존재한다는 점입니다. 인접 필지를 통합 개발하면 지하주차장과 지상 녹지 확보가 가능해지고, 주변 환경이 개선되면서 거주자가 체감하는 안전감도 자연스럽게 높아집니다. 여기에 소규모 빌라들을 권역 단위로 묶어 전문 업체가 위탁 관리하는 지역단위 공동관리제도를 도입한다면, 관리 공백 문제까지 실질적으로 해소할 수 있을 것입니다.
신뢰와 환경이 갖춰진다면 매수까지는 몰라도 임차 거주에 대한 선호는 지금보다 크게 상승할 것입니다. 임차 수요가 늘어나면 자연스럽게 매매 가격도 오르게 되어 장기적으로는 매수 수요까지 이끌어낼 수 있을 것입니다.
현재 공급이 부족한 서울의 상황과 공공 임대 확대라는 정부의 방향성을 함께 고려하면 재건축, 재개발 과정에서 일부 세대만 임대로 공급하는 방식보다 경매나 공매로 나오는 빌라를 정부가 직접 매입해 임대로 공급하는 것이 훨씬 효과적이지 않을까 싶습니다. 도심 곳곳에 있는 빌라를 공공이 흡수해 관리한다면 대량의 안정적인 주거 사다리를 빠르게 확보할 수 있기 때문입니다.
비아파트 시장이 제 역할을 하려면 공급자 신뢰 회복과 주거 품질 향상이라는 두 축이 단단히 맞물려야 합니다. 이러한 제도적 뒷받침이 갖춰진다면 빌라는 더 이상 어쩔 수 없는 선택이 아니라 무주택자가 내 집 마련으로 나아가기 전 안정적으로 머물 수 있는 진짜 주거 사다리로 자리 잡을 수 있을 것입니다.
