https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005554277?sid=101
기사 요약
배경
정부의 대출 규제 강화와 고금리 기조 속에서 대통령의 아파트 매각을 계기로 '매도인 근저당(셀러 파이낸싱)' 방식이 수도권과 지방 고가 주택 시장으로 급격히 확산되며 사적 금융 시장의 팽창과 편법 거래 우려라는 역설적 상황 초래
핵심 내용
셀러 파이낸싱의 시장 확산 및 구체적 매물 현황
- 대출 규제 강화로 잔금 마련이 어려워진 매수자를 겨냥하여 서울 강남권을 넘어 경기 광교·남양주 및 부산 해운대 등 전국 고가 주택 시장으로 '집주인 대출 가능' 매물 급증
- 강남구 자곡동 전용 59㎡의 6억 원 대출 조건 제시, 서초구 반포자이 및 개포동 디에이치아너힐스 등 초고가 단지 중심의 매도인 대출 마케팅 성행
- 경기 수원 광교신도시 27억 2,500만 원 매물 및 부산 해운대 아이파크 전용 112㎡ 등 수도권 외곽과 지방 거점 지역으로의 거래 방식 확산
매도인 및 매수인의 금융·법적 위험 요인
- 매도인이 은행의 역할을 대신함에 따라 소득금액증명원, 국세·지방세 완납증명서 확인 등 매수인의 신용 및 세금 체납 여부에 대한 직접 검증 필요성 대두
- 매수인의 채무 불이행 시 소유권 이전 상태에서 매도인이 직접 경매 절차를 진행해야 하는 높은 원금 회수 리스크 존재
- 선순위 임차인의 대항력 및 확정일자 확보 시 경매 과정에서 임차보증금이 매도인의 근저당채권보다 우선 변제되어 대여금 회수가 불가능해질 위험성 상존
- 비표준화된 사적 계약 특성상 금리, 만기, 중도상환 조건, 연체이자 등에 대한 꼼꼼한 계약서 검증 및 무이자·저리 거래 시 증여세 부과 가능성에 대한 주의 요구
사적 금융 양성화에 따른 편법 거래 및 규제 사각지대 우려
- 과거 자산가들 사이에서 음성적으로 활용되던 방식이 대통령 사례를 계기로 양성화되면서 규제를 우회하는 편법적 응용 거래 증가 전망
- 부모와 자녀 등 특수관계인 간의 거래 시 정상적 금전대차와 우회 증여 간의 경계 모호로 인한 세무상 분쟁 및 자금출처 조사 대상 확대 가능성
- 사적 금융 시장의 규모 팽창에 따른 금융·과세당국의 규제 및 감시망을 벗어나는 회색지대의 지속적인 확대 우려
집을's 생각
요즘 고가 아파트 매물 설명란에 '이재명 대출', '대통령 대출', '집주인 대출'이라는 문구들이 등장하고 있습니다. 은행이 아닌 집주인이 직접 잔금을 빌려주는 매도인 근저당 방식이 부동산 시장에서 퍼지고 있습니다.
이 방식이 본격적으로 주목받게 된 계기는 대통령의 아파트 매각 사례였습니다. 과거 자산가들 사이에서 음성적으로 활용되던 거래 방식이 이 사례를 계기로 양성화되면서 시장 전반으로 빠르게 번지기 시작했습니다.
그런데 이 흐름은 정부의 정책 기조와 묘하게 엇갈립니다. 현재 15억 원 미만 주택은 최대 6억 원, 25억 원 미만은 4억 원, 그 이상은 단 2억 원까지만 대출이 가능합니다. 고가 주택일수록 대출이 사실상 막혀 있는 것입니다.
동시에 정부는 전세를 사금융으로 규정하며 전세대출 보증 축소, 공공임대 확대 등 사적 금융을 억제하는 방향으로 시장 개편을 추진하는 중입니다. 매도인 근저당 방식은 대출과 사금융. 즉, 두 가지 방향 모두와 어긋나다 보니 시장에서 방향성에 대한 혼란이 생기는 듯합니다.
물론 이 방식 덕분에 초고가 주택 거래가 기존보다 활발해진 것은 사실입니다. 매물 출회를 원했던 정부의 방향성과는 일치하는 부분입니다. 그러나 가격 안정화라는 측면에서는 이야기가 달라집니다.
기존에는 대출 한도가 낮다 보니 현금 자산가가 아니면 거래가 어려워 매매가를 낮추는 압력이 작용했습니다. 그런데 지금은 매도인이 20억 원 가까이 직접 대출해 주는 경우도 생기면서 오히려 매매가 상승을 부추기는 흐름이 나타나고 있습니다.
초고가 주택을 거래할 수 있지만 매도자가 짊어지어야 할 리스크도 만만치 않습니다. 매도인이 직접 신용 검증을 해야 하고, 매수인이 채무를 이행하지 못하면 소유권이 넘어간 상태에서 경매 절차를 직접 밟아야 합니다. 선순위 임차인이 있을 경우 대여금을 한 푼도 돌려받지 못할 수도 있습니다.
그럼에도 이 리스크를 짊어지려는 이유 중 하나는 지난 부동산 대토론회에서 초고가 주택에 대한 보유세를 강하게 때리려는 움직임이 있었습니다. 그렇기 때문에 그 정책이 나오기 전 소유권 이전을 원하는 사람은 이를 잘 활용할 것으로 보입니다.
기존에는 무이자, 저리 거래 시 증여세 문제도 주의가 필요했습니다. 하지만 국세청이 현재는 이러한 거래 또한 정상 거래로 인정하고 있었기에 당장에는 문제가 없을 것으로 보입니다.
이처럼 대통령 대출이 초고가 주택 시장에 활기를 불어넣은 것은 분명합니다. 하지만 거래 활성화와 가격 안정화라는 두 목표 사이에서 이 흐름을 정부가 어떻게 바라보고 어떤 입장을 취할지 아직은 알 수 없습니다.
