https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002677330?sid=101
기사 요약
배경
반도체 벨트 개발 기대감으로 동탄 지역 집값이 급등하는 가운데, 대기업 통근 셔틀버스 정류장 인근 단지의 선호도가 극대화되면서 동일 입지 내에서도 억 단위의 가격 격차가 발생하는 한편 향후 경기 하강 시 가격 하락 폭이 커질 수 있는 우려의 공존
핵심 내용
동탄 내 '셔세권' 프리미엄 형성과 단지별·동별 가격 양극화
- 반도체 대기업(삼성전자·SK하이닉스) 통근 셔틀버스 정류장과의 도보 접근성에 따라 동일 단지 내에서도 수천만 원의 호가 차이 발생
- 동탄호수공원 인근 '한화포레나동탄호수' 전용 84㎡가 8억 5,000만 원의 신고가를 기록하며 길 하나를 사이에 둔 비셔세권 단지 대비 약 1억 원 높은 시세 형성
- 동탄역 초역세권 단지의 급등세에 맞춰 외곽 지역인 목동 '한신더휴' 전용 83㎡가 셔틀버스 접근성을 무기로 1년 전 대비 1억 5,000만 원 상승한 9억 2,000만 원에 거래되는 등 외곽 지역의 키 맞추기 현상 본격화
직주근접 수요의 인근 경기 남부 지역 확산 및 마케팅 활용
- 서울 접근성보다 반도체 캠퍼스 통근 편의성을 우선시하는 근무자들의 성향에 따라 셔틀버스 노선도가 유료 강의 자료 및 부동산 홍보 수단으로 적극 활용되는 추세
- 동탄 집값의 단기 급등으로 인해 분당, 위례, 광교, 용인 수지 등 통근 편의성과 정주 여건을 동시에 갖춘 대체 지역으로의 수요 이전 현상 관측
반도체 경기 변동에 따른 셔세권 프리미엄의 한계 및 리스크
- 상승기 가수요가 선반영되어 단기간에 급등한 셔세권 단지의 특성상, 향후 반도체 경기 둔화 및 부동산 하락장 진입 시 가격 조정 폭이 더욱 커질 수 있는 리스크 존재
집을's 생각
한때 가장 뜨거운 감자였던 동탄은 토지거래허가구역으로 지정된 이후 상승폭이 줄었고, 거래량도 6월을 정점으로 급격하게 감소하는 흐름을 보이고 있습니다. 다만 이 수치를 두고 열기가 식었다고 말하기는 어렵습니다. 과거보다 덜 뜨거울 뿐, 시장의 온도 자체는 여전히 유지되고 있습니다.
동탄역 인근과 셔세권으로 불리는 단지들은 가격이 상당히 오른 상황입니다. 여기에 공개된 대기업 셔틀버스 노선 토대로 투자 지표이자 마케팅 수단으로 활용되고 있습니다. 정류장까지의 도보 거리가 같은 단지 안에서도 호가를 갈라놓는 상황이니 노선도를 활용한 강의 자료나 홍보물로 돌아다니는 것도 이해가 되는 대목입니다.
문제는 그다음입니다. 앞단 단지들의 가격이 이미 부담스러운 수준까지 올라오면서 수요는 자연스럽게 그 뒷단 단지들로 밀려나고 있습니다. 신축인데도 전용 84㎡가 6억 원대에 머무는 단지들이 남아 있으니 이거라도 해두자는 심리가 작동하는 것으로 보입니다.
초기에는 투자 목적의 수요가 분명히 있었겠지만, 현 시점에서는 매물 수 자체가 크게 줄었고 토지거래허가구역 지정으로 새롭게 나올 임차 가능 매물도 제한되고 있습니다. 그렇다면 주거 안정성을 확보하려면 내 집 마련이 필요하다는 판단 아래 여기라도 매수하자는 실거주 수요가 상당 부분 시장을 움직이고 있다고 보입니다.
그리고 이 실거주 수요의 특성이 지금의 가격 그래프를 설명해 줍니다. 내 집 마련을 목적으로 움직이는 사람은 지역 전체를 넓게 비교하기보다 조금이라도 역에 가깝거나 셔틀 노선에 붙은 단지를 우선적으로 선택하게 됩니다.
그 결과 단지별 가격이 완만하게 이어지는 대신 선호 단지가 접근 불가능한 수준까지 올라간 뒤에야 다음 단지로 수요가 넘어가는 계단식 흐름이 나타납니다. 게다가 근무지가 비슷한 수요층이 몰려 있다는 점까지 겹치면서 아파트 네임 밸류에 따른 심리적 요인도 반영되다 보니 특정 단지에 집착하는 모습도 보여집니다.
다만 저는 이 금액을 지불하면서까지 동탄에 진입해야 하는지에 대해서는 의문이 있습니다. 동탄이 좋은 지역이고 배후 직장이 탄탄한 것은 분명하지만 8억~9억 원이라는 금액을 기준으로 놓고 보면 서울, 경기 내 가치 좋은 단지 대안이 적지 않게 떠오릅니다.
더 근본적인 물음은 가치에 있습니다. 셔세권 프리미엄은 결국 배후 직장의 소득과 고용 안정성에서 파생된 가치입니다. 한때 성과급 규모로 부러움을 샀던 분위기도 지금은 사뭇 달라졌습니다. 지역 화폐 이야기가 나오고 있고 초과이익공유제 이야기도 한 때 나왔다가 주가 대폭락으로 없어졌습니다. 오히려 국가자살대응실을 만들어 자살 방지 대책을 마련하고 있습니다.
게다가 기술 격차는 여전하다고 해도 중국 기업의 창신메모리의 상장으로 시장의 파이를 나눠 갖게 되었습니다. 이렇듯 기업 가치는 탄탄하지만 강남역과 달리 단일화되어 있어 외란에 약하다 보니 원천이 되는 소득과 기대치가 흔들리게 되면 지역 가치도 쉽사리 흔들립니다.
정리하면 상승기의 가수요가 선반영되어 단기간에 급등한 단지일수록 하락장에서는 조정폭이 커지기 쉽습니다. 셔세권은 실거주 편의라는 분명한 실체를 가진 가치이지만, 그 가치가 지금처럼 억 단위로 매겨지는 것이 지속 가능한지는 별개의 문제입니다. 동탄에서 내 집 마련하기 이전에 같은 예산으로 선택할 수 있는 다른 지역과 나란히 놓고 비교해 보는 과정이 반드시 필요하다고 생각합니다.
