강의를 듣고 느낀점은 무엇인가요?
내집마련보고서 작성법을 배웠습니다.
1. 아파트 선정
→네이버부동산(아파트, 분양권, 재건축>매매>범위8-8.9억>면적10-30평대>300세대이상)
어떤 단지를 설정할지 모르겠다면 내가 사는 동네의 가장 비싼 아파트를 기준으로 보기
→아실(아파트/오피스텔>부동산스터디>최고가)
2.위치
→네이버부동산(세대수, 연식)
3.입지평가
단지선택에 중요기준은 입지>연식, 평수. 입지는 크게 4가지로 나뉨
1)직장: 회사가 주변에 많은지 , 3대 업무지구인 강남>여의도>시청와 가까운지. 2>9>3>7분당>5호선>그외
지역(강남구)이 같으면 직장점수는 다 똑같아서, 단지(아파트)를 세부적으로 봐야.
2)교통- 나와 배우자의 직장이동시간. 지방은 자동차. 특히 강남접근성이 중요!
지하철역까지 걸어서 10분거리내 역세권. 3대업무지구(강남>여의도,시청)에 지하철 1시간 이내 거리인지.
도보 5분, 강남역까지 지하철 5분 차이도 크다!
→네이버지도, 카카오맵 (강남49분 / 여의도45분,시청32분)
3)학군- 중학교 학업성취도 85%이상, (유의미한=가까운) 학원가 유무, 인근 초중학교까지 도보 몇분?
학군좋으면 전세가가 높고, 집값상승 가능성 있음. 학군이 유의미하려면, 학군 1개 떄문에 이사올 가치가 있어야.
→아실(경의여중86.3%, 동대문중63.5%, 특목고진학률3%이상), 호갱노노(학원가O), 네이버지도(삼정초2분)
4)환경- 연식 /세대수(300이상), 주변 안정감=균질성(상/중/하)
유해시설(구치소, 쓰레기소각장, 하수처리시설)/편의시설(백화점, 대형마트, 병원)은 3km 반경 이내.
장점이 하나라도 더 많은 곳을 선택. 단점이 개선될 여지가 있는지 확인(상권부족→개선가능, 연식bad→개선불가)
→카카오맵: 주변>대형마트, ~구 백화점 검색하기(롯데백화점 청량리점, 롯데마트 청량리점)
왼쪽 세로바 동그라미 아이콘-반경재기(물재생센터. 마트1개). 로드뷰 (균질성)
4. 가격분석
→네이버부동산앱(네이버 매매가는 호가. 실거래가는 아래의 직전거래 중 최신가격. 실거래가는 공급면적 기준)
중개사 19곳은 안 팔린다는 의미. 중개사중에 제일 일잘하거 같은 부.사 선택. 안팔리는 이유찾기
→아실(전고점과 전저점. 지난 상승"장"(한 텀 전)에 거래된 최고가/"직"전에 거래된 최저가)
→호갱노노web(10년간 상승한 집값. 답십리대우>32평>전체기간>10년전(2016년 클릭후 현재까지 드래그)
내 관심지역이 답십리라도, 베스트 선택을 위해 비슷한 가격인 다른지역을 추가로 더 찾아보기. 최소 3개 를 비교.
(강서구 2개 중 택1 →영등포구, 남양주(비규제) 추가비교. 안양 동안구 2개중 택1→ 영등포 신길동, 은평구 추가)
5. 결론
예산 가능범위? 매매가 20%하락 또는 금리2%상승하더라도 감당가능? 내 예산 중 베스트 가치 아파트?
=> 여러요소가 어우러져 집의 가치를 결정함. 어떤 요소가 더 중요도가 큰지 종합적으로 판단하기
“나라면 어느 지역에 살고 싶은가?(집의 가치)” “일반 사람들이 어디에 더 살고 싶을까?(집값상승폭)”
어떤 요소가 더 “압도적”우위인지(환경이 압도적 우위> 학군이 근소 우위)
단지를 찍어서 고집으로 거기만 보기보다는 다른 지역에 눈 돌리면 내 예산으로 더 큰 이득이 볼 수 있는 곳이 있다
지방은 연식(신축)이 중요하고 직장,교통보다 학군, 환경이 더 중요(대중교통 적어서 어차피 차로 1시간내 출근).
지방에서도 광역시는 인구수가 많을 수록 집값이 비싸다.
광역시 단지 선택기준은 연식,세대수+땅의가치(시내)가 중요하나, 그외 중소도시는 땅의가치가 그리 중요하지 않음. 학군이 중요한 광역시는 대구 범어동>울산 문수로>대전 도룡동>부산 광안리>광주 순.
나 수성구사는 사람이야 라는말이 나오지 않으면 연식이 중요하다.
강의를 듣고 나에게 적용해보고 싶은 것이 있나요?
뉴타운 근처이며, 주변이 빌라촌/판자촌인 구축아파트는 상승폭이 크니 눈여겨보기
평수보다는 교통을 먼저봐라. 단지(=아파트)의 가치를 볼것
목동신축(이름만 목동인 신길동. 주변빌라촌)< 광명신축(주변신축. 철산역7호선과 가깝)
대전 아이파크> 월평동(학원가에 더 가깝지만 학원가까지 걸어서 40분이라 학군으로 점수주기 어려워)
최소 3개는 비교해서 최선의 선택이 가능
같은 지역(강남구, 대치동)이여도 단지(은마,미도아파트)에 따라 가치가 다르다
