책 제목 : 나의 첫 번째 부동산 교과서
저자 및 출판사 : 송희구 지음/서삼독
읽은 날짜 : 26.07.25
[집을 사는방법]
- 청약이라고 해서 다 좋은건 아니예요 특히 요즘은 공사비가 많이 올라 분양가가 주변 시세보다 높은경우도 많아졌습니다. 그래서 요즘엔 청약을 할때도 어느정도 입지와 상품성에 적절한 분양가인지 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있어요.
- 제가 말한 월세는 비싼 월세가 아닌 저렴한 월세입니다. 우리나라는 월세가 저렴한 편에 속해요 다른나라는 매매가로 월세가 결정되지만 우리나라는 전세가를 기준으로 월세가 책정되거든요 혼자 산다면 보증금 5천에 70만원 결혼을 했다면 1억에 90만원 정도가 적당하다고 봅니다.
- 같은 자산을 소유하고 있음에도 불구하고 거주를 하지 않으면 매달 95만원을 쓰고 실거주를 하면 매달 300만원을 쓰죠 매달 200만원 아낄수 있다면 저축하는 금액 자체가 달라지고 나중에 갈아타기나 다른 재테크를 할 때도 큰 차이가 날겁니다.
[호재를 부르는 아파트]
- GTX를 타면 서울까지 빨리 갈수 있지만 환승도 해야 하고 무엇보다 버스나 차를 타고 가면 여전히 멀다고 했다. 그말 을 들으면서 생각보다는 불편하겠다고 생각 했던게 떠올랐다.
- GTX처럼 열차속도가 빨라도 절대적인 물리적 거리가 너무 멀거나 환승등 불편함이 있으면 심리적 장벽이 생긴다(없는 것보다 낫지만 도심 역세권과 똑같이 생각하면 안된다)
- 부동산에서 균질성이란건 표면적으로 동일한 평형대가 많고 구조가 비슷하고 세대수가 일정한 단지가 많을수록 좋다고 말하지만 정확하게 말하자면 수준이 비슷한 사람들이 몰려 산다는 의미입니다.
- 빙 돌아가는 외곽노선이나 경전철은 파급력이 미약하다
[위치와 입지는 다르다]
- 더 깊이 들어가보면 수도권은 일자리가 서울 중심부에 몰려 있는 집중형 구조지만 대부분의 지방도시는 공장이 외곽에 퍼져 있는 분산형 구조를 띱니다. 그래서 상업지역 주거지역 산업단지가 서로 멀리 떨어져 있죠 한곳에만 사람들이 몰려 살지 않고 생활반경이 넓게 분산되어있다는 의미예요 이 때문에 수도권에서는 역세권 프리미엄이 집값을 좌우하는 핵심 요소로 작동 하는데 반해 주차 여건 도로 접근성. 차량이동 동선이 중요한 지방에서는 역세권의 의미가 제한적입니다.
- 학군 : 학교에서 배우는것만으로 성과가 나는 것이 아니라 방과 후에도 촘촘히 이어지는 학원수업, 학부모들의 교육정보교류 사교육 시장의 규모등이 함께 작용해요 학군의 진정한 가치는 단순히 어느대학에 몇 명이 갔다라는 결과보다 지역전체가 학생들의 성장을 어떻게 뒷받침하고 있느냐에 달려있다고 할수 있습니다.
- 과거에는 집이 그저 사는곳으로서의 의미가 강했다면 지금은 집이 하나의 명함이자 사회적 지위를 드러내는 수단이 되어가고 있어요 나는 어떤 직업을 가지고 있다라는 자기 소개만큼이나 나는 어디에 산다라는 말이 사회적 정체성을 드러내는데 강력함 힘을 발휘합니다.
[집은 언제 사실 건가요?]
매물 증가의 이유 : 다른 심리는 팔고 갈아타자는 적극적 시장 참여가 이뤄질때인데 상승장에서 소유주들이 더 좋은 입지 더큰평형 더 신축아파트로 갈아타기 위해 기존 주택을 내놓는 경우가 많다. 이런 경우에는 매물량이 늘더라도 하락장의 신호라고 보긴 어렵죠 오히려 상승장을 뒷받침 하는 과정으로 보는게 맞습니다.
- > 상승장에도 매물이 늘고 갈아타기 수요가 있음
- 앞으로 더 오를거 같다는 기대심리가 커지면 매도인들이 매물을 거둬들이고 한편으론 갈아탈 만한 매물이 없다는 현실적인 이유로 매물을 거둬들이기도 합니다. 규제 강화 가능성에 따른 관망심리로 지금 파는것보다 지켜보자는 판단을 하기도 하고 양도세 중과 같은 세금 폭탄을 피하기 위해 매도를 미루기도 하지요.
- 입지와 상품성은 충분히 좋은데 분양가가 높게 책정돼 미분양이 난 경우라면 시간이 지나면서 시장 가격에 적응해 완판으로 이어질수 있어요 반대로 입지 자체가 취약한 경우라면 시간이 지나더라도 수요가 회복되지 않을 가능성이 큽니다.
- 다양한 커뮤티니 시설이 단지안에 들어서면 생활편의의 상당부분을 단지내에서 해결할수 있게 됐죠 그러나 그렇게 단지가 커진 만큼 아이러니 하게도 단지내에서 거리의 차이가 발생합니다. 어떤동에서는 집에서 내려와 몇 걸음만 걸으면 커뮤니티 시설에 바로 도착할수 있는 반면 다른동에서는 단지 한 바퀴를 돌아야만 도착하죠. 이차이는 단순한 편의성의 문제를 넘어서 실거주 만족도는 물론 결국 시세에도 반영 돼요
[부동산은 몸으로 배운다]
- 이론상으로 평지의 경우 700미터 도보 10분정도 까지를 역세권이라고 합니다. 주관적으로는 건강한 성인이 추운날이나 더운날에도 걷기 부담스럽지 않은 거리라고 할수 있죠 하지만 평지도 다같은 평지가 아니예요 상권이 발달해서 유동인구가 많은 거리와 사람도 별로없는 으슥한 골목을 비교한다면 차이가 큽니다 그렇기 때문에 단순히 몇 분 거리만 따질게 아니라 실제로 걸어 보는게 가장 정확합니다.
모든 아파트에는 반드시 단점이 존재해요 이를 감내하고 확실한 장점을 갖춘 곳을 찾는게 핵심입니다. 초보들이 실수 하는게 바로 단점에 꽂혀서 아무것도 못하는 경우가 많아요 단점보다는 장점위주로 보는게 맞습니다.
- > 모든 아파트에는 단점이 존재한다 단점을 알고 감내할것인지 교통과 수요가 있는지 잘 판단하자
- 결국 수리가 잘된 집을 사는건 모든 과정을 돈 주고 생략하는 거예요 4천만원 차이가 공사비뿐 아니라 그 과정에서 필요한 시간 온갖 시행착오와 스트레스 방지 비용까지 포함된거라고 보시면 됩니다. 포인트는 균형이에요 기본적인 막마재 교체, 주방과 욕실의 필수적인 리모델링. 벽이나 바닥 정도만 해도 집의 첫인상은 크게 달라집니다. 이런 기본 인테리어는 매수자에게 호감을 주면서도 과도한 비용을 들이지 않는 방법이죠
- 하지만 부동산은 속도보다는 방향입니다. 물론 빨리 시작한다는 게 좋긴 합니다만 잘못된 방향으로 빨리 달리면 오히려 더 큰 손실을 입을수 있어요 당장 눈앞의 수익보다 지속 가능하고 안전한 흐름을 읽는 눈 그리고 자신의 상황에 맞는 전략이 더 중요합니다.
[나만의 부동산을 시작하다]
몇퍼센트가 떨어지면 사겠다라는 기준이 있으면 됩니다. 대부분이 기준을 가지고 있긴 하지만 더 떨어질 것 같아서 기다리다가 결국 반등을 맞고 타이밍을 놓치는 경우가 많아요
- > 만약 하락장이 오면 기준을 정하고 매수하자. 기계적으로
- 대세 하락장일 경우 최고점에서 20퍼센트 하락했을 때 매수하라고 권해요 시장이 흔들릴 때 감정에 휘둘리지 않고 기계적으로 대응하기 위해서죠 하지만 이런 하락장은 우리인생주기에서 몇 번 오지 않아요 단기 조정이나 일시적 하락은 대부분 5~10퍼센트 선에서 멈추는 경우가 많습니다.
STEP 2 새롭게 알게 된 것
1. 금리가 높아도 상승장이 지속될 것 같다 라는 심리가 지배적이라면 매수세는 여전히 강하고 금리가 낮아도 하락장이 올거다라는 공포가 퍼지면 아무도 사지 않습니다. →현재 상황
2. 실거래가는 반드시 거래량과 함께 보라는 말씀인가요? 한달에 총세대수의 0.5~0.8%정도면 꽤 괜찮은 거래량으로 보시면 됩니다. 만약 1천 세대라면 한달에 5건~8건 사이 생각보다 많지 않은대요? 적어보일수 있지만 사실 매달 그정도 거래가 일어나는곳이 생각보다 많지 않답니다.
3. 진짜 환금성은 하락장에서 증명되거든요 혹시 보라씨가 나중에 아파트를 살 때 후보를 몇 개 정해놓고 고민한다면 어떤 아파트가 하락장 때 거래량이 많았는가를 판단기준으로 세우면 도움이 될겁니다.
4.실업률에 따른 소득증감도 아파트의 가격에 영향을 미침. 위험한 실업률 4%임 4%를 넘기는 순간 그건 일시적인 변동이 아니라 장기적인 경기침체가 시작되었다고 해석할수 있습니다. 소비가 줄어들고 가계의 가처분 소득이 감소하며 기업의 투자도 위축되고 결국에는 내수 경제전반에 부정적인 파급효과를 불러오죠. 소비부터 줄이고 그러니 큰돈 들어가는 부동산은 직격탄을 맞을 수밖에 없어요
5. 현재 물가 수준에서 5억 이하를 저가로 봅니다. 아파트 빌라 오피스텔 모두 포함해서요
6. 사고 끝나는게 아니라 산 다음부터가 진짜 시작이에요 거기서 진정한 실력차이가 납니다.
그리고 그 과정에서 자기 기준이 생기면 남들 말에 흔들리 않게 되죠
7. 급매는 기다려주지 않아요 좋은 매물을 잡으려면 계산은 어제 해놔야하고 실행은 오늘 해야합니다.
→ 급매를 잡으려면 내가 가격을 알고 있어야 하고 발품을 팔아야한다.
8. 내집 마련을 할 때 스스로에게 던져야 하는 질문은 지금 보고 있는 이 아파트가 다음에 갈아타려는 상급지 단지와의 격차를 줄일 수 있을까 하는거예요. → 상급지와 격차를 좁힐수 있는 선호도 있는 단지를 찾는다.
9. 최근 아파트 시장에서도 전세가가 상승하면서 월세수익률도 점점 올라가는 추세입니다. 특히 월세 거래비중이 전세 거래보다 높아지고 있다는 점은 아파트가 오직 시세차익대상이 아니라 안정적인 현금흐름을 창출할 수 있는 투자처로서 매력이 커지고 있다는 뜻이예요 즉 아파트는 공실 위험이 상대적으로 낮고, 월세 수익률 상승과 월세 거래량 증가까지 겹치면서 현금 흐름형 투자처로서 주목할 만한 가치가 있습니다
10. 내 아파트의 미래시세는 바로 위 급지의 아파트 가격을 기준으로 판단하는 것이 가장 현실적입니다.
11. 재개발 투자에서 가장 큰 리스크는 돈이 아니라 시간입니다. 조합설립인가 전에 매수하면 그 빌라가 10년 15년째 제자리일수 있어요 그동안 다른 지역의 아파트는 몇 번의 사이클을 타고 많이 올라왔을지도 모릅니다. 이게 바로 기회비용 손실이죠
12. 부동산은 실물자산이기에 주소가 어디인지 지하철역까지 얼마나 걸리는지 주변에 어떤 학교와 상권이 있는지 모두 눈으로 확인할수 있어요 이미 수많은 사람이 매일 오가며 확인한 정보이기 때문에 남들은 모르는곳이라는 건 애초에 존재하기 어렵습니다. 부동산은 약간 비싸덜다ㅗ 누구나 다 아는곳이 좋은곳이에요 그만큼 수요가 많고 사람들이 이미 가치를 인정했다는 의미거든요 반대로 남들이 잘 모른다는 이유로 저렴하다면 다 그만한 이유가 있겠지요
STEP3. 책에서 적용할 점
- 부동산은 심리에 영향을 받는다. 부동산뿐만 아니라 주식등 자산시장이 그런 것 같다. 한번 심리가 바뀌면 상승이 크다.
- GTX보다는 물리적 거리를 우선으로 두자! 생각보다 환승의 불편함등 중요한건 물리적 거리다.
- 급매를 잡기위해서는 미리 계산하기 그리고 행동은 빠르게
- 투자할 때 기회비용에 대해서도 잘 생각을 해보자. 내물건도 투자사이클상 올라갈수 있는곳으로 !
- 부동산을 살 때 남들이 많이 아는 곳을 사는게 좋겠다.
- 만약 하락장이 온다면 겁먹지 말고 기계적으로 매수한다.
STEP4. 인상깊은 구절
P87 GTX의 경우 사람들이 많이 타는 역이 아니라 많이 내리는 하차역과 그 주변 지역을 주목해야 한다. 강남까지 20분이라는 문구는 매력적이지만 여전히 수도권 외곽에 살고 있다는 사실은 변하지 않죠
P110 노동시장에서의 인력부족 현상은 심해지고 최저임금 인상과 근로환경 개선이 이어지면서 건설현장의 인건비는 점차 상승할 수밖에 없거든요 이는 일시적인 비용증가가 아니라 장기적으로 분양가를 끌어올리는 순환적 요인입니다.
P113 서울이나 경기지역의 주요 아파트들은 명품에 가까워요 가격이 오르더라도 그래도 사고 싶다라는 욕구가 유지됩니다. 오히려 오르는 모습을 보면서 지금 안사면 나중에 더 오를 것 같다라는 불안심리가 작용하면서 수요가 늘어날 수도 있죠. 하지만 비인기 아파트 입지가 떨어지는 소형 단지. 노후화된 비브랜드 아파트는 립밤에 가깝습니다.
가격이 조금만 올라도 매수자들의 심리는 빠르게 식어버리죠. 대체재가 많고 꼭 그 아파트여야 할 이유가 없기 때문입니다. 따라서 시장이 비정상적인 국면일때는 에르메스 같은 아파트를 중심으로 가격이 오르고 립밤 같은 아파트는 평상시와 같이 아무런 변화가 없죠. 하지만 립밤 아파트들까지 덩달아 오르는 현상이 벌어진다면 이는 이미 시장이 거품 국면으로 들어섰음을 보여주는 신호입니다.
P123 답을 드리자면 부동산의 가치는 결국 입지에서 출발합니다. 입지가 80퍼센트를 결정한다는 말이 있을 정도로 장기적인 가치 보존과 상승은 입지에 따라 좌우되요 입지의 차이가 확연하다면 각 아파트가 갖는 상품성의 차이를 뛰어넘습니다. 예를들어 강남 한복판의 300세대 소단지 아파트와 수도권 외곽의 3천세대 대단지를 비교한다면 아무리 단지가 크고 화려한 커뮤니티 시설을 갖췄어도 입지차이를 이겨내기 어려워요 → 입지의 중요성 입지입지!
P218 궁극적으로 해당 지역 수요자들이 경제적으로 감당할 수 있는 가격 수준에서 형성되죠 아파트의 가치는 그 지역 주민들의 소득 수준과 자산 규모라는 현실적 한계를 벗어날 수 없는 구조입니다.
예를 들어 수도권 외곽의 중소도시의 경우 평균 가구 소득을 기준으로 아무리 대출을 최대한 끌어온다고 하더라도 10억이 넘는 아파트를 매수하기란 쉽지 않아요 더구나 소비자 입장에서는 이돈을 주고 굳이 이지역 아파트를 살 필요가 있을까? 같은 돈이라면 더 좋은 입지로 갈수 있지 않을까? 라는 심리가 작동하면서 해당 지역의 아파트 시세는 10억 안팎이 사실상 한계선이 되어버립니다. = 한계시세 상품성이 아무리 좋아도 지역 주민들의 평균소득 및 자산 규모를 뛰어넘는 시세가 형성될 수는 없다. → 한계시세
P262 하지만 그렇다고 무한정 달릴 필요도 없답니다. 부동산 공부는 시험공부처럼 정해진 기한이 있는게 아니라 생활습관에 가깝다고 보면돼요. 꼭 필요한 기본기는 한번 집중해서 배우면 됩니다. 제가 계속 강조했던 중요한것들만이라도 제대로 익히면 평생 써먹을수 있거든요
그 다음부터는 그냥 신문 읽듯이 뉴스 보듯이 꾸준히 관심을 이어가면 됩니다.
→ 부동산에 대한 꾸준한 관심과 사랑
P292 집을 매수할 때 가장 중요한 출발점은 종잣돈 즉 가기 자본입니다. 부동산은 대출을 활용한 투자이지만 대출에는 한도가 있기 때문에 기초자금이 반드시 필요하죠.. 현실적인 관점에서 정리하자면 종잣돈은 투자괴회의 문을 열어주는 열쇠이고 소득은 그 기회를 확장시키는 날개라고 볼수 있습니다.
종자돈에 비해 소득이 높은 사람은 최대한 대출을 받아 실거주로 들어가는게 유리하고 종잣돈에 비해 소득이 낮은사람은 전세 레버리지를 활용하는게 유리합니다
P303 부동산 투자의 본질은 퍼센트 수익률보다는 얼마큼의 미래가치가 있는 자산을 보유했느냐 그리고 시간이 지나면서 그 자산이 얼마나 더 높은 절대 금액으로 올라갈 수 있는가에 있습니다.
→ 가치있는 자산 보유!
P326 주변에 고가의 아파트가 많을수록 그 지역의 한계 시세가 높고 그만큼 상승 여력이 더 있다.
P348 시장에 매물이 별로 없는 요즘은 며칠씩 고민할 여유가 없을때가 많고 심한 경우에는 반나절 만에 가계약이 체결되기도 합니다. 그렇기 때문에 본인이 원하는 조건과 예산 범위를 사전에 명확히 정해두고 마음에 드는 매물이 나왔을때는 빠르게 판단하고 의사결정을 하는 것이 중요해요 신중해야 하는 것도 맞지만 시장에서는 과도한 신중함 때문에 기회를 놓치기도 합니다
P349 중요한 것은 이번 경험을 통해 좋은 매물은 빠르게 사라진다는 사실을 몸소 배웠다 는거예요 이 학습 효과가 쌓이면 다음 기회가 왔을 때는 망설임 없이 더 빠른 판단을 내릴 수 있을겁니다. 첫째 미리 자금 계획을 철저히 세워두셔야 합니다. 내가 쓸 수 있는 최대한의 금액을 확실하게 정해둬야 좋은 매물이 나와을 때 바로 움직일 수 있으니까요. 둘째 현장에서 확신이 드는 순간이 오면 주저 하지말고 가 계약이라도 걸어야 해요 그러려면 그 아파트의 적정 시세를 평소에 잘 알고 있어야겠죠
P353 오늘 본 아파트가 눈에 들어왔다고 해서 유일한 기회라고 단정할 필요는 없습니다. 비슷한 조건의 매물은 꾸준히 나오고 시장은 계속 움직이니까요.
P405 부동산은 오늘 사고 내일 팔아서 수익을 내는 금융 투자가 아니라 몇 년단위로 입지와 시세의 흐름을 지켜보는 장기적인 자산과리에 가까워요 회사를 다니면서도 충분히 공부와 의사결정을 병행할수 있습니다. 공부는 꼭 종일 붙잡고 있어야만 하는게 아니에요 중요 한건 꾸준함입니다. 주말이나 퇴근 후 시간을 활용해서 임장을 다녀오고 자료 찾아보고 큰흐름을 기록하면서 체게적으로 쌓아가면 됩니다. 오히려 회사를 다니면서 안정적인 소득이 유지되면 대출 상환 여력이나 생활비 압박에서 벗어날 수 있어서 투자에 훨씬 더 유리해요
→ 중요한건 꾸준함!
P451 결국 부동산 투자에서 가장 큰 차이를 만드는 것은 대세 상승장의 물살을 제대로 타는 자산을 소유하고 있느냐 그렇지 못 하냐입니다. → 대세 상승장을 같이 탈 물건을 가지고 있어야 한다.
찰나의 가격보다는 축적되는 변화를 바라보는 시선, 조급함을 내려놓는 마음 흔들리는 시장속에서도 본질을 지켜내는 관조적인 삶입니다. → 축적되는 변화를 바라보는 시선
P462 시장은 항상 기회를 만들어 내고 준비된 사람은 결국 그 기회를 알아봅니다.
