https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0005395126
기사 요약
배경
정부가 거주 중심의 주택시장 정착을 위해 비거주 및 다주택자에 대한 세 부담을 대폭 강화하는 방향으로 종합부동산세를 개편함에 따라, 1주택자 내에서도 실거주 여부와 주택 가액에 따라 보유세 부담이 극명하게 갈리는 양극화 현상 발생
핵심 내용
종합부동산세 기본공제 및 세율 체계의 거주 중심 개편
- 1주택자 과세 기준액을 현행 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향 조정
- 실거주 1주택자의 기본공제액은 14억 원으로 확대하는 반면, 비거주 1주택자는 9억 원만 적용하여 과세 표준 차별화
- 다주택자 기본공제액은 거주용 주택가액 비율을 반영한 산식으로 전환하고 거주용이 없는 경우 최저 4억 원으로 축소
- 종부세 세율 기준을 주택 수에서 주택 가액으로 일원화하고 과세표준 6억 원 초과 구간부터 세율을 인상하여 고가 주택 부담 가중
- 공정시장가액비율을 현행 60%에서 1주택자 기준 70%, 다주택자 및 조정대상지역 기준 최대 80%까지 단계적 인상
세액공제 및 양도소득세 제도의 실거주 요건 강화
- 기존의 종부세 보유공제를 거주공제로 전환하고 공제 한도를 2028년 이후 600만 원으로 제한
- 1세대 1주택자 양도소득세 장기보유특별공제를 장기보유소득공제로 개편하여 보유공제는 폐지하고 거주공제 최대 80%만 인정
- 양도세 공제 한도를 최종적으로 10억 원으로 축소 설정하여 비거주 보유자의 세제 혜택 축소
- 종부세 세부담 상한을 전년 대비 150%에서 200%로 확대하여 급격한 세액 증가 허용
주택 가액 및 거주 여부에 따른 보유세 양극화 시뮬레이션 결과
- 시가 30억 원(공시가격 20억 원) 이하 실거주 1주택자는 종부세 부담이 감소하나, 시가 40억 원 이상 초고가 주택은 세 부담 급증
- 공시가격 17억 5,200만 원인 마포래미안푸르지오 실거주자는 보유세가 1.2% 감소하는 반면, 비거주자는 40%대 급증하여 대조 유발
- 공시가격 26억 8,100만 원인 대치동 은마아파트의 경우 실거주자는 보유세가 23% 증가하는 데 비해 비거주자는 71% 폭등하여 격차 확대
집을's 생각
드디어 오랫동안 기다렸던 세제 개편안이 나왔습니다. 다만 이번 개편안을 살펴보면 기존 토론회나 찌라시를 통해 흘러나왔던 이야기가 대부분이라 큰 이변은 없었습니다.
이번 개편에서 가장 크게 달라진 점은 그동안 주택 수를 중심으로 이루어지던 세금 규제가 이제는 주택 가액을 기준으로 바뀌었다는 것입니다. 2028년부터는 이 가액 기준에 맞춰 세율을 일원화할 계획입니다.
그렇다면 다주택도 문제 없는지 생각이 들 수 있습니다. 하지만 다주택자 양도세 중과도 있고 공정시장가액비율이 조정도 있었습니다. 다주택자와 조정대상지역 보유자에게는 1주택자 기준인 70%가 아니라 최대 80%가 적용되기 때문에 아무리 소액 주택이라 하더라도 주택 수를 늘리는 전략을 쓰기에는 여의치 않습니다.
여기에 더해 기존에는 비거주라 하더라도 1주택자라면 별다른 규제가 없었지만, 앞으로는 실거주와 비거주에 따라 과세 기준액을 달리하여 과세 표준을 차별화하게 되었습니다. 과거에는 단순히 주택을 오래 보유하기만 해도 장기보유특별공제를 통해 세제 혜택을 받을 수 있었지만, 이제는 장기보유특별공제가 장기보유소득공제로 개편되면서 보유공제는 폐지되고 실제로 거주한 경우에 한해서만 공제가 적용됩니다. 즉, 보유 자체가 아니라 거주가 세제 혜택의 핵심 요건이 되었다는 점이 이번 개편의 가장 큰 방향성입니다.
이러한 변화로 인해 실거주자와 비거주자가 버틸 수 있는 체력은 크게 달라지게 됩니다. 실거주 1주택자는 공제액이 12억 원에서 14억 원으로 늘어나 종부세 부담이 줄어드는 반면, 비거주 1주택자는 공제액이 12억 원에서 9억 원으로 축소되면서 오히려 보유세가 급증하기 때문입니다.
이렇게 되면 보유세 부담이 커진 비거주 1주택자는 결국 매도를 선택할 가능성이 높습니다. 또한 부동산 공부를 깊이 하지 않은 사람들은 복잡해진 과세 체계를 제대로 이해하지 못한 채 막연한 거부감을 느끼게 되고, 미리 집을 사두기보다는 입주 시기에 맞춰 실거주를 택하는 비율이 높아질 것으로 보입니다. 그리고 이는 자연스럽게 전월세 매물 감소로 이어지게 됩니다.
정부의 의도는 다른 조치에서도 읽을 수 있습니다. 종합부동산세법상 공정시장가액비율의 법정 조정 범위는 60%에서 100%인데, 기존 60%에서 이번에 이를 70~80% 수준까지 끌어올렸습니다. 아직 상방이 열려 있어 앞으로 추가 인상 여지가 남아 있는 셈입니다.
여기에 더해 종부세 세부담 상한을 전년 대비 150%에서 200%로 확대했습니다. 이처럼 매년 상한이 뚫리는 구조를 만들어 보유에 대한 공포를 심어주고, 결국 매물이 시장에 나오도록 유도하려는 것으로 해석됩니다.
한편 정부는 조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 다주택자의 양도세 중과세율을 2028년까지 한시적으로 낮출 예정이며, 올해 5월 10일 이후 처분한 경우에도 소급 적용하기로 했습니다. 보유는 압박하면서 매도의 퇴로는 열어주는 셈인데 이런 흐름이 마치 망설이고 있는 사람을 등 떠미는 모습처럼 보여집니다.
제가 느끼는 이번 개편안의 큰 그림은 공공임대 준공까지 상당한 시간이 걸리는 만큼 다주택자든 고가 주택 보유자든 비거주 1주택자든 가리지 않고 매물이 나올 수 있는 모든 방법을 총동원하겠다는 의도로 보입니다. 매물 수는 적지만 꾸준히 나오는 매물을 통해 시간을 벌고 그 사이 3기 신도시와 공공임대 확대를 기대하고 있는 것으로 판단됩니다.
