https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005716708?sid=101
기사 요약
배경
정부의 민간임대주택 세제 혜택 단계적 폐지 방침에 따라 임대사업자들의 매물 처분이 유도되었으나, 재건축 조합원 지위 양도 제한 규제와의 충돌로 인해 사실상 매도가 불가능해지면서 정책 의도와 달리 매물 잠김 현상이 발생할 우려
핵심 내용
세제개편에 따른 임대사업자 세제 혜택 단계적 폐지
- 2026년 세제 개편안 발표에 따른 조정대상지역 매입임대 아파트 양도소득세 및 장기보유특별공제 혜택의 단계적 축소 및 폐지 방침
- 내년까지 주택 매각 시 기존 혜택 유지, 2028년부터 다주택자 양도세 절반 부과 및 장특공제 혜택 30% 축소, 2029년부터 모든 혜택 전면 일몰
- 상생임대주택 계약 체결 기한을 올해 말로 제한하고, 혜택 적용을 위한 매도 시한을 2029년 12월 31일로 신설하여 임대인의 처분 압박 가중
재건축 규제와의 충돌로 인한 매도 불가 및 강제 청산 위험
- 투기과열지구 내 재건축 조합설립 인가 및 재개발 관리처분계획 인가 이후 조합원 지위 양도 금지 규정 적용에 따른 매물 출회 차단
- 조합원 지위 양도를 위해 필요한 10년 보유, 5년 실거주, 1주택 요건을 충족하는 임대주택이 극히 드물어 조건 미충족 시 강제 청산 대상 분류
- 세제 혜택을 받기 위해 매도를 원하더라도 정비사업 규제에 묶여 사실상 자산 처분이 불가능한 임대사업자들의 제도적 모순 발생
부동산 시장 공급 효과 미흡 우려
- 임대주택 매물 유도를 통한 주택 공급 확대를 기대한 정부 의도와 달리, 규제 간 상충으로 인한 매물 잠김 현상 지속 가능성
- 세 낀 매물의 거래 가능 기간 제한 및 정비사업 조합원 지위 양도 제한으로 인해 실제 시장에 출회되는 매물 규모의 제한적 수준 전망
집을's 생각
정부가 2026년 세제 개편안을 통해 임대사업자에 대한 세제 혜택을 단계적으로 거둬들이고 있습니다. 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 및 장기보유특별공제 혜택이 대상인데, 내년까지 매각하면 기존 혜택이 유지되지만 2028년부터는 다주택자 양도세가 절반 부과되고 장특공제 혜택도 30% 축소되며, 2029년부터는 모든 혜택이 전면 사라지게 됩니다.
여기에 상생임대주택 계약 체결 기한을 올해 말로 제한하고 혜택 적용을 위한 매도 시한을 2029년 12월 31일로 신설하면서 사실상 정해진 기한 안에 팔라는 강한 처분 압박을 가하지고 있습니다.
그러나 그 배경을 돌아보면 임대사업자들의 입장에서는 억울한 대목이 많습니다. 애초 정부는 임대주택 등록 활성화 방안을 발표하며 양도세 장기보유특별공제, 다주택자 양도세 중과 배제, 지방세 감면 확대 등을 약속했고, 임대사업자들은 이 혜택을 받기 위해 의무 임대 기간 동안 주택을 매도하지 못했습니다.
그사이 상승장이 찾아왔어도 최고 수익을 실현할 기회를 포기해야 했고, 임대료 인상도 5% 이내로 묶여 수익률을 끌어올리기 어려웠으며, 매년 세금까지 부담하며 그 긴 시간을 버텨왔습니다. 처음에 혜택을 주기로 약속한 조건이라면 이를 소급해 적용해서는 안 되는데 이제 와 갑작스럽게 혜택을 축소 및 폐지하는 방식이 소급 적용에 해당해 주택 보유자들이 큰 어려움을 겪고 있습니다.
문제는 정부의 의도대로 팔고 싶어도 팔 수 없는 임대인들이 적지 않다는 점입니다. 그동안 계약갱신청구권 도입으로 임차인에게 계약 연장의 결정권이 넘어갔고, 토지거래허가제와 대출 규제, 다주택자 양도세 중과 등이 겹치며 매도 여건 자체가 갈수록 나빠졌습니다.
특히 정비사업 주택을 보유한 임대인들은 조합원 지위 양도가 막혀 당장 매도가 불가능한 상황에 놓였습니다. 투기과열지구에서는 재건축의 경우 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후 원칙적으로 조합원 지위 양도가 금지되기 때문입니다.
10년 보유, 5년 실거주, 1주택 조건을 모두 충족해야만 조합원 지위를 넘기며 주택을 매도할 수 있는데, 임대주택을 매수와 동시에 등록하다 보니 등록된 매물 중 이 조건을 만족하는 경우는 찾아보기 힘듭니다. 조건을 충족하지 못한 채 매도하면 강제 청산 대상이 되기에 세제 혜택을 받기 위해 팔고 싶어도 사실상 처분이 불가능해집니다.
이런 상황이라면 정부의 정책 의도 역시 실현되기 어려워 보입니다. 정부는 임대주택 매물 출회를 유도해 주택 공급을 늘리려 했지만 재건축 조합원 지위와 얽힌 물건들은 사실상 물딱지가 되기에 시장에 나오지 않을 가능성이 큽니다.
게다가 임대사업자는 여러 채를 보유한 경우가 많은데 여러 정비사업 구역에 주택을 가진 다주택자의 경우 관리처분 시점이 5년 이내로 겹치면 일부 물건이 현금 청산 대상이 될 수 있습니다. 이렇게 되면 소유권자가 의도적으로 공사를 지연시켜 공급에 차질이 생길 우려가 있습니다. 매물을 끌어내려던 정책이 규제 간 충돌로 인해 오히려 매물 잠김만 심화시키는 역설적 결과로 이어질 수 있는 셈입니다.
