통화량은 뛰고 소득은 걷는다
과거에는 통화량 증가율과 GDP 상승률이
비슷한 속도로 움직였습니다.
그러나 양적완화로 돈을 직접 풀기 시작한 이후에는
통화량과 연동된 자산 가격은 급격히 오르는 반면
GDP와 연동된 소득의 상승 속도는 상대적으로 더뎌졌습니다.
결국 자산과 소득의 격차가 시간이 갈수록 벌어지는 것입니다.
이 격차를 가장 잘 보여주는 지표가
소득 대비 집값 배수인 PIR입니다.
최근 통화량이 늘어나는 동시에 규제가 매물 공급을 위축시켜
매물을 잠기게 만들면서 서울수도권 가격이 오르자 PIR은 더 빠르게 높아졌습니다.
그 결과 일반 직장인 입장에서는 저축만으로
아파트를 매수하는 것이 점점 어려워지고 있습니다.
권유디 멘토님께서 매 강의마다 강조해주셨던 부분이지만
제가 직접 겪어보니 이제야 실제적으로 와닿았습니다.
어리석은 자는 경험에서 배우고 지혜로운 자는 역사에서 배운다
저는 결국 경험을 해봐야 아는 어리석은 자였습니다.
돌아보면 강의에서 들은 원리를 제 상황에 적용해 판단하지 않고
정답을 불러주는 대로 1번에 3번, 2번에 2번 답만 체크하듯 받아 적고 있었던 셈입니다.
역사를 알아도 제 삶에 적용하지 못하면 의미가 없다는 것을 배웠습니다.
이 관점에서 보면 시장의 속도도 설명할 수 있습니다.
23년 하락장 이후 올해 상반기까지는 임차 매물이 있었기 때문에
작년부터 가격 상승이 있기는 했으나 모두의 파티는 아니었습니다.
그 덕분에 완만한 상승 속에서 촘촘한 거래가 가능했지만
통화량이 늘어난 상태에서 매물까지 부족해지면
가격은 계단식으로 튈 수밖에 없습니다.
앞으로는 실거래가가 5천만 원~1억 원 단위로 뛰며
거래되는 것이 뉴노멀임을 받아들여야 할 듯합니다.
따라서 저축해서 사겠다는 기준을 버리고
자신이 변화하는 규제 속에서 최악을 고려해서
감당 가능한 선에서 매수를 진행하는 것이 필요한 시장인 듯합니다.
이런 경험들을 잘 쌓아 어느 환경에서도
살아남는 투자자가 되고 싶습니다.
통제가 가능한가? 불가능한가?
작년까지만 해도 저는 비용을 들여서라도
리스크를 없앤다는 말을 제대로 이해하지 못했습니다.
투자금이 한 푼 두 푼 귀했기에
리스크는 잘 관리하면 되는 것이지
굳이 돈까지 써야 하는지 납득이 되지 않았습니다.
그 생각이 흔들린 계기는 2호기 전세를 뺄 때 고생한 것과
1호기를 공실로 만들어 가는 경험 덕분입니다.
제 계획대로 흘러가지 않는 상황이 이어졌고
당연하다고 여겼던 것들이 부정당하거나
당황스럽게도 기존에 들었던 말과 다른 조건이 나오기도 했습니다.
처음부터 작은 비용을 감수했더라면
훨씬 빠르고 안전하게 정리되었을 일이었습니다.
돌아보면 이는 부동산 투자의 구조상 당연한 일이었습니다.
부동산은 외란이 많고 저희가 하는 투자는 레버리지 투자이기에
세입자, 부동산 사장님, 때로는 은행의 도움까지 필요합니다.
내 의지와 힘으로만으로 굴러가지 않는 판이라면
세상은 원칙이 통하지 않을 때가 있다는 사실을 전제로 삼아야 합니다.
그래서 리스크를 두 가지로 나눠 보게 되었습니다.
하나는 제가 통제할 수 없는 리스크
다른 하나는 제가 통제할 수 있는 리스크입니다.
먼저 통제할 수 없는 리스크는 비용으로
정리할 수 있으면 정리하는 것이 답이었습니다.
크지 않은 금액이라면 돈을 써서 상황을 끝내는 편이
시간과 마음을 지키는 데 훨씬 유리했습니다.
반면 통제할 수 있는 리스크는 선호도가 높은 생활권
단지, 매물을 사는 것으로 줄일 수 있습니다.
그런데 저는 투자금이 적어 가성비를 추구하다 보니
약간의 하자가 있는 물건을 매수했습니다.
수익율만 생각하면서 한 투자였는데 문제는 환금성이었습니다.
포트폴리오를 바꾸고 싶어서 매도를 원했는데
선호가 떨어지니 애매한 상황이 나타났습니다.
환금성의 중요성에 대해서 갈수록 와닿습니다.
왜냐하면 아직 장기 보유 가능한 단지를 살 수 없습니다.
그런데 장기 보유가 어려운 아파트라면
매수 시점부터 매도를 함께 계산해야 합니다.
심지어는 2급지 아파트도 세대수가 적고 나홀로라면
거래가 되지 않는다고 하셨습니다.
하락장은 모두가 싸지는 시기이므로 갈아타기에 최적의 시기이지만
매도가 원할 때 되지 않으면 그 최적의 시기를 놓치게 됩니다.
앞으로는 통제할 수 없는 리스크는 비용으로 덜어내고
통제할 수 있는 리스크는 매수 단계의 선택으로 줄이는 것.
이것이 지난 경험을 통해 배운 저의 원칙입니다.
잃지 않아야 다음 기회에 참여할 수 있습니다
투자를 하면서 수익을 경험하면 잃지 않는 투자를 넘어
더 버는 투자. 즉, 대박 나는 투자에 마음이 간다고 합니다.
저 역시 예외가 아니었습니다.
최근 수도권 상승장을 보면서
지방 물건을 가진 저는 같은 투자금을 넣었는데
왜 나는 상승장에 함께하지 못 하는 것에 대해 아쉬웠습니다.
그런데 최근 주식 시장을 지켜보면서 생각들을 다시 할 수 있었습니다.
코스피 8천에 전 재산을 넣고 6천피가 깨지던 날
멘탈을 잡지 못하시던 정년 앞둔 선배님
하루에 몇백을 벌었다며 종목 투자는 이렇게 하는 것이라고
직원들 모아두고 피피티까지 만들어 강의까지 하셨지만
며칠 뒤 전 종목이 파란불이 된 계좌를 보여주시던 선배님
대폭락하니 초등학생 자녀들을 살해하고 부부 동반 추락사했다는 기사
수익률만 생각하다 보니 하락과
리스크에 대한 대비가 없었던 것입니다.
물론 좋은 자산이라면 결국 시간이 해결해 줄 문제이지만
시간을 기다릴 수 있는 사람만 결실을 맺을 수 있습니다.
빚투이거나 짧은 기간에 성과를 확인해야 하는 상황이라면
자신의 의지와 무관하게 매도를 해야 합니다.
돌아보면 저는 부동산이 주식보다 하락률이 크지 않다는 이유로
하락 자체를 가볍게 생각했던 것 같습니다.
하지만 저희가 하는 투자 또한 레버리지 투자입니다.
하락율 자체는 크지 않더라도 자금 스케줄이 한 번 꼬이면 크게 곤란해지고
그때는 가격이 아니라 스케쥴이 맞지 않아 원치 않게 포기해야 합니다.
솔직히 말하면 지금까지 제가 잃지 않았던 것은 대비를 잘했기 때문이 아니라
아직 크게 곤란한 상황을 만나지 않았기 때문입니다.
운이 실력으로 오해될 수 있다는 점이 가장 무섭게 느껴졌습니다.
그래서 수도권 상승장을 놓친 아쉬움도 정리할 수 있었습니다.
앞으로는 수익률보다 연연하기보다는
최악의 상황에서도 버틸 수 있는지를 먼저 확인하겠습니다.
이 계기로 남의 수익률과 제 수익률을
비교하지 않으려는 마음을 키울 수 있습니다.
앞으로는 남의 떡을 보는 것이 아닌
저의 실력 상승에 집중할 수 있도록 하겠습니다.
많이 상승하지 못했더라도 잃지 않음에 감사하며
잃지 않아야 다음 기회에 참여할 수 있고
시장에 오래 살아 남아야 가치 좋은 자산을
가질 기회도 잡을 수 있다고 믿습니다.
