최고의 투자자는?
-나에게 집중
-매수, 보유, 매도 전 과정에 집중
-할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 명확하게 구분하고 할 수 있는 일을 꾸준히 해나감
-상황 속에서 본질을 보고 판단하기 어려울 때는 결과를 낸 사람에게 질문하고 답을 찾음
- 3배 오르고 ⅓~¼ 빠져 2배에 수렴(하락)
<매수기준 의사결정 순서>
- 입지 평가 기준 (직장,교통,학군, 환경)
- 전고점 대비 하락폭 큰 것( 혹은 상승폭 낮은 것)
- 전저점 대비 상승폭 낮은 것
- 실거래가 - 호가 괴리율 낮은 것
- 전고점은 의미가 없는 시장이 되었다. 입지 가치를 판단하는 능력이 중요하다.
<환금성>
- 선호도가 떨어지는 생활권의 300세대 이하 단지, 주복은 시장이 안 좋을 때 거래가 특히 어려울 수 있다.
- 1,2,3,탑층은 중층에 비해 환금성이 낮아도 가격이 매력적이면 거래는 된다.
- 남향이 우선 순위일 뿐 큰 차이는 없다.
환금성이 떨어지는 단지라도 전세가는 꾸준히 우상향하며 대세 상승장에서는 매매가도 흐름에 맞게 상승한다.
=> 내가 갖고있는 소규모 아파트는 상승기에 팔자!!!
<수익성>
전세가율이 최고 구간을 지나고, 매매가가 전고점을 넘으면 대세 상승장이 시작된 것!
좋은 단지일수록 ‘최고 전세가율’을 찍고 나서 매매가 상승폭이 더 크게 나타났다.
현재 사이클의 주기가 과거에 비해 크게 짧아짐 → 전세가율과 무관하게 매매가 반응
하락장이 빠르게 시작될 수 있으므로 현재는 가격 수준의 중요성이 더욱 부각되는 시기
=> 가장 가치 있는 단지를 선택하는 것이 유리
<리스크>
-세입자 승계가 가능하거나 주전 물건 위주로 본다
-월세낀 물건의 만기가 얼마 남지 않은 물건을 살펴본다.
-새로운 세입자가 필요한데 전세대기자도 없다면 반드시 매도자에게 세입자와 전세계약을 협조 받는다. (기존 매도인과 세입자가 새로운 전세계약을 하고 전세담보 대출이 나오면 매수자에게 승계)
(특약: 전세입자가 매도인과 전세계약 진행을 원하는 경우 매도인은 적극 협조한다.)
-대출을 활용하여 투자하는 것을 지양한다.
- 세대수가 작은 곳은 환금성이 높지 않아서, 주변 단지 보다 가격 상승이 늦을 수도 있겠다고 예상하고 투자
- 소득과 저축액이 높은 사람은 리스크보다는 저평가에 더 비중을 두고, 반대로 소득과 저축액이 낮은 사람은 리스크에 더 비중을 둔다.
*공실로 만들 수 있는 조건이라면 금융비용은 지불하는 것이 좋다.
*적극적이고 능통한 부동산 사장님의 중요성
*가능하다면 실거주 가능 조건을 만드는 것(투자자만 매수 할 수 있는 물건은 수요에서 한계가 있음)
<저평가>
절대적 저평가 - 매매가격이 전고점 이하인 단지들에서 투자 물건 검색
상대적 저평가 - 내 투자금 범위 내에서 가치가 우수한 물건 위주로 선별
종부세=[(공시가격-기본공제)x공정시장가액비율] x 세율 - 세액공제
| 유형 | 양도세 | 종부세 |
| 실거주 1주택 | 12억까지 비과세 | 공제 12억 → 14억 (30억이하 감소) |
| 비거주 1주택 | 12억까지 비과세 | 공제 12억 → 9억(최대 5.5배) |
| 다주택(거주있음) | 비과세 없음 | 공제 9억→ 4억 + 거주비중 x 5억 |
| 다주택(거주없음) | 비과세 없음 | 공제 9억→4억 고정 |
종부세 (인별공제 vs 1세대1주택특례)
-매년 9월16일 ~ 9월 30일 신청
-재계산 필요시점 : 1)공시가격 큰 변동, 2)65.70세 진입, 3) 보유 10.15년 도달
인별 공제가 유리한 경우(공동명의)
-부부 60세미만
-보유기간 10년 미만
-세액공제율 합산 50%이하
1세대 1주택 특례가 유리한 경우
-부부 중 명의자 65세 이상
-보유기간 10~15년 이상
-세액공제율 합산 60% 이상
-공시가격이 매우 클 때
장기보유 특별공제 폐지 ( 양도가액 12억원을 넘고, 보유기간은 긴데 거주기간은 짧은 경우는 불리)
-12억원 이하로 매도할 경우라면 세금에 영향이 없다.
내집마련 vs 투자
-종잣돈이 적지만 소득이 높은 경우 - 내집마련 유리
-종잣돈이 많지만 소득이 낮은 경우 - 투자가 유리
확연하게 좋은 자산이란?
- 입지 ( 지하철, 일자리, 학군, 생활 인프라가 만드는 수요)
- 상품성 (연식, 평형, 세대수, 브랜드-건물가치의 경쟁력)
- 환금성 (거래량, 세대수 - 필요한 시점에 팔 수 있는가)
- 미래가치 (재건축, 교통, 개발호재 - 장기 상승 여력의 근거)
갈아타기의 Best 타이밍
- 강남과 보유물건이 모두 눌려있는 시기(하락장)
- 보유물건이 강남보다 더 많이 오르는 시기
시나리오 1) 1호기를 2년 이내 매도해야 할때
-양도세부담 vs 갈아타기 이익 - 정량비교 (내야할 세금보다 새 자산의 가치가 크다면 진행)
-갈아탈 자산이 확연히 좋은 자산일때
-감정적인 의사결정이 아닐때
시나리오 2)수익이 나지 않았는데 매도해야할때
-매도가 나은경우 : 현자산이 저가치 물건인 경우,갈아탈 자산의 가치가 확연히 좋은 경우, 장기 보유 시 손실 누적 리스크가 더 큰경우(역전세, 세금 등)
-보유가 더 나은 경우 : 키맞추기 흐름에서 회복 가능성이 보임, 매도 후 갈아탈 만한 적절한 물건이 안 보이는 경우, 보유하며 상급지 앞마당을 늘리는 편이 유리
시나리오 3) 이미 2주택 보유한 경우
2채 정리 → 갈아타기
2채 정리 → 보유 + 앞마당
1채 정리 → 부분 갈아타기
시나리오 4) 투자금이 없을때 - 상급지 앞마당 늘리기
후보지역 5~10곳 선정, 단지.평형.시세 정리 , 정기임장.매물 모니터링, 기회 포착 시 즉시 이동
핵심) 향후 갈아타기를 위해 지금 보유한 물건보다 상급지 지역을 계속 늘려간다!!
