안녕하세요~~ 쪼러쉬입니다:D
무더운 한여름의 8월 실전반 36기가 시작되었습니다.
이번 달은 특히 세제개편이 나오는 달이라
더욱 실전반을 들어야겠다고 생각했었는데요~
개편안이 예정보다 늦게 나온터라 1강에선 다뤄지지 않아 아쉬웠습니다ㅠㅠ
그래도 4강에서 아주 자세하게 풀어주신다고 하니
그 전까지 개편안에 대해 잘 숙지해놔야겠습니다.
1강은 권유디튜터님께서 현재 수도권 시장과
그 시장에 맞는 저환수원리 판단 방법,
주택 수에 따른 10억 달성 운영 로드맵에 대한 강의를 해주셨습니다.
매 달 강의를 시작하며 현재 시장에 대해
강사님만의 인사이트를 알려주시는 점이 참 좋았습니다.
#GDP는 풍선, M2는 공기
위처럼 예시를 들어주셨는데 바로 이해가 되었습니다.
풍선이 커지는데 공기가 적으면 감당이 가능,
풍선이 커지는데 공기가 더 많으면 터질 수 있다..!!
저평가지수는 아직 잘 이해가 가지 않지만
최고점일 때와 현재의 차이가 작으면 많이 오른 것과
그 지역들의 위상이 급지와 어느정도 들어 맞는 것이 신기했습니다.
많은 것이 급변하는 시기에 서울 상급지를 매수한다면
일시적 하락이 있다는 것은 많이 들어서 대응이 필요하겠다.
기억하고 있었는데 장기적 우상향 관점 또한 새로웠습니다.
아직 시야가 좁구나 느껴지는 순간이었습니다.
#현재 시장에 따른 매수 기준
비교평가의 본질은 그 단지가 가진 입지가 어느정도인지 입니다.
단순히 급지로만 판단하거나 가격으로 판단하게 되는 오류를
이 입지평가를 두고 해결할 수 있습니다.
머리로는 알지만 직접 임보에 정리할 때는 놓치게 되는 경우가 많습니다.
"가장 먼저 입지 평가를 해두고 가격을 보겠습니다."
가격 변화도 매수 기준이 조금은 바뀌었습니다.
요즘 서울, 수도권에서는 전고점이 큰 의미가 없어졌다고 합니다.
그동안 돈이 많이 풀렸고 공급대책의 부족으로
사람들의 매수 심리도 커짐에 따라 가격 상승이 컸습니다.
이런 시장을 처음 겪는 저같은 사람들에게는
가치판단이 헷갈릴 수 있습니다.
튜터님께서는 '전저점 대비 상승폭'을 알려 주셨습니다.
지난 시장을 되돌아 봤을 때 비슷한 흐름을 보여주었기에
충분히 현재 시장에도 어느정도 반영할 수 있으며
많이 올랐는지, 아직 상승할 여력이 있는지 판단할 수 있습니다.
"단지분석에서 전저점 대비 상승폭과 가격을 보았었는데
단순히 입력에 그치지 않고 다른 단지들과 바로 비교해보겠습니다."
#저환수원리 디테일
강의를 듣고 내 상황에 맞게 적용해보았습니다.
저평가 - 상대적 저평가 판단을 위해 가격을 먼저 보지 않고 입지 평가를 먼저 한다
환금성 - 내년 실거주 매수시 현재 시나리오 기준 2년 뒤 다시 갈아타야 한다 →
비슷한 가치라면 환금성이 많이 높은 단지 선택
수익성 - 내 투자금으로 '수익률'보다는 가장 큰 '수익'이 기대되는 단지를 선택한다.
원금보존 - 내가 살 단지는 23년 전저점까지 떨어질 수 있을까?
리스크 - 무주택 명의를 활용하여 월세 낀 물건도 적극적으로 찾아본다.
#10억 달성 로드맵
그동안 월부 강의를 꾸준히 듣고 공부해온 결과
세금에 대한 부분이 알고 있는 내용도 많고,
몰랐던 내용은 이해도 빠르게 되었습니다><
그래도 세금 공부는 더더 필요해 보입니다ㅎㅎ
그리고 강의를 촬영한 날 이후로 세제개편이 나왔습니다.
핵심은 주택 수에 영향보다는 가격 총 합에 영향이 커졌습니다.
이번 챕터만 듣고 제 기준에 맞는 로드맵을 정확히 그려나갈 순 없겠지만
세금혜택을 활용하기 위해 매도하거나,
일반과세를 받기 위해 보유하거나
이렇게 단편적으로 생각하면 안 되고
일반인들이 하는 생각과 반대로 해야겠다는 교훈을 얻었습니다.
세금 문제에 휘둘리기 보다 더 좋은 자산을 갈아탈 수 있을 때
매도한다는 기준이 정립되었습니다.
유디 튜터님의 1강은
급변하는 시기에 대응하는 방법까지 알려주는 강의였습니다.
향후 갈아타기를 위해 지금 보유한 물건보다
상급지 지역을 계속 늘려나간다는 본질을 잊지 않겠습니다.
내년까지 서울 앞마당을 계속해서 늘려 나가겠습니다.
긴 시간 좋은 강의해주셔서 감사합니다♡
적용할 점
1. [가치] 비교평가 시작할 때 입지평가부터 들어가기
2. [가격] 전저점 이후 얼만큼 상승했는지 현재 임장지에 적용하기(시세분석 or 단지분석 + 앞마당 결론 Top3)
